대전지방법원 2025타경1175. 충청남도 예산군 예산읍 예산리의 평화1차아파트 1107호입니다. 감정가 94,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,060,000원입니다. 채권자 공남석이 청구금액 70,000,000원으로 강제경매를 진행하고 있으며, 현재 소유자는 김상조입니다.
등기상 현재 남아 있는 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다. 2024년 강제경매 매각 당시 종전 가압류와 근저당권 등이 말소됐고, 이후 2025.10.13 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 등기부에 남아 있는 담보권이 단순하다는 점과 매수인이 실제로 부담할 임차보증금이 없다는 점은 별개입니다. 이번 물건은 미확인 전입자의 지위를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1175 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 예산리 727-1 평화아파트 1107호 도로명주소: 충청남도 예산군 예산읍 예산로 110 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.69㎡ · 철근콘크리트조 · 지상 14층 중 11층 |
| 단지 | 평화1차 · 90세대 · 1992년 준공 |
| 소유자 | 김상조 (2024.06.03 강제경매 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 | 94,000,000원 |
| 최저매각가 | 46,060,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 공남석 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2025.10.13 갑구 17번 강제경매개시결정 |
| 매수인 인수 | 미확정 — 미확인 전입자 김수진의 임대차 관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 과거 경매매각과 현재 전입자의 관계가 핵심
이 물건은 과거에도 경매를 거쳤습니다. 2003년 임의경매 매각, 2024년 강제경매 매각 기록이 있으며, 2024.06.03 김상조에게 소유권이 이전됐습니다. 당시 신한카드·제주은행·서울보증보험·오케이저축은행의 가압류 및 경매개시결정, 한국스탠다드차타드은행 근저당권 등이 말소됐습니다.
이번 경매의 말소기준권리는 2025.10.13 갑구 17번 강제경매개시결정입니다. 현재 등기상 별도의 존속 근저당권은 확인되지 않으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.
② 점유·임차인 분석 — 김수진의 실제 권리 확인이 먼저
| 성명 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수진 미확인 전입자 |
2008.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 미확정 |
조사상 확인 대상 전입자는 김수진 1명입니다. 다만 실제 임차인인지 여부는 확인되지 않았습니다. 전입일은 2008.08.05이지만 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제권과 매수인 인수액을 산정할 수 없습니다.
전입일이 과거 소유권 취득보다 빠르고, 전입자가 종전 소유자·채무자와 동일하다는 점은 현재 임차인 지위를 별도로 검증해야 하는 사정입니다. 동일인이라는 이유만으로 가장임차인이라고 확정하거나, 반대로 대항력과 보증금 인수를 인정해서도 안 됩니다.
이 보증금은 현재 김수진의 보증금으로 볼 수 없으며, 현 경매의 인수액이나 임차보증금에 합산하지 않습니다.
특히 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 김수진의 보증금과 법적 지위가 확인되기 전에는 실제 취득비용이 46,060,000원으로 끝난다고 가정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가 할인율과 실질취득비용을 구분
평화1차 동일 평형의 실거래를 비교합니다. 전체 12건 평균은 83,333,333원이지만, 오래된 거래가 혼합되어 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균 86,000,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.69㎡ | 5층 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 84.69㎡ | 4층 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 84.69㎡ | 5층 | 94,000,000원 |
| 2025.09 | 84.69㎡ | 5층 | 80,000,000원 |
| 2024.08 | 84.69㎡ | 8층 | 80,000,000원 |
| 2024.08 | 84.69㎡ | 8층 | 80,000,000원 |
| 2024.07 | 84.69㎡ | 11층 | 95,000,000원 |
| 2024.04 | 84.69㎡ | 12층 | 80,000,000원 |
| 2024.04 | 84.69㎡ | 12층 | 80,000,000원 |
| 2023.06 | 84.69㎡ | 11층 | 80,000,000원 |
| 2023.05 | 84.69㎡ | 7층 | 81,000,000원 |
| 2023.05 | 84.15㎡ | 14층 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 83,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.69㎡ | 4건 | 86,000,000원 |
| 가격 비교 지표 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 94,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 46,060,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 최근 12개월 평균 | 86,000,000원 | 가격 판단 우선 기준 |
| 최신 거래 | 90,000,000원 | 2026.05 실거래 |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 53.6% | 입찰가격 기준 할인율 |
| 최근 거래 추세 | +4.9% | 이전 거래 대비 상승 |
| 실질취득 ÷ 최근 평균 | 미확정 | 임차보증금 인수 확인 필요 |
최근 12개월 평균은 86,000,000원이고, 2026.05 최신 거래는 90,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 +4.9%로 나타납니다.
