수원지방법원 2025타경101390. 안양시 동안구 호계동 호계2차현대홈타운 상가동 지하1층 비22호의 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 김래형·김진원으로 각 2분의 1씩 공유하고 있고, 매각물건명세서 비고에는 명확히 지분매각이라고 적혀 있습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 김래형 지분에 2025.06.05 접수된 한화생명보험주식회사 가압류 50,662,343원입니다. 이후 신한카드 가압류, 강제경매개시결정, 하나카드 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 낙찰자가 곧바로 안전한 것은 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김천섭이 보증금 30,000,000원, 월차임 1,050,000원으로 조사돼 있습니다. 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산됐더라도 이를 실제 인수액 확정으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101390 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 811 호계2차현대홈타운 상가동 지하1층비22호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 상가(생활편익시설) · 오픈상가 형태 |
| 소유관계 | 김래형 2분의 1 · 김진원 2분의 1 |
| 매각형태 | 지분매각 · 특별매각조건 있음 |
| 감정가 / 최저가 | 37,500,000원 / 30,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 52,719,963원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 핵심은 지분과 점유
현재 등기상 존속하는 근저당권은 없습니다. 과거 현대건설주식회사 근저당권과 주식회사국민은행 근저당권, 군포시 압류, 신용보증재단중앙회 가압류는 이미 말소됐습니다. 경매 기준은 2025.06.05 김래형 지분에 설정된 한화생명보험주식회사 가압류이고, 그 뒤의 신한카드주식회사·하나카드주식회사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 3,000만원, 대항력은 ‘미상’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김천섭 | 미상 | 30,000,000원 | 1,050,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 30,000,000원은 김천섭의 임차보증금으로 봅니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음” 또는 “낙찰자 인수 0원” 어느 쪽도 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 현재 최저매각가와 같은 30,000,000원이므로 입찰 전 임차권의 성립시점과 대항요건 확인이 필수입니다.
③ 가격 비교 — 단지 아파트 실거래는 본건 상가 시세가 아니다
호계2차현대홈타운의 최근 거래 자료는 존재하지만 본건과 직접 비교하기 어렵습니다. 본건은 근린시설·지하1층 상가이고 비교자료는 59.98㎡·84.97㎡·84.91㎡·98.79㎡·115.08㎡ 등 아파트 거래입니다. 본건 대상면적은 27.24㎡이며 면적 매칭도 되지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 본건 감정가 | 37,500,000원 | 근린시설·상가 |
| 본건 최저가 | 30,000,000원 | 1회 유찰 |
| 단지 최근 12개월 거래 평균 | 738,166,666원 | 아파트 거래 · 면적 불일치 |
| 단지 최신 거래 | 745,000,000원 | 2026.08 · 59.98㎡ · 17층 |
데이터상 최저가가 단지 최근 12개월 평균의 4.1%라는 계산값이 있지만, 이를 근거로 본건이 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 용도와 면적 자체가 다른 거래이기 때문입니다. 본건의 가격 메리트는 동일 상가동 또는 유사한 지하 오픈상가 거래·임대수익 자료가 확인되기 전까지 판단 보류가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 940,000원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 50,662,343원 | 29,060,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 28,606,738원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 한화생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드주식회사 | 5,577,621원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 84,846,702원 중 29,060,000원이 배당되고, 미배당은 55,786,702원입니다. 이 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 김천섭의 임차권 대항력·우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 30,000,000원 | 29,060,000원 | 55,786,702원 |
| 2회 유찰 · 64% | 24,000,000원 | 23,168,000원 | 61,678,702원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 19,200,000원 | 18,454,400원 | 66,392,302원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 상가(생활편익시설)로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 감정서상 오픈상가 형태라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 호계3동 행정복지센터 남동측 인근으로 아파트단지·학교·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상3층 건물의 지하1층 비22호이며 사용승인일은 2003.11.18입니다.
- 도로. 대상 토지는 북측·북동측·남서측으로 광대로와 소로 등의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 4,105,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며 절대보호구역·상대보호구역·시가지경관지구 저촉 사항이 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확인. 전체 소유권이 아니라 김래형 관련 지분매각이므로 낙찰 후 김진원의 2분의 1 공유지분이 남는 구조를 전제로 판단해야 합니다.
- 임차인 대항요건 확인. 김천섭의 보증금 30,000,000원·월차임 1,050,000원은 확인되지만 전입신고일·확정일자·배당요구가 미상입니다.
- 특별매각조건 확인. 공유자 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납으로 실효된 경우 이후 우선매수권 행사를 제한하는 조건이 기재돼 있습니다.
- 오픈상가 현황 확인. 감정서상 오픈상가 형태이므로 실제 경계·전용 사용범위·점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 오인 금지. 단지 아파트 거래 평균 738,166,666원과 최신 745,000,000원은 본건 상가와 비교 가능한 시세 자료가 아닙니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 임차인의 미상 권리를 확정한 값이 아니며 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 세 가지
이 물건의 최저가는 감정가 37,500,000원에서 한 차례 유찰돼 30,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 단순히 “감정가의 80%”만 보고 접근할 사건은 아닙니다. 첫째 1/2 지분매각, 둘째 김천섭 임차인의 대항력·우선변제 미상, 셋째 지하 오픈상가라는 구조가 동시에 존재합니다.
등기상 한화생명보험주식회사 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 그것만으로 매수인의 최종 부담이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 임차보증금 30,000,000원이 현재 최저매각가와 동일한 만큼 임차인의 권리 성립시점과 배당 여부를 확인하기 전에는 “인수 0원”으로 단정하지 않는 것이 핵심입니다. 단지 아파트 실거래 역시 본건 상가의 가격 기준으로 사용할 수 없습니다. 이 사건은 가격보다 권리와 사용관계를 먼저 확인해야 하는 지분 상가 경매입니다.
