수원지방법원 2025타경101357. 군포시 당동 더원이숲라인 3층 303호, 현황 오피스텔입니다. 감정가는 247,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 197,600,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 최저가 할인율보다 246,000,000원의 대항력 임차보증금이 실제로 매수인에게 넘어오느냐입니다.
윤소정은 2020.06.10. 전입·점유를 시작했고, 말소기준으로 선언된 2023.05.25. 부평세무서 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 보증금보다 낮은 현재 구조에서는 매수인이 보증금을 떠안는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 746-7 더원이숲라인 3층 303호 · 경기도 군포시 군포로 559 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 54.0965㎡ · 철근콘크리트구조 16층 건물 내 3층 303호 |
| 현황 이용 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 이진재 · 2020.06.10. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 197,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.05.25. 부평세무서장 압류입니다. 그 뒤 서울특별시, 군포시, 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 윤소정의 전입·점유는 2020.06.10.으로 말소기준보다 빠르므로, 임차권만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤소정 | 전유부분 전부 · 2020.06.10 | 246,000,000원 | 있음 | 승계인 주장 | HUG 승계 · 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 등기된 임차보증금은 246,000,000원이며, 2020.05.12. 계약 235,000,000원에 2022.05.09. 11,000,000원이 증액된 구조입니다.
* 확약을 반영하지 않은 원래의 대항력 인수 규칙상 금액은 246,000,000원입니다. 본 확약은 윤소정 임차권 및 그 승계 관계에 관한 것으로, 다른 별도 권리나 세금 부담까지 없애는 의미는 아닙니다.
② 가격 비교 — 할인은 크지만 거래 표본은 오래되고 적다
더원이숲라인은 총 16세대, 사용승인일은 2020.02.12.이고 비교 면적은 54.0965㎡입니다. 제공된 동일 면적 거래는 2022.05의 2건으로, 255,000,000원과 265,000,000원입니다. 평균은 260,000,000원, 현재 최저가 197,600,000원은 그 평균의 76.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 54.1㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 54.1㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 평균 | 54.1㎡ | 2건 | 260,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 197,600,000원으로 최저가와 같습니다. 제공된 거래 평균 260,000,000원 및 최신 거래 265,000,000원보다 낮은 숫자입니다. 다만 거래가 모두 2022.05이고 표본도 2건뿐이므로, 이를 그대로 현재 시세라고 단정해 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,566,400원 |
| 임차보증금 · 윤소정 | 246,000,000원 | 0원* |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 194,033,600원 |
| 미배당 | - | 51,966,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사의 청구액 246,000,000원 중 194,033,600원이 배당되고 51,966,400원이 미배당됩니다. 그러나 2026.06.09. 확약에 따라 그 미배당 잔액을 매수인에게 임차보증금 반환채무로 청구하지 않는 것으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 총 취득액도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 197,600,000원 | 194,033,600원 | 51,966,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 158,080,000원 | 155,066,880원 | 90,933,120원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 126,464,000원 | 123,893,504원 | 122,106,496원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금 인수가 늘어 매수인의 실질취득 부담이 보증금 246,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건은 확약 때문에 그 핵심 위험이 제거되어, 유찰 시 매각가 하락이 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부·현황상 오피스텔이며, 업무시설 및 공동주택 건부지에 위치합니다.
- 입지. 군포중학교 남동측 인근으로 아파트단지·단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 동측으로 광로변 도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
- 지역. 일반상업지역이며 공시지가는 4,593,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 시가지경관지구(중심)에 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 16세대이고 제공된 동일 면적 거래는 2022.05의 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 8.8회, 낙찰률 0.0%여서 재매각 가능성은 별도 점검이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 현재도 유효한지 매각기일 직전 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 윤소정 임차권은 원래 대항력 있는 246,000,000원 권리입니다. 확약 적용이 전제되지 않으면 가격 구조가 완전히 달라집니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 금액과 법정기일을 확인해 실제 배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공된 거래는 2022.05의 2건뿐입니다. 260,000,000원 평균을 현재 시세로 그대로 전제하지 말고 최신 매물·실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 총 16세대 오피스텔이고 경매 통계상 평균 유찰 8.8회·낙찰률 0.0%입니다. 취득가 할인과 별개로 향후 매도 수요를 점검해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 표시가 있으므로 입찰 목적에 따른 적용 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.46억 인수형”을 확약 하나가 바꾼 사건
이 물건은 표면만 보면 위험도가 높습니다. 윤소정은 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 보증금은 246,000,000원으로 현재 최저가 197,600,000원보다 큽니다. 정상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 매수인의 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
하지만 2026.06.09. 주택도시보증공사의 확약 때문에 결론이 달라집니다. 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원*입니다. 현재 회차의 실질취득은 따라서 197,600,000원으로 봅니다.
가격만 보면 제공된 거래 평균 260,000,000원의 76.0%지만, 거래가 모두 2022.05의 2건이라는 한계가 뚜렷합니다. 여기에 세금 압류 4건, 16세대 규모, 평균 유찰 8.8회·낙찰률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 권리 핵심위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 원본·세금·최신 시세·환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 오피스텔입니다.
