수원지방법원 2025타경101312. 의왕시 왕곡동 가온빌리지 203동 401호, 감정평가상 단지형도시형생활주택(다세대주택) 단위세대입니다. 사건의 핵심은 등기상 압류나 가압류보다 임차보증금 248,000,000원입니다. 김영혁은 2020.07.20. 확정일자, 2020.07.22. 주민등록, 2020.08.10. 점유개시로 조사됐고, 말소기준인 2022.06.07. 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 전액 변제되지 못한 보증금은 매수인 인수 위험으로 남는 구조입니다.
현재 최저매각가는 242,400,000원입니다. 배당계산에서는 집행비용 4,193,600원을 먼저 차감한 뒤 임차보증금에 238,206,400원이 배당되어 9,793,600원이 부족합니다. 그러나 2026.06.10.자 확약서에는 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의한다고 기재돼 있습니다. 이 확약의 효력을 그대로 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 왕곡동 384-1 가온빌리지 203동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형도시형생활주택(다세대주택) · 방3·욕실2·거실·주방 |
| 소유자 | 유지성 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 242,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 | 2019.03.27 · 가온빌리지 27세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.06.07. 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 의왕시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 안산세무서 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 김영혁의 대항력은 2020년 주민등록·점유에서 발생하므로, 2024년 임차권등기가 말소기준 뒤라고 해서 대항력이 사라지는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영혁 | 248,000,000원 | 2020.07.22 / 2020.07.20 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원* |
② 가격 비교 — 확약 적용 후엔 실질취득 242,400,000원으로 비교
확약이 적용되는 전제에서 매수인 실질취득은 242,400,000원입니다. 가온빌리지 비교 거래는 3건으로, 거래가는 309,000,000원~376,000,000원, 전체 평균은 345,000,000원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 비교지표를 우선하면 최근 12개월 평균은 342,500,000원, 최신 거래는 2022.07 · 376,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 58.95㎡ | 5 | 376,000,000원 |
| 2021.09 | 61.6㎡ | 4 | 309,000,000원 |
| 2021.06 | 57.13㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 342,500,000원 |
현재 최저가 242,400,000원은 최근 12개월 평균의 70.8%입니다. 다만 가격 추세 지표가 -2.1%로 하락 방향이고, 표시된 최신 거래 자체도 2022.07이므로 과거 거래가를 현재 가치와 동일시해서는 안 됩니다. 즉 수치상 할인폭은 크지만, 하락 추세와 거래 시차를 함께 감안해야 하는 비교입니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,193,600원 |
| 1. 임차인 김영혁 보증금 | 248,000,000원 | 238,206,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 9,793,600원입니다. 그러나 2026.06.10.자 확약서에 따라 해당 임차권 승계인이 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 ‘인수액’ — 확약 없을 때와 있을 때가 완전히 다르다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 242,400,000원 | 9,793,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 193,920,000원 | 57,594,880원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 155,136,000원 | 95,835,904원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 단지형도시형생활주택(다세대주택) 단위세대로 방3·욕실2·거실·주방 구성입니다.
- 입지. 경기도 의왕시 왕곡동 왕곡초등학교 남측 인근, 단독주택과 다세대주택이 어우러진 일반주거지대입니다.
- 교통. 노선버스가 통과하는 경수대로 주변으로 대중교통시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 접근. 폭 4미터 포장도로를 통해 출입하며 승용차 접근이 가능합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제지역·도시교통정비지역·소하천예정지 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 가온빌리지 27세대, 비교 거래 3건이며 가격 추세 지표는 -2.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.10.자 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 이 물건의 임차권 승계관계에 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 승계관계 확인. 실제 임차인은 김영혁 1명이며 보증금은 248,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 중복해 보증금을 합산하지 않습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 교부청구 금액을 확인해야 배당표를 확정할 수 있습니다.
- 가격 시차 확인. 최신 표시 거래가 2022.07이고 추세가 -2.1%이므로, 342,500,000원 평균만으로 현재 시세를 단정하지 마세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 재점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 매각 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘대항력’보다 ‘확약서 확인’이 승부처
표면만 보면 보증금 248,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험도가 높은 전형적인 인수형입니다. 실제로 현재 회차 배당계산만 적용하면 9,793,600원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 2026.06.10.자 확약서가 있습니다. 그 문구가 그대로 유효하게 적용된다면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 242,400,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 342,500,000원 대비 70.8%이지만, 비교거래의 최신 시점은 2022.07이고 추세 지표도 -2.1%입니다. 따라서 과거 평균 대비 할인폭을 그대로 현재의 수익 여지로 해석하기보다는, 확약서 효력·세금 배당·현재 시세를 다시 대조한 뒤 응찰가를 정하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
* 배당계산 자체의 미배당액은 현재 회차 9,793,600원, 2회 유찰 시 57,594,880원, 3회 유찰 시 95,835,904원입니다. 다만 2026.06.10.자 확약서에 기재된 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 해당 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
