수원지방법원 2025타경101324. 안양시 동안구 호계동 ‘호계금정역에스케이브이1센터’ 지1층 비108호입니다. 감정 이용상태는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이고, 토지도 공장용지·공업용으로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 이강복이며, 2020.11.23 소유권 이전과 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2024년 금강종합건설 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저매각가 337,600,000원에서 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 지하층 공장 호실입니다. 감정평가 현장조사 때 관계인 부재와 폐문으로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 권리가 단순하다는 이유만으로 가격·사용성·명도·환금성까지 안전하다고 확대해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101324 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 555-37 호계금정역에스케이브이1센터 지1층 비108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지1층 비108호 |
| 소유자 | 이강복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 337,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 360,870,764원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.11.23 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 432,000,000원입니다. 이후 2024.11.26 금강종합건설주식회사 가압류 720,150,955원과 2025.08.14 유케이제십일차유동화전문유한회사에 의한 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.09.08 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020.11.23 이강복 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 422,000,000원의 80%인 337,600,000원입니다. 1회 유찰로 감정가보다 84,400,000원 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
특히 본건은 지하 1층 지식산업센터 공장 호실입니다. 감정평가에서도 내부를 직접 확인하지 못해 통상적인 관리·이용상황을 상정해 평가했다고 기재돼 있습니다. 가격 판단은 단순한 유찰률보다 실제 내부 상태, 지하층 사용성, 접근·하역 조건, 실제 임대수요와 동일·유사 호실 거래를 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,526,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 432,000,000원 | 332,073,600원 |
| 2. 가압류 · 금강종합건설주식회사 | 720,150,955원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,526,400원을 제외한 332,073,600원이 국민은행 근저당에 배당되고, 금강종합건설 가압류에는 배당되지 않는 시뮬레이션입니다. 채권자 전체 미배당액은 820,077,355원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 337,600,000원 | 332,073,600원 | 820,077,355원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 270,080,000원 | 265,498,880원 | 886,652,075원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 216,064,000원 | 212,239,104원 | 939,911,851원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 회수액은 줄지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 핵심 변화는 권리 인수위험이 아니라 입찰가격입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 270,080,000원이나 216,064,000원 역시 그 자체만으로 적정가라고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포시 금정동 소재 1호선 금정역 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 지식산업센터 단지이고 업무시설·근린생활시설·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 금정역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물 내 지1층 비108호입니다.
- 내부 확인. 조사 당시 폐문 상태로 내부를 확인하지 못했고, 통상적인 관리 및 이용상황을 상정해 평가했습니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 평지·사다리형이며 토지면적은 8,482.9㎡입니다. 공시지가는 2,941,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 도로. 남서측·북서측·남동측으로 대로3류·소로3류·중로2류에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 감정조사 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았습니다. 설비·마감·누수·실사용 상태 등을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 실제 점유자와 인도 필요성을 확인하세요.
- 지하층 사용성. 지1층 비108호의 차량 접근, 하역, 창고·공장 사용 편의, 채광·환기 등 실제 사업용 수요에 영향을 주는 요소를 점검하세요.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 337,600,000원의 적정성을 판단할 수 없습니다. 동일 건물·유사 호실 실거래와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 소멸하는 구조인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 배당과 인수를 구분. 채권자의 미배당액이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수부담을 혼동하지 마세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인 후”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.11.23 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 금강종합건설 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 337,600,000원을 기준으로 한 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 본건은 지하 1층 공장(지식산업센터) 호실이고, 현장조사 때 내부를 확인하지 못했으며 임대관계도 미상입니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 최근 시장 대비 낮은지 높은지도 검증할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리관계는 비교적 단순하지만, 가격·사용성·점유·환금성은 현장조사 없이는 결론내리기 어려운 물건입니다. 감정가 대비 80%라는 숫자보다 실제 시장에서 이 지하 호실을 얼마에 사고 빌릴 수 있는지를 확인하는 것이 먼저입니다.
