수원지방법원 2025타경101361. 경기도 의왕시 월암동 에버리스2차 103동 502호, 전용면적 비교 기준 50.24㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 5층 건물의 5층에 위치하며, 감정평가서상 다락방과 테라스가 있는 복층 구조로 이용 중입니다. 2019년 7월 준공된 36세대 규모의 소규모 주거단지입니다.

등기상 소유자 찐쑨화 씨는 2020년 6월 25일 매매계약을 원인으로 거래가액 2억 6,900만원에 소유권을 취득했습니다. 같은 해 7월 20일 신한은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 같은 날짜의 추가 근저당, 2021년 엔씨파이낸스대부 근저당, 국세 및 지방세 관련 압류가 이어졌습니다.

권리의 큰 흐름은 명확합니다. 말소기준권리 이후에 설정된 담보권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사에 이름이 올라온 임차인 3명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 권리의 소멸과 실제 점유·명도 문제가 없다는 판단은 별개로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보·압류는 매각으로 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2020년 7월 20일 설정된 신한은행 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 147,600,000원입니다. 같은 날짜에 신한은행의 을구 3번 근저당권 42,000,000원도 설정됐으나, 등기 순위상 2번 근저당권이 말소기준이 됩니다.

이후 2021년 10월 21일 설정된 엔씨파이낸스대부 근저당권(65,000,000원), 2023년 2월 28일 동안양세무서장의 압류, 2025년 2월 17일 의왕시 압류는 모두 말소기준권리 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 권리들입니다. 경매개시결정 역시 매각 절차에 따라 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 현황조사상 3명, 보증금 확인이 우선

현황조사상 아래 3명이 등재되어 있습니다. 모두 전입신고일이 2020년 8월 27일로 동일하며, 말소기준권리 설정일인 2020년 7월 20일 이후입니다. 자료상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계가 미상인 만큼 최종적인 임차인 권리 판단은 매각물건명세서와 전입세대 확인을 통해 마무리해야 합니다.

특히 소유자 찐쑨화의 주소가 2021년 10월 21일 해당 호실로 변경된 이력도 있습니다. 현황조사상 임차인 3명과 소유자의 실제 거주·점유 관계를 구분할 필요가 있습니다. 보증금이 미상이라는 이유만으로 임차인이 없다고 판단하거나, 반대로 보증금 전액을 매수인이 인수한다고 단정해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 거래지표의 절반 수준, 다만 거래 시점 확인 필요

에버리스2차는 36세대 규모이며 2019년 7월 준공된 단지입니다. 비교 기준 면적은 50.24㎡로, 제공된 거래자료상 면적이 매칭된 거래 3건을 살펴보겠습니다.

전체 거래 평균은 314,000,000원이며, 시장지표상 최근 12개월 평균은 2건 기준 330,000,000원입니다. 최신 거래지표 역시 2025년 5월 330,000,000원입니다.

현재 최저매각가 169,984,000원은 최근 거래지표 330,000,000원의 51.5%입니다. 전체 평균 거래가 314,000,000원과 비교해도 약 54.1% 수준입니다. 감정가 332,000,000원은 최근 거래지표 330,000,000원과 거의 같은 수준으로 평가됐습니다. 따라서 현재 최저가 자체에는 상당한 가격 차이가 존재합니다.

한편 최근 거래지표는 과거 거래보다 17.0% 상승한 것으로 산출되어 있습니다. 시장 추세 자체는 하락보다는 상승 방향입니다. 최저가가 낮다는 사실과 현재 매도 가능한 가격은 별개이므로, 거래 시점의 차이와 실제 매수 수요를 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 169,984,000원 가정)

배당 산정은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용 약 1.9%를 먼저 공제하고, 말소기준권리인 신한은행 근저당권과 후순위 담보권 순으로 배당하는 구조입니다.

근저당 채권최고액 합계 254,600,000원 중 예상 배당액은 166,804,224원이며, 채권 미배당액은 87,795,776원입니다. 집행비용을 포함한 매각대금 전액이 소진됩니다. 실제 배당은 채권액 확정, 집행비용, 당해세 및 임차인 최우선변제권 등 추가 확인사항에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시 가격 시나리오

