수원지방법원 2025타경101390. 경기도 안양시 동안구 호계동의 호계2차현대홈타운 상가동 지하1층 비22호입니다. 감정가는 37,500,000원이고 현재 최저매각가는 19,200,000원으로, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 이미 3회 유찰된 물건입니다.
그러나 가격만 보면 안 됩니다. 등기상 소유자는 김래형과 김진원으로 각각 1/2씩 공유하고 있으며, 이번 경매는 김래형의 지분 1/2만 매각하는 지분경매입니다. 낙찰자가 상가 전체의 소유권을 취득하는 것이 아닙니다. 나머지 1/2 지분은 김진원이 보유하게 됩니다.
더구나 매각물건명세서에는 공유자 우선매수권에 관한 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 외부 입찰자는 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 고려해야 합니다. 임차인 김천섭의 보증금도 30,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없으므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 안전한 투자라고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101390 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 811 호계2차현대홈타운 상가동 지하1층 비22호 도로명: 경기도 안양시 동안구 경수대로 458 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설(상가·생활편익시설) · 대상면적 27.24㎡ · 지하1층 비22호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상3층 건물 · 사용승인일 2003.11.18 |
| 소유자 | 김래형 1/2 · 김진원 1/2 (공유) |
| 매각 대상 | 김래형 소유 지분 1/2만 매각 · 지분매각 특별매각조건 있음 |
| 감정가 / 최저가 | 37,500,000원 / 19,200,000원 (감정가의 51.2%) |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 한화생명보험주식회사 / 52,719,963원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 기준권리 | 2025.06.05 갑구 7번 · 김래형 지분 가압류 · 한화생명보험주식회사 |
| 등기 현황 | 근저당권 0건 · 가압류 3건 |
① 권리 흐름 — 김래형 지분에 설정된 가압류가 기준
등기상 소유권은 김정구에게 보존된 뒤 2011.09.16 협의분할에 의한 상속으로 김진원과 김래형에게 각각 1/2씩 이전됐습니다. 이후 김진원 지분에 설정됐던 군포시 압류와 신용보증재단중앙회 가압류는 각각 말소된 상태입니다.
김래형 지분에는 2025.06.05 한화생명보험의 가압류가 설정됐고, 이후 신한카드·하나카드 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 기준권리 이후의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 현대건설 및 국민은행 근저당권도 등기상 이미 말소되어 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3,000만원, 대항력은 미상
현황조사 및 매각물건명세서에 김천섭이 임차인으로 기재되어 있습니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 1,050,000원입니다. 그러나 임차 부분과 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김천섭 | 미상 | 30,000,000원 | 1,050,000원 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 임차인 | 김천섭 |
|---|---|
| 보증금 / 월세 | 30,000,000원 / 1,050,000원 |
| 임차 부분 | 미상 |
| 전입신고일 | 미상 — 대항력 판정 불가 |
| 확정일자 | 미상 |
| 대항력 | 대항력 가능·미상 확정할 수 없음 |
| 우선변제권 | 미상 확정일자 등 확인 필요 |
| 배당요구 | 여부 미상 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 · 보증기관 대위·승계 신고로 확인된 사항 없음 |
| 조사 출처 | 현황조사 · 매각물건명세서 |
현재 배당 산식에는 임차인 배당액이 반영되어 있지 않으며, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이는 김천섭의 임대차 권리가 확정적으로 정리됐다는 의미가 아닙니다. 보증금 반환과 배당요구 여부, 대항력 성립 시점, 실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
임차인 관련 결론: 실제 임차인으로 조사된 사람은 김천섭 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복 신고로 확인된 별도 임차인은 없습니다. 다만 김천섭의 대항력 및 우선변제 여부가 미상으로 남아 있어 권리상 안전한 물건으로 분류할 수 없습니다.
③ 시세·가격 분석 — 51.2%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 51.2%인 19,200,000원입니다. 표면적으로는 감정가 대비 할인 폭이 상당해 보입니다. 그러나 이번 물건은 전체 상가가 아니라 1/2 지분만 매각하는 물건입니다. 일반적인 상가 전체 매매가격과 단순 비교해서는 안 됩니다.
| 비교 항목 | 금액 / 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 37,500,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 19,200,000원 | 감정가의 51.2% |
| 매각 대상 | 1/2 지분 | 전체 소유권 취득 아님 |
| 대상면적 | 27.24㎡ | 근린시설 상가 |
| 단지 거래표본 | 12건 | 대상 상가와 면적 불일치 |
| 단지 평균 유찰 | 2.3회 | 대상은 이미 3회 유찰 |
호계2차현대홈타운의 최근 거래표본은 12건이며 거래 면적은 59.98㎡부터 142.69㎡까지 분포합니다. 반면 이번 대상은 27.24㎡ 규모의 근린생활시설 상가입니다. 따라서 해당 거래표본의 평균 거래금액 815,541,666원을 대상 상가의 시세로 사용할 수 없습니다.
