의정부지방법원 고양지원 2024타경77531. 경기도 고양시 덕양구 오금동 삼송자이더빌리지 614동 102호입니다. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가에서는 주거용 연립주택으로, 복수층 1~3층을 이용하는 구조로 기재돼 있습니다. 2021년 소유권보존 후 매매를 거쳐 2022년 정희철 씨가 790,000,000원에 취득한 주택입니다. 이후 국세·지방세 등의 압류와 강제경매가 이어졌습니다.

겉으로 보면 760,000,000원 감정가의 주택을 43,812,000원부터 입찰할 수 있다는 점이 눈길을 끕니다. 그러나 경매가격은 곧 취득원가가 아닙니다. 2021년 8월 24일 전입한 임차인의 보증금 630,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 떠안는다는 내용이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.

현재 최저가에서 예상되는 임차인 배당은 42,623,384원뿐입니다. 나머지 587,376,616원을 인수하면 전체 취득부담은 631,188,616원에 이릅니다. 결국 낙찰대금이 내려가도 실질취득액은 보증금 630,000,000원 부근에 묶이는 대항력 보증금 인수형 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2023년 10월 18일 국(마포세무서장) 압류입니다. 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 중요한 것은 임차권등기가 언제 되었느냐가 아니라 임차인의 대항력 요건이 언제 갖추어졌느냐입니다.

박혜원 임차인의 전입신고일과 점유개시일은 2021년 8월 24일, 확정일자는 2021년 8월 4일입니다. 모두 말소기준권리보다 앞선 시점입니다. 임차권등기는 2023년 12월 15일 이루어졌지만, 앞서 형성된 임차인의 대항력까지 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지

등기에는 임차권자 명칭이 처음에 박헤원으로 기재되고, 2024년 9월 19일 박혜원으로 경정된 이력이 있습니다. 이는 별도의 임차인이 추가된 것이 아니라 기존 임차권의 성명 경정으로 보아야 합니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 보증금도 630,000,000원 한 건으로 분석합니다.

임차권등기 2023.12.15 · 성명 경정 2024.09.19. 서울보증보험의 임차보증금반환채권 양수 원인일은 2023.12.05입니다. 임차권에 기재된 양수·대위 관계는 별도의 임대차보증금 발생을 뜻하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 6%가 아니라 실질취득 6.31억으로 비교

삼송자이더빌리지6-4BL(611동~624동)의 거래 사례에는 총 12건이 있으며, 전체 거래 평균은 742,750,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 평균은 728,333,333원(6건), 2026년 9월 최신 거래는 730,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 기간 대비 3.8% 하락했습니다.

산술적으로 실질취득액 631,188,616원은 최근 12개월 거래 평균의 약 86.7%입니다. 그러나 이 비율은 면적이 다른 거래 표본과 비교한 참고 수치일 뿐, 확인된 할인율이 아닙니다. 특히 최근 거래가격이 과거보다 3.8% 하락한 흐름이므로 과거 고가 거래를 기준으로 수익을 부풀리는 판단은 피해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 43,812,000원 가정)

매각대금 43,812,000원 중 집행비용 1,188,616원을 차감하고 임차보증금에 42,623,384원을 배당하는 추정입니다. 매수인 인수액은 매각대금의 배당 항목이 아니라 배당 후 남는 임차보증금 반환부담입니다. 신청채권자의 별도 청구액에 대해서는 예상배당 0원이며, 해당 채권과 양수한 임차보증금반환채권의 관계는 실제 채권관계에 따라 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 싸게 낙찰받아도 총부담은 거의 그대로

대항력 있는 임차보증금이 낙찰대금보다 큰 사건에서는 낙찰대금이 내려갈수록 임차인 배당액도 줄어들어 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰대금과 인수액의 합계를 기준으로 실제 취득원가를 비교해야 합니다.

현재 회차의 실질취득액은 631,188,616원, 9회 유찰 가정 시 630,952,031원, 10회 유찰 가정 시 630,786,422원입니다. 낙찰가는 크게 낮아지지만 실질취득액은 계속 630,000,000원 부근에 머뭅니다. 소액의 차이는 시나리오별 집행비용과 배당 추정에서 발생합니다.

⑥ 압류·세금 위험 — 배당 우선순위 재확인

등기에는 국세·지방세·건강보험 관련 압류가 중첩되어 있습니다. 2023년 4월 25일 고양시 압류는 2023년 7월 18일 말소됐으나, 이후 국(마포세무서장) 압류를 시작으로 다른 압류와 강제경매개시결정이 잇따랐습니다.

