수원지방법원 2025타경101316. 경기도 안양시 만안구 안양동 한양주택 지하층1호가 경매에 나왔습니다. 다세대주택으로 이용 중인 전용 35.6875㎡ 물건이며, 감정가와 신건 최저매각가격은 모두 92,000,000원입니다.

소유자 김태산은 2014.10.10. 기존 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 2020.04.16. 국민은행 명의로 채권최고액 55,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권은 2025.02.20. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 한국주택금융공사가 이번 임의경매를 신청했습니다.

문제는 낙찰 후 실제 사용할 수 있는 상태와 적정가격입니다. 지하층이라는 특성에 더해 현관문 앞 물고임이 조사됐고, 실거래 비교 표본은 모두 지상층입니다. 등기상 권리 소멸과 건물 상태에 따른 경제적 위험은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당과 이후 권리

말소기준권리는 2020.04.16. 설정된 을구 10번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 국민은행이며 채권최고액은 55,000,000원입니다. 이후 해당 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다.

근저당권 이전은 기존 담보권의 권리자 변경으로, 별도의 근저당권을 추가 설정한 것으로 계산하지 않습니다. 해당 말소기준 근저당권과 이후 농협은행 가압류, 경매개시결정, 속초시 압류는 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.

② 점유·임차 관계 — 임대관계 미상에 주의

확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 소유자의 실제 거주 여부나 점유자의 권리관계도 확정할 수 없습니다.

따라서 임차인 신고 내역이 없다는 이유만으로 실제 점유자가 없거나 명도가 필요하지 않다고 판단해서는 안 됩니다. 별도 점유자가 확인될 경우 전입일자·점유 개시일·보증금·확정일자 등을 확인해 대항력 및 인수 가능성을 다시 분석해야 합니다.

③ 시세 비교 — 평균의 54.6%라는 숫자의 함정

한양주택은 총 8세대로, 1991.05.30. 사용승인된 건물입니다. 전용면적 약 35.69㎡ 거래 사례 7건의 전체 평균은 163,214,285원입니다.

이보다 우선해서 살펴볼 최근 거래 집계 평균은 168,583,333원(6건)입니다. 신건 최저가 92,000,000원은 이 평균의 54.6%에 해당합니다.

그러나 거래 사례는 2024~2025년 자료이며, 최근 평균에 포함된 거래도 2025년에 발생했습니다. 2026년 현재의 실거래 시세나 지하층의 적정가격을 직접 입증하는 수치로 보기에는 한계가 있습니다.

동일 면적 거래 사례입니다. 2025.07. 거래 192,500,000원은 거래 기록에 각각 기재된 사례를 그대로 표시했습니다. 경매 대상인 지하층 거래 사례는 위 표에 포함돼 있지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)

근저당권은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 산정한 단순 예상배당입니다. 실제 잔존채권액, 속초시 압류와 관련된 세금의 우선순위 및 금액, 집행비용, 임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 실제 배당액도 별도 확인이 필요합니다. 위 금액은 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각대금과 미배당 변화

현재 신건 최저가 기준에서는 단순 배당 추정상 채권 전액이 배당되고, 소유자 잔여액이 발생합니다. 유찰로 가격이 낮아지면 배당 부족액은 커지지만, 현재 권리분석상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다.

유찰 시나리오는 매각가격별 단순 배당 추정입니다. 채권자 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 다만 실제 임차관계나 인수권리가 새로 확인되면 별도 재분석이 필요합니다. 이후 회차의 매각조건과 보증금은 해당 기일 공고를 재확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양시 만안구청 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에 지하철 1호선 명학역이 있으며, 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 1991.05.30. 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 건물입니다. 지상 3층 중 지하층 제1호이며, 위생·급배수 및 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측 약 7m, 남서측 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역 등에 포함됩니다. 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 관련 내용도 기재돼 있으므로, 입찰 전 현행 지정 여부와 적용 대상 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 현황조사 당시 지하 현관문 앞에 물이 고여 있었습니다. 실내 누수·침수 여부는 확인된 사실로 단정할 수 없으므로 현장 점검을 통해 원인을 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대 규모이며 확인된 거래는 지상층 사례입니다. 지하층 자체의 거래가격 및 매수 수요가 별도로 확인되지 않아, 지상층 거래 평균을 기준으로 재매각 가능성을 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 우선 확인. 현재 매수신청보증금은 최저가의 20%인 18,400,000원입니다. 매각기일 공고와 매각물건명세서의 조건을 다시 대조하세요.
• 지하 현관 물고임 원인. 배수 불량·외부 유입·누수 등 실제 원인을 현장에서 확인하고, 실내 습기·곰팡이·방수 상태도 함께 조사해야 합니다.
• 지하층 자체 시세 확보. 지상 1~2층 평균 168,583,333원을 지하층의 적정 시세로 그대로 사용하지 마세요. 지하층 거래 사례와 실제 물건 상태를 반영한 별도 평가가 필요합니다.
• 점유 및 임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 임차계약 여부를 확인하고, 임차인이 발견되면 대항력과 보증금 인수 가능성을 재검토해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 국민은행 설정 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 등기상 권리자 변경과 신청채권자 청구액, 실제 잔존채권액을 구분해야 합니다.
• 조세·배당 점검. 속초시 압류가 등기돼 있습니다. 압류등기의 매각 소멸 여부와 별개로 실제 조세채권의 배당순위 및 금액을 확인해야 합니다.
• 유찰 시 가격 검토. 회차별 매각가격은 92,000,000원·73,600,000원·58,880,000원으로 계산됩니다. 단, 최저가격 하락만으로 지하층의 환금성이나 물고임 위험이 해소되지는 않습니다.
• 건물·관리 상태 확인. 실제 수리 필요 여부, 공용부분 유지관리 상태, 체납 관리비 및 취득 후 예상 비용을 조사해야 합니다.
• 서류 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 공고를 확인하세요.

맺으며 — “시세의 절반 수준”보다 중요한 것은 지하층의 실제 가치

이 물건은 신건 최저가가 92,000,000원으로, 최근 거래 평균 168,583,333원의 54.6%입니다. 최신 거래가 163,500,000원보다도 낮습니다.

등기상 권리 구조 역시 비교적 단순합니다. 말소기준 근저당권과 이후 권리들이 매각 소멸 대상으로 분류돼 현재 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 지하층의 물리적 상태와 적정 시세입니다. 지상층 거래 평균을 지하층에 그대로 적용하면 실제 가치보다 높은 가격을 기준으로 할인율을 계산할 수 있습니다. 현관문 앞 물고임도 수리비와 사용 가능성에 영향을 줄 수 있는 확인사항입니다.

더욱이 임대관계는 미상이고, 특별매각조건으로 입찰보증금 20%가 적용됩니다. 배당 추정상 인수액 0원이라는 숫자만으로 전체 위험이 없다고 평가할 수는 없습니다.

결론적으로 등기상 권리 소멸 구조는 확인되지만, 지하층 상태·점유관계·실제 거래가격을 검증하기 전까지 명목상 할인율을 실질적인 가격 메리트로 확정하기 어려운 물건입니다.