특히 주거형 면적대의 단지 거래가격을 지하 상가의 지분매각 가격에 대입하는 것은 비교 기준 자체가 맞지 않습니다. 대상 상가와 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 만큼, 최저가 19,200,000원이 실제 시장가보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 3.9% 추정) | - | 745,600원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 한화생명보험 | 50,662,343원 | 18,454,400원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 신한카드 | 28,606,738원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 강제경매 · 한화생명보험 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 하나카드 | 5,577,621원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 합계 | 84,846,702원 | 18,454,400원 |
| 채권 미배당 | - | 66,392,302원 |
현재 최저가 19,200,000원에서 집행비용 745,600원을 제외하면 한화생명보험 가압류에 18,454,400원이 배당되는 구조입니다. 나머지 채권은 미배당으로 남습니다. 신청채권 청구액은 52,719,963원입니다.
⑤ 공유자 우선매수권 — 외부 입찰자의 핵심 변수
매각물건명세서에는 지분매각 및 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이 물건의 특별매각조건에는 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우 해당 공유자는 이후 해당 부동산의 매각기일에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 내용이 포함되어 있습니다.
이 물건의 우선매수권은 공유자 우선매수권입니다. 전세사기피해자의 우선매수권과는 구별해야 합니다. 따라서 이를 전세사기피해자 우선매수권에 따른 닫힌 경매로 판단할 근거는 없습니다. 다만 공유자 우선매수권 자체가 외부 입찰자의 낙찰 가능성과 향후 지분 정리 전략에 영향을 미치는 중요한 변수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 이용상태 기준)
- 입지. 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 호계3동 행정복지센터 남동측 인근입니다. 아파트단지, 학교, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 이용상태. 대상물건은 상가(생활편익시설)로 이용 중이며 감정서에는 오픈상가 형태로 기재되어 있습니다. 지하1층 상가라는 특성을 고려해 실제 출입 동선과 점포 접근성을 확인해야 합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상3층 건물입니다. 사용승인일은 2003.11.18이며 위생설비 및 급배수설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북측·북동측·남서측으로 광대로 및 소로 등의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역을 중심으로 시가지경관지구, 상대·절대보호구역 등의 토지이용 관련 사항이 기재되어 있습니다. 필지별로 자연녹지지역 등 다른 용도지역도 포함되므로 실제 대지권과 적용 규제를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 교육환경보호구역 등이 기재되어 있습니다. 실제 대상 지분에 적용되는 규제와 허가 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 호계2차현대홈타운은 1,977세대 규모의 단지입니다. 그러나 이번 물건은 전체 상가가 아닌 지하 상가의 1/2 지분매각이므로 단지 규모만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상부터 확인. 이번 경매는 김래형의 1/2 지분만 매각합니다. 상가 전체 소유권이나 단독 사용권을 취득하는 것으로 오인하지 마세요.
- 공유자 우선매수권 확인. 김진원의 우선매수권 행사 여부와 특별매각조건을 확인해야 합니다. 우선매수권 행사로 외부 입찰자의 낙찰이 실효될 가능성도 고려하세요.
- 임차인 권리 확인. 김천섭의 보증금 30,000,000원과 월세 1,050,000원에 관한 임대차계약, 전입신고일, 확정일자, 실제 점유 부분 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 재검토. 배당 산식상 인수액 0원만 믿어서는 안 됩니다. 대항력 성립 여부와 미배당 보증금이 확인되기 전까지 실제 인수액은 확정할 수 없습니다.
- 지분의 실질 가치 평가. 전체 상가의 감정가를 단순히 절반으로 나누는 방식만으로 입찰가를 정하지 마세요. 공유관계와 점유·사용 가능성을 반영해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 단지 거래표본은 대상 상가와 면적 및 이용형태가 일치하지 않습니다. 주거형 거래가격을 근거로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 현장 확인. 지하 상가의 실제 영업 여부, 출입 동선, 임차인 점유 범위, 공용부분 및 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 시가지경관지구, 교육환경보호구역 및 토지거래허가 관련 사항의 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “반값 상가”가 아니라 “절반 지분의 권리 문제”
현재 최저가 19,200,000원은 감정가 37,500,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰까지 진행된 만큼 표면적인 가격 하락은 분명합니다. 그러나 이 물건의 본질은 저렴한 상가 전체를 취득하는 경매가 아니라 김래형의 1/2 지분만 취득하는 경매라는 점입니다.
공유자 우선매수권이 있고, 낙찰 이후에도 김진원과의 공유관계가 유지됩니다. 여기에 보증금 30,000,000원인 김천섭의 임대차가 존재하지만 대항력과 우선변제권은 미상입니다. 배당 산식의 인수액 0원은 이 임대차 위험을 해소하는 근거가 아닙니다.
또한 단지의 최근 거래표본은 대상 지하 상가와 면적 및 용도가 일치하지 않아 가격 메리트를 입증하지 못합니다. 단순히 감정가의 절반 수준이라는 이유로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
결론은 D등급입니다. 최저가 하락보다 지분 취득 이후의 실질적인 권리 확보와 환금 가능성이 더 중요한 물건입니다. 이 경매의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰받은 1/2 지분을 실제로 어떻게 사용하고 정리할 수 있느냐입니다.
