부동산강제경매

2025타경504154 · 대전지방법원 · 건물
철근콘크리트구조 17.425㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

53,200,000원 5,320만 감정가 76,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

대전지방법원 10:00

입찰 보증금

532만원

최저가의 10% · 5,320,000원

실거래 대비

▼ 34.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 8,066만원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차보증금 9,500만원 중 미배당 4,315만원이 예상되어 매수인 인수 위험이 핵심인 물건입니다.

가격 최저가 53,200,000원은 최근 12개월 평균 84,600,000원의 62.9% 수준
자금 낙찰가와 별도로 임차보증금 미배당 43,157,600원 인수 가능성
리스크 대항력 있는 김민지 임차권등기와 보증금 인수 여부 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 물건으로 가격만 보면 매력적입니다. 하지만 핵심은 대항력 있는 임차권등기입니다. 김민지 임차인의 보증금 95,000,000원 중 배당되지 않는 43,157,600원은 매수인 인수 가능성이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가

76,000,000원

기준가격

최저가

53,200,000원

1회 유찰

실질취득 위험

96,357,600원

낙찰가+예상인수

매수인 인수

43,157,600원

김민지 임차보증금 부족분

대전지방법원 2025타경504154. 세종 어진동 호수의아침 3층323호 기타 물건입니다. 감정가는 7,600만원, 현재 최저매각가는 5,320만원입니다. 최근 거래 기준 가격 자체는 낮아 보이지만, 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 임차권등기와 대항력입니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경504154
소재지	세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 3층323호
용도 / 이용상태	기타 · 도시형생활주택
소유자	정일형
감정가 / 최저가	76,000,000원 / 53,200,000원
청구금액	106,150,136원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2025.08.27 압류(국·세종세무서장)로 계산됩니다. 다만 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전에 설정되어 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계 위험
김민지	95,000,000원	有	有	43,157,600원 가능

⛔ 매수인 인수 포인트 최저가 53,200,000원 기준 배당에서는 김민지 임차보증금 중 51,842,400원이 배당되고, 부족분 43,157,600원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득 비용은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득은 다르다

호수의아침 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 82,037,500원, 최근 12개월 평균은 84,600,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 62.9% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.04	17.43㎡	9	72,000,000원
2025.12	17.83㎡	6	80,000,000원
2025.11	17.83㎡	8	85,000,000원
2025.10	17.83㎡	6	88,000,000원
평균	—	12건	82,037,500원

배당분배 (최저가 53,200,000원)

가격 vs 최근 시세

최저가는 낮지만 임차보증금 인수 포함 실질취득 기준 검토 필요

④ 종합 판단

⚠️ 권리 리스크 김민지 임차인은 전입·확정일자·임차권등기가 확인되는 대항력 임차권자입니다. 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 부담할 수 있습니다.

✅ 가격 요소 최저매각가는 최근 12개월 평균 거래가보다 낮아 가격 접근성은 있습니다. 다만 인수 가능 보증금을 포함하면 단순 할인율만으로 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

인수금 확인. 낙찰가보다 김민지 임차보증금 부족분 43,157,600원을 먼저 반영해야 합니다.
임차권등기 확인. 을구 3번 주택임차권등기의 말소 여부와 배당 결과를 확인해야 합니다.
가장임차인 여부. 김민지는 등기부상 채권자와 동일 인물로 기재되어 있어 관련성 확인이 필요합니다.
현장 확인. 현황조사상 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.

맺으며 — “최저가보다 실질취득을 보라”

이 물건은 숫자상 최저가는 매력적입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 임차권등기가 존재하는 만큼 53,200,000원에 낙찰받는다고 끝나는 구조가 아닙니다. 임차보증금 인수 가능성을 포함한 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.

부동산강제경매

가격보다 먼저 봐야 할 임차보증금 — 세종 호수의아침 323호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득은 다르다

④ 종합 판단

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 실질취득을 보라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (28장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	7,600만원
2	2026-08-25	대기	5,320만원