수원지방법원 2025타경101302. 안양시 만안구 안양동 ‘꿈에그린7차’ 5층 502호, 다세대주택입니다. 감정가는 355,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 284,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.01.24 서울특별시의 압류이고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 안양시·관악구·국민건강보험공단·강서구·국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 ‘인수 0원’으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김진원이 502호 주거 점유자로 조사됐고 전입일은 2020.07.17입니다. 이는 2022.01.24 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 정확도상 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다는 대항력 가능·미상으로 두고 보증금 규모와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 711-89 꿈에그린7차 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 장내로99번길 29 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 중 제5층 제502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 윤완진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 284,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 339,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
② 임차·점유 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진원 | 502호 · 주거 | 2020.07.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 점유자는 1명으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 볼 별도 점유자는 없습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 김진원의 보증금 규모입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 284,000,000원만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 87.4%라는 숫자만 믿으면 안 된다
꿈에그린7차 시세 집계에는 거래 표본이 1건 있습니다. 확인된 거래는 2023.09, 전용 49.07㎡, 3층, 거래가 325,000,000원입니다. 시세 집계상 평균·최저·최고 및 최근 12개월 평균도 모두 325,000,000원으로 표시되어 있으나, 실제 제시된 거래 표본 자체가 1건이므로 해석에는 주의가 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 49.07㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 집계 | 53.79㎡ | 1건 | 325,000,000원 |
현재 최저가 284,000,000원은 시세 집계값 325,000,000원의 87.4%입니다. 표면적으로는 시세표본 아래입니다. 하지만 대항력 가능성이 있는 점유자의 보증금이 미상인 이상 실질취득가가 284,000,000원으로 끝난다고 전제해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 임차관계 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 546,000,000원 | 279,224,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 김현 | 339,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 885,000,000원 중 배당 예상액은 279,224,000원, 미배당은 605,776,000원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 위 배당표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 김진원의 보증금이 미상인 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 284,000,000원 | 279,224,000원 | 605,776,000원 |
| 2회 유찰 시 | 227,200,000원 | 223,219,200원 | 661,780,800원 |
| 3회 유찰 시 | 181,760,000원 | 178,415,360원 | 706,584,640원 |
유찰이 진행되면 최저가는 227,200,000원, 181,760,000원으로 낮아지지만 채권 미배당은 각각 661,780,800원, 706,584,640원으로 커집니다. 다만 낙찰가가 낮아진다고 해서 이 사건의 점유 위험까지 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다. 김진원의 보증금이 확인되기 전에는 낮은 최저가를 곧바로 실질취득가로 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양공업고등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·재래시장·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 수도권 전철 1호선 안양역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 중 5층 502호이며 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 평탄한 주상용 건부지이며 북동측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역 등이 포함되고 공시지가는 2,784,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대이며 경매 집계상 평균 유찰 15.3회·매각률 6.06%로 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김진원 보증금 확인. 현재 가장 중요한 항목입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 확인. 배당요구 여부에 따라 낙찰 후 잔존 위험 판단이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 최저가 87.4%를 할인율로만 보지 않기. 325,000,000원 시세값은 거래 표본 1건에 기반하므로 절대적인 시세 기준으로 보기 어렵습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적으로 보기. 12세대 규모에 경매 평균 유찰 15.3회·매각률 6.06%라는 지표를 감안해 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 물건의 등기상 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 현재 최저가 284,000,000원도 시세 집계값 325,000,000원보다 낮습니다. 그러나 그 숫자만으로 안전한 할인매수라고 결론내릴 수는 없습니다. 502호 점유자 김진원의 전입일은 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 낮아졌지만 실질취득비용은 아직 확정할 수 없다”입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 임차보증금과 배당요구 관계를 확정하는 것입니다.
