수원지방법원 2025타경101252. 안양시 만안구 석수동 대주파크빌 102동 2층 206호, 전용 59.8872㎡ 아파트입니다. 2013.11.22 홍영모 명의로 소유권이 이전됐고 당시 거래가액은 237,000,000원입니다. 이후 2015.11.10 한국주택금융공사 명의의 채권최고액 1,402,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2025.08.08 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 사건 청구액은 109,950,385원입니다.
현재 소유관계는 상속과 경정을 거쳐 김순옥 지분 11분의 3, 홍민자·홍숙자·홍신자·홍우경 각 11분의 2로 정리되어 있습니다. 확인된 임차인 명시 내역은 없으며 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 110-20 안양석수대주파크빌 102동 2층206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8872㎡ · 지상19층 건 내 2층 206호 · 사용승인 2005.04.29 |
| 현재 소유자 | 김순옥, 홍민자, 홍숙자, 홍신자, 홍우경 |
| 감정가 / 최저가 | 500,000,000원 / 400,000,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 109,950,385원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.10 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 1,402,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 계산상 인수 0원
과거 국민은행 근저당권 52,000,000원은 2009.10.14 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2015.11.10 설정된 한국주택금융공사 근저당권이며, 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 2025.08.08 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 현재 최저가
대주파크빌은 총 256세대, 사용승인일은 2005.04.29입니다. 대상 전용면적 59.8872㎡와 매칭되는 거래 중 최근 12개월 표본은 9건, 평균 거래금액은 515,666,666원입니다. 현재 최저가 400,000,000원은 이 최근 평균의 77.6%입니다. 최신 실거래는 2026.08 550,000,000원이며, 최근 구간이 이전 구간보다 15.0% 높은 추세로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.89㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 9 | 515,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 10 | 520,000,000원 |
| 2026.02 | 59.89㎡ | 7 | 520,000,000원 |
| 2026.02 | 59.89㎡ | 15 | 543,000,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 15 | 515,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 14 | 518,000,000원 |
| 2025.10 | 59.64㎡ | 2 | 460,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 515,666,666원 |
전체 12건 평균은 498,833,333원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 전체 표본 최저 거래가 340,000,000원이 포함된 반면, 최근 12개월 평균은 515,666,666원이고 최신 거래는 550,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가의 가격 경쟁력은 전체 평균 80.2%보다 최근 12개월 평균 대비 77.6%라는 지표를 중심으로 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,400,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 1,402,000,000원 | 393,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 1,402,000,000원을 기준으로 393,600,000원 배당, 미배당 1,008,400,000원을 계산합니다. 사건의 청구액은 별도로 109,950,385원입니다. 실제 배당액은 확정 채권액·집행비용·세금 등에 따라 달라질 수 있으며, 매수인 인수액은 현재 시나리오에서 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 400,000,000원 | 393,600,000원 | 1,008,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 1,087,280,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 1,150,384,000원 | 0원 |
근저당 채권최고액이 매각가를 크게 웃돌기 때문에 각 회차마다 미배당액은 남지만, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인이 추가로 떠안는 금액은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악역(전철 1호선) 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 전철역인 관악역이 있어 제반 교통상황은 비교적 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상19층 건물 내 2층 206호이며 사용승인일은 2005.04.29입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측·남동측·북동측·북서측으로 광대로와 소로 등의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·철도보호지구·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 대상물건은 아파트로 이용 중이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고, 최근 12개월 거래는 9건입니다. 최근 12개월 평균 515,666,666원, 최신 2026.08 거래 550,000,000원으로 최근 거래 흐름이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원이므로 최저가 400,000,000원이 실질취득액의 기준입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 498,833,333원보다 최근 12개월 평균 515,666,666원과 최신 거래 550,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 77.6%입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 명시 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계·매각물건명세서를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2015.11.10 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 존재하므로 최신 등기에서 매각 후 정리 관계를 확인하세요.
- 공유자 현황. 현재 등기상 김순옥 11분의 3, 홍민자·홍숙자·홍신자·홍우경 각 11분의 2의 공유관계입니다. 점유·명도 상대방 확인이 필요합니다.
- 배당액 해석. 배당 시뮬레이션은 채권최고액 1,402,000,000원을 기준으로 계산되어 있고 사건 청구액은 109,950,385원이므로 실제 배당요구·확정채권액을 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “현재 가격은 매력적, 마지막 확인은 점유와 등기”
이 물건의 숫자만 놓고 보면 구조는 분명합니다. 현재 최저가는 400,000,000원, 매수인 인수액은 0원이고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 515,666,666원입니다. 최저가가 최근 평균의 77.6%이고 최신 2026.08 거래도 550,000,000원이며 최근 시세 추세는 +15.0%입니다. 따라서 현재 회차는 가격 비교상 의미가 있는 구간입니다.
다만 권리분석을 “인수 0원” 한 줄로 끝내면 안 됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 2015.11.10 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 있으며, 현재 소유권은 여러 공유자에게 나뉘어 있습니다. 가격은 합격권, 권리는 원본 확인 후 최종 확정. 이 사건의 승부처는 최근 시세보다 낮은 현재 가격을 유지하면서 점유관계와 등기 정리 여부를 입찰 전에 확실히 닫는 것입니다.