추가 유찰이 발생하면 매각가가 더 낮아지는 구조입니다. 다만 낙찰가가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당액은 커집니다. 미배당액 증가가 곧 매수인의 인수금액 증가를 뜻하지는 않습니다. 현재 산정상 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·건물·토지이용 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 한국교통대학교 의왕캠퍼스 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·전·답 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 북서측 직선거리 약 1km 지점에 지하철 1호선 의왕역이 있습니다. 인근에 노선버스 정류장이 있으며 단지까지 차량 진출입이 가능합니다. 교통여건은 감정평가상 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재 마감이며, 난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며 다락방과 테라스가 있는 복층 구조입니다. 내부 실제 상태와 다락·테라스의 이용 범위는 현장 확인이 필요합니다.
• 도로 및 토지. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 평탄한 사다리형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 토지이용 규제. 공공주택지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 비행안전제3구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표기도 있어 최신 토지이용계획확인서 확인이 필요합니다.
• 용도지역 확인 필요. 감정평가서에는 제1종일반주거지역으로 기재되어 있으나 별도 토지자료에는 준주거지역으로 표시되어 있습니다. 서로 다른 용도지역 표기가 확인되므로 해당 필지의 최신 토지이용계획확인서와 원본 감정평가서를 대조해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 복층·다락·테라스의 실제 구조와 건축물대장상 표시를 현장에서 재확인하는 것이 좋습니다.
• 환금성. 36세대 소규모 단지이며 관련 경매 통계상 평균 3.6회 유찰, 낙찰률 0%입니다. 대단지 아파트와 동일한 환금성을 기대하기 어려우며 매도 기간과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 3명 확인. SHEN CHENGJI, SHEN XIUCHEN, JIN XIUREN의 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 점유 부분을 각각 확인하세요. 세 사람의 전입일은 2020.08.27로 동일합니다.
• 대항력 및 명도. 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 점은 매수인에게 유리한 요소입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서, 전입세대열람, 현황조사서 원본을 대조하고 실제 거주자를 확인해야 합니다.
• 소유자와 점유자 관계. 소유자 주소가 해당 호실로 변경된 이력과 현황조사상 임차인 3명을 함께 확인해 실제 점유 형태를 파악하세요. 인도명령 가능 여부와 명도 협의도 별도로 검토해야 합니다.
• 실거래 최신성. 최근 거래지표 330,000,000원은 가격 비교상 유리하지만 개별 거래내역의 최신 표시가 2025.05입니다. 2026년 매각기일에 맞는 최신 거래와 현재 매물 호가를 다시 조사하세요.
• 소규모 단지 환금성. 36세대, 경매 평균 유찰 3.6회, 낙찰률 0%라는 통계를 고려해야 합니다. 낙찰 후 재매각 기간과 임대수요를 보수적으로 잡으세요.
• 토지이용계획. 감정평가서의 제1종일반주거지역과 토지자료의 준주거지역 표기가 다릅니다. 토지이용계획확인서 및 지적·건축물대장을 통해 정확한 규제와 용도지역을 확인하세요.
• 복층·다락·테라스. 감정평가서상 복층 구조와 실제 현황이 일치하는지 확인하고 건축물대장 및 현장 상태를 대조하세요.
• 관리비와 공과금. 관리주체를 통해 체납 관리비, 공용부분 부담금, 수도·전기·가스 등 미납 여부를 확인하세요.
• 배당 및 세금. 배당표는 채권최고액 기준 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 원본 서류로 검증하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인서 및 최신 실거래 자료를 최종 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 점유와 환금성은 검증 필요”

수원지방법원 2025타경101361은 등기상 권리관계만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 담보권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 채권 미배당액 87,795,776원이 존재하더라도 그 금액을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다.

가격 측면에서는 현재 최저가 169,984,000원이 최근 거래지표 330,000,000원의 51.5%라는 점이 눈에 띕니다. 감정가 332,000,000원과 비교해도 할인 폭이 상당합니다. 최근 거래 추세가 17.0% 상승으로 산출된 점도 긍정적인 요소입니다.

하지만 이 사건을 단순히 반값 경매라고만 평가해서는 안 됩니다. 현황조사상 임차인 3명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 단지 경매 낙찰률은 0%입니다. 최신 거래내역도 2025년 5월에 머물러 있어 2026년 11월 현재의 시세를 확정하기 어렵습니다. 여기에 토지자료와 감정평가서의 용도지역 표기 차이까지 확인해야 합니다.

따라서 이 물건은 가격 측면에서는 검토 가치가 있는 물건이지만, 임차인 점유관계와 소규모 단지의 환금성을 확인하지 않고 입찰하기에는 위험이 남아 있는 물건입니다. 권리상 인수 0원이라는 숫자만 믿기보다 임차인 3명의 실제 관계, 최신 시세, 토지이용계획을 먼저 확정해야 합니다.

최종 판단: 가격은 관심 대상, 권리는 대체로 후순위 소멸 구조, 점유와 환금성은 추가 검증 필수. 최신 거래를 다시 확인하고 명도 가능성을 구체화한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 합리적입니다.