수원지방법원 2025타경101283. 안양시 동안구 호계동 923-92, 경수대로 697-1의 다세대 지하층1호입니다. 감정가는 108,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 86,400,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 80%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
을구 5번 정새론의 주택임차권은 임대차계약일 2022.06.10, 주민등록일·확정일자 2022.06.14, 점유개시일 2022.07.08이고 보증금은 110,000,000원입니다. 이 권리는 말소기준인 2025.06.13 박예반 근저당보다 앞서며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 86,400,000원 가정 배당에서는 정새론에게 84,444,800원이 배당되고 25,555,200원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101283 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 923-92 지하층1호 · 경기도 안양시 동안구 경수대로 697-1 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 35.91㎡ |
| 소유자 | 주식회사정오그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 86,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 115,424,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 / 세대수 | 1988.09.15 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
핵심은 을구 5번 정새론 임차권입니다. 정새론은 2022.06.14 전입과 확정일자를 갖추고 보증금 110,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 그 뒤 2025.06.13 설정된 박예반 근저당이 말소기준이므로, 정새론의 임차권은 말소기준보다 앞선 인수 대상입니다. 이후 박예반 근저당과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공인호 | 2017.09.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정새론 | 2022.06.14 / 2022.06.14 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
공인호는 현황조사상 2017.09.25 전입자로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일 자체는 말소기준인 2025.06.13보다 앞서 있으므로 권리관계상 주의가 필요하지만, 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 정새론의 확정 인수액과 별개로 공인호의 보증금·점유관계가 확인되면 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
동방빌라가동 전용 35.91㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.02의 125,000,000원과 2026.01의 130,000,000원으로 평균 127,500,000원입니다. 다만 최근 12개월 가격은 이전 거래 대비 -4.1%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 35.91㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.02 | 35.91㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2024.11 | 35.91㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.91㎡ | 2건 | 127,500,000원 |
현재 최저가 86,400,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 67.8%지만, 이는 이 사건의 경제적 부담을 왜곡합니다. 정새론 미배당 인수를 더한 실질취득 111,955,200원을 기준으로 봐야 하며, 이 금액은 최근 12개월 평균 127,500,000원과 최신 거래 130,000,000원 아래입니다. 다만 거래 표본이 3건뿐이고, 최근 추세가 -4.1%이며, 해당 물건은 지하층이라는 점을 함께 감안해야 합니다. 특히 공인호의 미상 보증금이 확인되면 현재 계산보다 실질취득액이 올라갈 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,955,200원 |
| 1. 임차인 정새론 보증금 | 110,000,000원 | 84,444,800원 |
| 2. 근저당권 · 박예반 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정새론(개명전:정준영 | 115,424,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,955,200원을 제외한 84,444,800원이 정새론에게 배당되고, 보증금 중 25,555,200원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 박예반 근저당과 신청채권자 청구금액에는 배당 여력이 없습니다.
⑤ 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 정새론 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 86,400,000원 | 25,555,200원 | 111,955,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,120,000원 | 42,524,160원 | 111,644,160원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 55,296,000원 | 56,099,328원 | 111,395,328원 |
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대주택이며 대상 면적은 35.91㎡, 동방빌라가동은 8세대입니다.
- 준공. 1988.09.15 준공 물건입니다.
- 층. 대상은 지하층1호입니다. 확인된 실거래 3건은 1층과 3층 거래입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 172.9㎡, 공시지가 2,472,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 가격 추세. 최근 12개월 평균은 127,500,000원이고 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -4.1%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정새론 인수액 확인. 현재 회차 예상 미배당 25,555,200원을 낙찰대금 외 자금으로 반드시 반영해야 합니다.
- 공인호 보증금 확인. 2017.09.25 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 인수액을 매각물건명세서·전입세대·계약관계로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 86,400,000원만 시세와 비교하지 말고 현재 확인되는 실질취득 111,955,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래 추세가 -4.1%이므로 과거 전체 평균 129,333,333원만 기준으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 지하층 개별성 확인. 실거래 표본은 1층·3층 거래이므로 지하층1호의 상태와 거래 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 토지 표시 확인. 대지권 목적 토지 표시는 실제 경기도 안양시 동안구 호계동 923-92입니다.
맺으며 — “8,640만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 입찰 판단 기준은 최저매각가 86,400,000원이 아닙니다. 정새론의 보증금이 매각가보다 크기 때문에 현재 회차에서 매수인이 떠안을 25,555,200원을 더하면 확인 가능한 실질취득은 111,955,200원입니다. 2회·3회 유찰돼 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 함께 증가해 실질취득은 계속 약 110,000,000원 수준에 머뭅니다.
최근 12개월 실거래 평균 127,500,000원과 비교하면 현재 확인분만으로는 그 아래에 있지만, 최근 거래 추세는 -4.1%이고 대상은 지하층입니다. 무엇보다 공인호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가 할인보다 선순위 임차관계 확인이 먼저”입니다. 정새론의 인수액만 계산하고 응찰해서는 안 됩니다.