수원지방법원 2025타경101361. 의왕시 월암동 에버리스2차 103동 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)이며 다락방과 테라스가 있는 복층 구조입니다. 소유자 찐쑨화는 2020.07.20 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 269,000,000원입니다. 같은 날 신한은행 근저당 147,600,000원과 42,000,000원이 설정됐으며, 이 중 접수번호가 앞선 을구 2번 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 엔씨파이낸스대부 근저당 65,000,000원, 국세 압류, 의왕시 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있어 권리 자체의 인수 부담은 없습니다. 다만 현황조사상 같은 날 전입한 3명이 확인되고 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 권리 인수와 별개로 실제 점유 형태와 인도 절차는 입찰 전 확인할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101361 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 월암동 345-2 에버리스2차 103동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 복층 구조(다락방·테라스) |
| 비교 기준면적 | 50.24㎡ |
| 소유자 | 찐쑨화 · 2020.07.20 소유권이전 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 265,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구액 | 157,060,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.07.20 을구 2번 신한은행 근저당 147,600,000원입니다. 같은 날 뒤 순위로 설정된 신한은행 근저당 42,000,000원, 2021.10.21 엔씨파이낸스대부 근저당 65,000,000원, 2023.02.28 국세 압류, 2025.02.17 의왕시 압류 및 2025.08.26 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
② 점유·임차인 — 전입자 3명, 대항력은 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| SHEN CHENGJI | 2020.08.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHEN XIUCHEN | 2020.08.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN XIUREN | 2020.08.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람의 전입일은 모두 2020.08.27로 말소기준일 2020.07.20보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 매수인에게 보증금을 대항할 수 있는 선순위 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정할 수 없습니다. 세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 중복 보증금 합산 문제도 없습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래의 80.5%
에버리스2차는 36세대, 2019.07.03 준공입니다. 비교 면적은 50.24㎡이며 실거래 면적 매칭이 확인돼 있습니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 314,000,000원보다 최근 12개월 평균 330,000,000원과 최신 거래 330,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 최저매각가는 265,600,000원으로 두 지표의 80.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 50.43㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.05 | 50.43㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2021.06 | 47.27㎡ | 5 | 282,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 330,000,000원 |
감정가 332,000,000원은 최근 평균 330,000,000원과 비슷한 수준이지만, 한 차례 유찰로 최저가격이 265,600,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액 역시 265,600,000원이며, 최근 평균·최신 거래 대비 80.5% 수준입니다. 최근 거래 구간은 이전 거래 대비 +17.0%로 집계돼 하락 추세는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,518,400원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 147,600,000원 | 147,600,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,481,600원 |
현재 회차 265,600,000원 가정에서는 집행비용과 등기상 근저당 채권최고액 기준 배당 후 소유자 잔여가 6,481,600원으로 계산됩니다. 채권총액 254,600,000원은 전액 배당되고 부족액은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며 다락방 및 테라스가 있는 복층 구조입니다.
- 입지. 한국교통대학교 의왕캠퍼스 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·전·답 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 북서측 직선거리 약 1km 지점에 1호선 의왕역이 있으며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로·토지. 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형 공동주택 부지입니다.
- 규제. 도시지역·지구단위계획구역·공공주택지구·토지거래계약 허가구역 등으로 기재돼 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 에버리스2차는 36세대, 2019.07.03 준공입니다. 최근 거래가격은 330,000,000원이 확인되지만 경매 통계상 평균 유찰 2.3회로 매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. SHEN CHENGJI, SHEN XIUCHEN, JIN XIUREN의 실제 점유 여부와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 임차관계 확인. 전입일은 말소기준보다 늦지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 최종 대조하세요.
- 명도 비용 반영. 권리 인수는 0원이더라도 점유자가 있으면 인도명령·협의 과정에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 330,000,000원, 현재 실질취득은 265,600,000원입니다. 할인폭을 명도·수리·거래비용과 함께 평가하세요.
- 환금성 검증. 36세대 규모와 평균 유찰 2.3회, 낙찰률 0.0% 통계를 감안해 동일 생활권 다세대의 실제 매수 수요를 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 공공주택지구·토지거래계약 허가구역 등 기재된 제한사항이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 관할 기관 자료와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인, 승부처는 점유와 환금성”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2020.07.20 신한은행 근저당을 기준으로 그 뒤의 근저당과 압류가 매각으로 소멸하고, 현황조사상 전입자 3명도 모두 기준일 뒤인 2020.08.27 전입이어서 매수인에게 승계되는 보증금은 현재 분석상 0원입니다. 따라서 265,600,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 265,600,000원으로 봅니다.
가격 면에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래 330,000,000원 대비 80.5%로 할인 구간에 들어와 있고 최근 거래 추세도 +17.0%입니다. 반면 36세대 규모의 다세대이고, 현황조사상 전입자 3명의 보증금과 점유관계가 구체적으로 확인되지 않았으며 경매 통계상 평균 유찰도 2.3회입니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 리스크는 낮고 가격은 할인됐지만, 명도 확인과 환금성 검증이 남은 물건”으로 정리하는 것이 적절합니다.
