수원지방법원 2025타경101324. 경기도 안양시 동안구 호계동의 호계금정역에스케이브이1센터 지하 1층 비108호입니다. 집합건물 등기이며, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 감정평가서에는 철근콘크리트구조 10층 건물의 지하 1층 물건으로 기재되어 있습니다.

권리관계는 비교적 명확합니다. 2020년 11월 23일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2024년 금강종합건설의 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

그러나 권리상 인수금액이 없다는 것과 물건의 사업성이 좋다는 것은 별개입니다. 내부가 폐문 상태여서 확인되지 않았고, 임대관계도 미상입니다. 지하층 지식산업센터라는 용도 특성상 실제 사용 가능 여부와 임대수요, 관리비 및 공실 상황을 확인하지 않고 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 국민은행 근저당권입니다. 2020년 11월 23일 설정된 채권최고액 432,000,000원의 근저당권이 기준이 됩니다. 이 권리 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있으며, 그 이후 설정된 금강종합건설의 가압류와 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

또 한 가지 확인할 사항이 있습니다. 등기상 말소기준 근저당권자는 주식회사 국민은행이고, 임의경매개시결정의 채권자는 유케이제십일차유동화전문유한회사입니다. 채권양도 또는 승계 관계가 있을 수 있으나, 현재 확인된 내용만으로 그 구체적인 경위를 단정할 수 없습니다. 관련 채권승계 자료와 경매신청 근거를 원본으로 대조해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 51.2%, 그러나 시세 판단은 별개

현재 최저매각가는 216,064,000원으로 감정가 422,000,000원의 약 51.2%입니다. 3회 유찰을 거쳐 최저가가 내려온 상태입니다.

다만 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 주변 유사 지식산업센터 물건보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

유찰 시나리오별 배당·미배당 변화

유찰이 추가되면 매각가가 내려가고 채권자 미배당액은 증가하는 구조입니다. 현재 회차에서 채권자에게 지급되는 배당액은 212,239,104원으로 산정되어 있지만, 채권자 전체 청구액 1,152,150,955원과 비교하면 미배당액이 상당합니다. 이는 채무자의 채무 회수 문제이지, 현재 산정된 매수인 인수액 0원과는 구분해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 216,064,000원 가정)

총 채권액 1,152,150,955원 · 채권자 총 배당액 212,239,104원 · 채권 미배당액 939,911,851원 · 매수인 인수액 0원. 집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정한 금액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감정평가서에는 금정역 북동측 근거리의 지식산업센터 단지로 기재되어 있습니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 금정역이 위치한 것으로 조사되어 교통사정은 양호한 편으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물이며 본건은 지하 1층 비108호입니다. 공용시설로 위생·급배수, 소화, 승강기 및 주차시설 등이 갖추어진 것으로 탐문되었습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 다만 폐문 상태로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부구조, 설비 상태 및 현재 이용 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·용도지역. 준공업지역 및 지구단위계획구역입니다. 토지면적은 8,482.9㎡, 공시지가는 2,941,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지는 평지의 사다리형이며 공장 및 지원시설 부지로 이용됩니다.
• 도로·규제. 남서측 대로3류, 북서측 소로3류, 남동측 중로2류에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역 등 각종 지정사항이 있으므로 토지이용계획을 확인해야 합니다.
• 물건 하자. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 내부를 확인하지 못한 상태이므로 실제 설비 및 관리상태까지 양호하다는 뜻은 아닙니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 지하층 공장 용도라는 점에서 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다릅니다. 실거래 비교자료와 임대관계가 확인되지 않으므로 공실, 임대료, 관리비 및 실제 사용 가능성을 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 내부 확인. 폐문 부재로 내부를 보지 못했습니다. 내부구조, 전용 사용공간, 설비, 누수 및 훼손 여부를 확인하기 전에는 정상적인 사용 가능성을 전제로 입찰가를 산정하지 마세요.
• 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 사업자등록·전입 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 채권승계 관계. 말소기준 근저당권자는 국민은행이고 임의경매개시결정 채권자는 유케이제십일차유동화전문유한회사입니다. 채권양도·승계 관계 및 경매신청 근거를 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 최저가 51.2%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 유사 층·용도 거래사례와 실제 임대료를 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 3회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰 시 최저가와 채권 미배당액이 어떻게 변하는지 살펴보되, 낮아진 최저가만을 입찰 근거로 삼지 마세요.
• 관리비·운영비. 지식산업센터의 공용관리비, 장기 체납 관리비, 시설 운영비 및 실제 사용에 필요한 비용을 관리사무소에 확인하세요.
• 소재지 대조. 안양시 호계동 소재지와 감정평가서의 군포시 금정동 위치 설명을 원본 서류와 현장에서 대조해 동일성에 문제가 없는지 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권승계 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0원”

이 물건은 권리관계만 보면 말소기준 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 인수금액 자체가 가장 큰 장애물인 물건은 아닙니다.

그러나 가격 판단은 아직 끝나지 않았습니다. 최저가 216,064,000원은 감정가의 51.2%이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 실제 시세보다 저렴한지는 알 수 없습니다. 더욱이 지하층 지식산업센터 공장 용도이고, 내부 확인이 불가능했으며 임대관계도 미상입니다.

특히 소재지 표기와 감정평가서의 위치 설명 차이, 국민은행 근저당권자와 유동화전문회사의 경매신청 채권자 관계도 입찰 전 확인해야 합니다.

최종 판단은 권리상 인수 부담은 낮지만, 물건의 실사용성과 가격 경쟁력은 미검증 상태입니다. 내부·점유·채권승계·소재지 확인과 유사 물건의 실거래 검증이 끝나기 전에는 최저가만 보고 응찰하지 않는 것이 합리적입니다.