수원지방법원 2025타경101329. 안양시 만안구 석수동 ‘청아람’ 5층 502호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 “최저가 2.032억이 싸다”가 아닙니다. 말소기준은 2024.01.22. 안양시 압류이고, 정예슬의 주민등록·점유개시일은 그보다 앞선 2021.04.09.이므로 임차권 자체는 대항력 있는 선순위 구조입니다. 보증금도 230,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
그런데 매각물건명세서 비고에 결정적인 후속자료가 있습니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.01.자 확약서가 제출됐습니다. 이 확약을 정예슬 임차권 승계분에 적용하면 배당표상 룰상 미배당 30,444,800원은 매수인이 실제 떠안을 금액이 아니므로 실질 인수 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 203,200,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 285-6 청아람 5층502호 · 석천로159번길 44-3 |
| 물건종류 / 전용 | 기타(도시형생활주택) · 49.11㎡ · 지상5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 오명수 (2021.04.12. 매매, 거래가액 230,000,000원 · 2021.04.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 203,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2014.05.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약서가 핵심
현재 소유권 이전 전에 설정됐던 신한은행 근저당권 133,200,000원은 2021.04.09. 이미 말소됐습니다. 경매에서의 말소기준은 2024.01.22. 안양시 압류입니다. 정예슬은 2021.04.09. 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자는 2021.03.18.이므로 이 기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 정예슬 | 전유부분전부 · 2021.04.09. | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 확약 반영 인수 0원 |
실명·보증금이 확인되는 실제 임차인은 1명, 정예슬입니다. 을구 3-2는 ‘3번임차권경정’으로 기재된 정정등기이며 별도의 보증금을 합산하지 않습니다. 다만 이 경정등기는 일자·별도 권리자·보증금 정보가 기재되지 않아, 입찰 전에는 3번 임차권 전체 내용과 2026.06.01. 확약서가 해당 임차권 승계분 전부를 정확히 대상으로 하는지 원문을 대조해야 합니다. 확약의 효력은 그 확약 대상 임차권에 한정됩니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 74.0%
가격 판단은 전체 거래 평균 247,250,000원보다 최근 12개월 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 274,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 299,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래보다 24.8% 높은 추세로 집계돼 하락장이 아니라 최근 가격대가 오히려 높아진 모습입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.87㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2026.03 | 48.87㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 49.11㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2021.08 | 48.87㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 274,500,000원 |
확약 반영 실질취득 203,200,000원은 최근 12개월 평균 274,500,000원의 74.0%입니다. 최신 거래 299,000,000원과 비교해도 낮습니다. 전체 4건 평균 247,250,000원 대비 최저가가 82.2%라는 수치도 있지만, 이번 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 더 중요하게 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,644,800원 |
| 1. 임차인 정예슬 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 199,555,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 룰상 미배당 | - | 30,444,800원 |
| 확약 반영 매수인 실질 인수 | - | 0원 |
배당계산만 보면 정예슬 보증금 중 30,444,800원이 미배당됩니다. 그러나 2026.06.01. 확약서에는 임차권 승계인이 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 기재돼 있어, 그 확약 대상 범위에서는 실질 인수를 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 전 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 203,200,000원 | 30,444,800원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 162,560,000원 | 70,515,840원 | 확약 대상이면 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 130,048,000원 | 102,572,672원 | 확약 대상이면 0원 |
이 표가 이 사건의 성격을 가장 잘 보여줍니다. 대항력 임차권을 그대로 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낮은 최저가만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 반대로 이번 확약서가 정예슬 임차권 승계분에 유효하게 적용된다면 그 미배당 반환청구권이 포기되므로 유찰에 따른 최저가 하락이 실제 취득가 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 거실·주방·방·WC 등으로 구성된 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 아파트로 가정할 물건이 아닙니다.
- 입지. 화창초등학교 북동측 인근이며 근린생활시설·다세대주택·아파트단지가 혼재합니다. 감정평가상 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2014.05.02.입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 준주거지역이며 상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 건부지이며 남서측·남동측 소로에 접합니다. 공시지가는 2,963,000원/㎡입니다.
- 환금성. 청아람은 12세대 소규모 건물입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 확인돼 가격은 올라와 있지만 대단지처럼 거래층이 두껍다고 보기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 대상 임차권을 직접 확인하세요.
- 임차권 3-2 경정 확인. 별도 보증금으로 합산할 자료는 없지만, 3번 임차권의 어떤 내용을 경정했는지 등기 원문을 대조하세요.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 확약이 적용되면 현재 실질취득은 203,200,000원이고 최근 12개월 평균 274,500,000원의 74.0%입니다. 확약이 적용되지 않는다면 단순 최저가 비교는 의미가 없습니다.
- 소규모 물건 환금성. 12세대 도시형생활주택이므로 최근 거래가격만 아니라 실제 매수층과 재매각 기간도 보수적으로 보세요.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용과 점유·인도 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격 메리트는 확약서가 완성한다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 203,200,000원을 넘어 매수인 인수가 생기는 물건입니다. 실제 배당가정도 미배당액 30,444,800원을 계산하고 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.01. 제출한 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소까지 동의하면서 핵심 위험이 해소됩니다.
그 전제가 확인되면 실질취득은 203,200,000원, 최근 12개월 평균 274,500,000원의 74.0%이고 최신 거래 299,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 가격 추세도 과거 대비 +24.8%입니다. 반면 12세대 규모의 도시형생활주택이라 환금성은 대단지보다 보수적으로 봐야 하고, 이 물건의 안전성은 일반적인 말소 구조보다 확약서의 정확한 효력 확인에 더 크게 의존합니다. 결론은 “확약 확인 시 가격 경쟁력 있음, 확약 확인 전에는 선순위 임차권 인수형으로 취급”입니다.