현재 배당 추정에서는 임차인에게 42,623,384원을 배당하지만, 우선 배당되는 세금이 존재하면 임차인에게 돌아가는 금액은 감소할 수 있습니다. 이 경우 매수인의 인수부담이 증가할 수 있으므로 세금채권의 상세 내역과 배당요구 현황 확인이 필요합니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 고양오금초등학교 동측 근거리입니다. 주변은 유사 규모의 연립주택이 분포하는 주택지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 3층 규모의 연립주택이며, 본건은 복수층 1~3층 주거용으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·소화설비가 설치되어 있습니다.
• 제시외 다락. 옥탑에 약 26.4704㎡의 다락이 존재하지만 감정가에는 포함되지 않았습니다. 실제 이용상태, 건축물현황도와의 일치 여부, 적법성과 가치 반영 여부를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 과밀억제권역, 택지개발지구, 군사시설 제한보호구역 등과 관련됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,571,000원/㎡이며, 지형은 대체로 평탄한 부정형 토지입니다.
• 환금성. 삼송자이더빌리지6-4BL은 109세대, 사용승인일은 2021.04.07입니다. 최근 거래가격은 하락 추세이며, 높은 유찰 횟수와 비교 면적 불일치까지 감안해 개별 호수의 매도가격을 별도로 검증해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준 입찰. 최저가 43,812,000원이 아닌 631,188,616원을 현재 회차 기준 취득부담으로 보고 자금계획을 세워야 합니다. 취득세·명도비 등 별도 비용은 추가 검토 대상입니다.
• 임차인 보증금 원본 확인. 박혜원 임차인의 보증금 630,000,000원, 전입일 2021.08.24, 확정일자 2021.08.04, 배당요구 및 임차권등기 내역을 원본과 대조해야 합니다.
• 서울보증보험 채권관계. 2023.12.05 보증금반환채권 양수 내역, 임차권등기 대위관계, 강제경매 청구액 643,290,410원과의 관계를 확인하고 동일 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 배당표·세금 확인. 압류채권의 법정기일과 당해세 여부, 실제 배당액을 확인해야 합니다. 임차인 배당액이 감소하면 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 실거래 면적 검증. 비교 표본은 84.85~84.96㎡인데 대상 면적 비교 기준은 23.6741㎡로 불일치합니다. 집합건축물대장상 전유면적과 동일 면적·동일 구조의 실거래를 재확인해야 합니다.
• 다락 확인. 감정가에 포함되지 않은 26.4704㎡ 다락의 법적 상태, 실제 사용 가능성 및 향후 처분 시 문제 여부를 검토해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 누가 점유하는지는 별도로 확인해야 합니다. 명도와 보증금 반환의 이행 순서도 검토해야 합니다.
• 유찰 원인 확인. 이미 8회 유찰되었으므로 단순 가격 문제가 아닌 권리·자금·현장·환금성 문제가 있었는지 입찰기록과 현장을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 배당관계 서류를 입찰 전에 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “4,381만원에 사는 집이 아니라, 6.31억을 부담하는 집”

이 물건은 감정가가 760,000,000원인데 8회 유찰로 최저가가 43,812,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 낙찰률만 보면 극단적으로 저렴한 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 630,000,000원이 존재하고, 현재 최저가 기준 미배당액 587,376,616원을 매수인이 부담해야 합니다.

따라서 현재 회차의 실질취득액은 631,188,616원입니다. 향후 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어나기 때문에 실질취득액은 여전히 630,000,000원 부근에 머뭅니다. 낙찰가 하락만 기다리는 전략으로는 의미 있는 가격 이점을 확보하기 어렵습니다.

최근 12개월 거래 평균 728,333,333원과 비교하면 실질취득액은 산술적으로 낮지만, 거래 표본과 대상 물건의 면적이 일치하지 않습니다. 그뿐 아니라 최근 거래가 이전 기간 대비 3.8% 하락했고, 8회 유찰 이력, 세금 압류, 보증금반환채권 양수관계, 감정가 미포함 다락까지 확인해야 합니다. 이런 상태에서는 시세보다 싸게 취득할 수 있다는 결론을 확정하기 어렵습니다.

결론은 고위험·입찰 보류입니다. 이 물건의 본질은 높은 감정가 할인율이 아니라 대항력 보증금의 인수와 그에 따른 실제 취득부담입니다. 동일 조건의 실거래 시세, 정확한 배당순위, 보증기관 채권관계와 점유 상황을 검증하기 전에는 최저가만 근거로 입찰하는 판단을 피해야 합니다.