수원지방법원 2025타경101307. 군포시 대야미동 638-8, 대야빌라C로 확인되는 다세대주택 2층 202호입니다. 감정가 127,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 101,600,000원, 감정가의 80%입니다. 등기상 말소기준은 1989년 6월 23일 한국주택은행 근저당권 6,500,000원이고, 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 배당표와 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 단순한 ‘인수 0원’ 사건으로만 보면 위험합니다. 등기에는 오래된 국세·지방세 압류가 존재하고, 제공된 배당 시뮬레이션은 당해세를 별도 반영하지 않았습니다. 또한 매각물건명세서 비고에는 본건 출입구 호수가 302호로 표시돼 있으나 건축물 관리대장상 호수는 202호라고 명시되어 있습니다. 실제 점유 부분과 공부상 목적물이 동일한지 확인하는 것이 이 사건의 첫 번째 현장 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101307 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 대야미동 638-8 2층202호 · 도로명 경기도 군포시 대야2로 65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상면적 | 41.22㎡ |
| 소유자 | 서지원 · 2020.02.14 상속 원인, 2025.07.04 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 101,600,000원 (1회 유찰 · 80%) |
| 경매 형태 | 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 호수 확인사항 | 출입구 표시는 302호 · 건축물 관리대장상 202호 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1989년 근저당
말소기준권리는 1989.06.23 한국주택은행 근저당권, 채권최고액 6,500,000원입니다. 1993년 박화자 명의 근저당권 30,000,000원과 2002년 김삼수 가압류 8,910,000원, 국·군포시의 압류 및 2025년 경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 자료는 없습니다. 따라서 현재 자료만으로는 임차보증금 승계액을 계산할 대상이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자가 누구인지와 전입·점유 상태는 현황 확인이 필요합니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
대야빌라C는 총 6세대, 사용승인일은 1988.12.09로 확인됩니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액과 최근 거래일은 확인되지 않았고, 대상 면적 41.22㎡ 역시 비교 면적과 일치하지 않는 상태입니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,222,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 2. 근저당 · 박화자 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김삼수 | 8,910,000원 | 8,910,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 서지원 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,967,600원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 확인된 채권 45,410,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원으로 유지
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 101,600,000원 | 0원 | 53,967,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 81,280,000원 | 0원 | 34,006,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 65,024,000원 | 0원 | 18,043,568원 | 0원 |
제공된 세 가지 시나리오에서는 매각가가 101,600,000원에서 81,280,000원, 65,024,000원으로 내려가도 확인된 채권의 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 현재 배당 계산에 포함된 채권 기준이며, 당해세가 실제로 존재하면 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 대야빌라C는 총 6세대로 확인됩니다.
- 입지. 대야동 행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 4호선 대야미역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 연와조 스라브위기와지붕 2층 건물 내 2층 202호이며, 위생·급배수·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 중로에 접하며 토지는 평지의 부정형, 지목은 대입니다.
- 토지. 토지면적 248.7㎡, 공시지가 2,100,000원/㎡, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·역사문화환경보존지역 등이 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 공부. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 출입구 호수와 건축물 관리대장 호수의 차이가 별도로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 출입구 302호와 건축물 관리대장 202호가 실제 동일 점유공간인지 현장·도면·대장을 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 현재 배당표와 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 80%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 마십시오.
- 소규모·노후 다세대 환금성 확인. 총 6세대, 사용승인일 1988.12.09인 물건이므로 인근 유사 다세대의 실제 매수 수요와 거래 사례를 직접 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 현장을 최종 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 호수·세금 확인이 먼저다
이 물건은 제공된 권리·배당 자료만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 확인된 채권의 미배당도 0원입니다. 권리의 숫자만 보면 단순한 편입니다. 하지만 출입구 302호와 관리대장 202호의 불일치, 국세·지방세 압류 4건, 그리고 임대관계 미상이라는 세 가지 확인사항이 남습니다. 더구나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 101,600,000원이 시세보다 싸다고 말할 근거도 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 계산되지만, 목적물 동일성과 세금·점유 확인이 끝나기 전에는 가격 메리트를 논하기 어렵다입니다.
