대전지방법원 2025타경504154. 세종 어진동 호수의아침 3층 323호입니다. 감정 이용상태상 이 건물에는 아파트형 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 있고, 323호는 감정자료에서 아파트(도시형생활주택) 이용으로 제시됩니다. 현재 소유자는 정일형이며, 2021년 4월 2일 매매를 원인으로 2021년 11월 8일 소유권을 이전받았고 거래가액은 84,000,000원입니다.

권리구조의 핵심은 2024년 11월 29일 등기된 김민지의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 8월 4일, 확정일자는 2022년 8월 27일, 전입·점유개시는 2022년 8월 29일, 보증금은 95,000,000원입니다. 이후 2025년 8월 27일 세종세무서장의 압류가 말소기준으로 잡혀 있어, 이 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

2017년 논산농업협동조합 근저당권 36,000,000원은 2018년 8월 2일 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025년 8월 27일 압류이며, 그보다 앞선 김민지의 주택임차권등기는 매각으로 없어지는 후순위 권리가 아닙니다. 반대로 강제경매개시결정과 금산군산림조합 가압류는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수형

김민지는 확정일자와 전입일이 말소기준보다 빠르고 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있으므로, 현재 회차에서는 58,830,320원을 인수하는 것으로 보는 것이 맞습니다.

현황조사에는 김재현이 1312호로 기재되어 있습니다. 본 분석 대상 주소는 323호이므로 호수가 서로 다르고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 김재현에 대해서는 본건 323호의 확정적인 대항력 임차인이라고 단정하지 않고 대항력 가능·적용 여부 미상으로 처리해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다

호수의아침 전용 17.43~17.83㎡대 실거래 중 최근 12개월 표본은 5건이며 평균은 79,200,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 17.83㎡·2층의 71,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -4.2% 하락한 것으로 집계되어 있어, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가 37,240,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 47.0%로 보이지만, 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 예상 인수액 58,830,320원을 더한 실질취득액 96,070,320원은 최근 12개월 평균보다 16,870,320원 높고, 비율로는 121.3%입니다. 최신 거래 71,000,000원과 비교하면 25,070,320원, 35.3% 높은 수준입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로

2회에서 4회 유찰 가정으로 최저가격은 37,240,000원에서 18,247,600원까지 떨어지지만, 인수 예상액은 58,830,320원에서 77,480,857원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 96,070,320원 → 95,869,224원 → 95,728,457원으로 큰 차이가 없습니다. 유찰 횟수만 늘어난다고 싸지는 구조가 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 김민지 보증금 95,000,000원 중 36,169,680원이 배당되고 58,830,320원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 국립세종도서관 남측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설·상업업무용빌딩·근린공원 등이 형성된 상업지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 기호 1·2 건물은 서측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물로 위생·급배수·냉난방·승강기·소방·주차장 설비가 확인됩니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했고, 건축물대장 도면과 외부관찰 등에 따라 통상적인 내부상황을 고려해 평가했습니다.
• 환금성 지표. 단지는 288세대, 2014년 10월 13일 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.7회, 매각률은 0.0%로 표시됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 회차 기준 37,240,000원에 인수 예상액 58,830,320원을 더한 96,070,320원을 출발점으로 판단해야 합니다.
• 임차권 미배당액 확인. 김민지 보증금 95,000,000원의 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라지므로 배당요구·채권계산 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
• 김민지 채권관계 확인. 임차권자와 신청채권자의 이름이 동일하므로 보증금 채권과 강제경매 청구액 106,150,136원의 관계를 확인해야 합니다.
• 1312호 점유자 구분. 김재현의 현황조사 표기는 1312호이므로 본건 323호와의 관련성을 확인하기 전에는 본건의 확정 대항력 임차인으로 단정하면 안 됩니다.
• 하락 시세 반영. 최근 가격 추세 -4.2%, 최근 12개월 평균 79,200,000원, 최신 거래 71,000,000원을 기준으로 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 경매 진행상태 확인. 2026.07.02 채권자대리인에게 기각결정정본이 발송되고 2026.07.08 도달한 기록이 있으므로 그 결정의 대상과 2026.09.29 매각기일의 현재 진행 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 점유·시설·수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “3,724만원 낙찰”이 아니라 “약 9,607만원 취득”

이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 37,240,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금 58,830,320원을 더한 실질취득액 96,070,320원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 79,200,000원을 21.3% 웃돌고, 최신 거래 71,000,000원보다 35.3% 높습니다.

추가 유찰이 생겨도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 커져 총부담은 약 95,000,000원대에 머무는 구조입니다. 여기에 최근 가격 추세가 -4.2%이고 단지 경매 통계상 평균 유찰이 5.7회인 점, 1312호로 기재된 별도 점유자의 본건 관련성이 확정되지 않은 점까지 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “배당 후 얼마를 인수해 실제로 얼마에 취득하는가”입니다.