최저가 46,060,000원은 최근 평균의 53.6%입니다. 입찰가격 자체는 실거래 기준보다 상당히 낮지만, 이 비율은 미확인 임차보증금 인수를 반영하지 않은 가격 비교입니다. 실제 취득비용의 시세 대비 할인율은 아직 확정되지 않았습니다.
김수진에게 매수인 인수 대상 보증금이 존재한다면, 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 실질취득비용으로 최근 12개월 평균 86,000,000원 및 최신 거래 90,000,000원과 비교해야 합니다.
현재 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 가격 메리트는 조건부이며, 최저가를 실질취득가로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
현재 회차의 최저가로 매각되고, 미확인 임차인의 우선배당이나 인수보증금이 추가로 반영되지 않는다는 가정에 따른 배당 추정입니다. 실제 배당순위 및 금액은 채권 확정, 임차인 권리와 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,229,080원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 공남석 | 70,000,000원 | 44,830,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 46,060,000원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 25,169,080원 |
신청채권자 청구금액 70,000,000원을 기준으로 작성한 조건부 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인의 우선변제 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 표의 매수인 인수액 0원 가정은 확정된 권리분석 결과가 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 미배당
추가 유찰 시 최저매각가가 하락하는 시나리오입니다. 각 회차의 배당과 부족액은 임차인 배당이 반영되지 않은 추정치입니다. 최저가가 낮아져도 유효한 임차보증금 인수 가능성이 남아 있다면 매수인의 실질취득비용이 같은 비율로 감소한다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
46,060,000원 | 44,830,920원 | 25,169,080원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
32,241,999원 | 31,261,643원 | 38,738,357원 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
22,569,399원 | 21,763,150원 | 48,236,850원 |
회차별 수치는 조건부 시나리오이며 향후 실제 최저매각가를 확정한 값은 아닙니다. 채권자의 미배당액은 임차보증금 인수액과 별개입니다. 위 시나리오의 인수액 0원 가정은 김수진의 권리가 검증되지 않은 상태이므로 실제 매수인 부담액으로 사용할 수 없습니다.
이러한 구조에서는 실질취득비용이 보증금 수준에서 유지될 수 있으므로, 회차별 할인율만 비교해 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 김수진의 임차보증금과 승계 여부가 확인되지 않아 각 회차의 실질취득비용은 산정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예산예화여자고등학교 남서측 인근입니다. 주변은 소형 아파트단지와 주택, 노변 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 11층입니다. 위생·급배수시설, 난방설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중입니다. 토지는 공동주택인 평화아파트 1차의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 8m 도로와 접하고, 북측 세로를 통해 주출입합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 538,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 평화1차는 90세대, 1992년 준공 단지입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 4건으로, 거래가 확인되지만 소규모 단지의 표본 수와 매도 시 수요를 고려해야 합니다.
단지의 과거 유찰 통계만으로 낙찰 가능성이나 환금성을 확정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 미확인 전입자의 권리와 실제 취득비용이 중요한 판단 변수입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김수진의 신분·점유 확인. 2008.08.05 전입 기록과 실제 거주·점유 상태를 대조하고, 현재 임차인인지 종전 소유자 또는 관계인인지 확인해야 합니다.
- 2024년 선행 경매 검토. 2024.05.17 경매매각 및 2024.06.03 소유권이전 과정에서 김수진의 기존 권리가 어떻게 처리됐는지 확인해야 합니다.
- 임대차계약 및 보증금 검증. 계약서, 임대인, 임대차 기간, 보증금, 지급 증빙 및 계약의 실제 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 검증. 전입일뿐 아니라 유효한 임대차, 주택 인도, 확정일자, 배당요구 및 선행 경매와의 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 매수인 인수액 확정. 보증금 중 실제로 낙찰자가 인수해야 할 금액이 있는지 확정한 뒤, 낙찰가와 합산해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 86,000,000원과 최신 거래 90,000,000원을 기준으로 실질취득비용을 비교해야 합니다. 단순 최저가 비율 53.6%만 사용하지 마세요.
- 명도 및 점유관계. 현재 점유자의 실제 거주 여부와 인도 가능성을 확인하고, 명도에 필요한 비용과 절차를 검토해야 합니다.
- 체납 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 신청채권자 청구액 70,000,000원과 임차인 배당 가능성, 집행비용 및 우선채권을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 중요한 것은 실제 인수액
이 물건은 감정가 94,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 46,060,000원까지 낮아졌습니다. 최근 12개월 실거래 평균 86,000,000원과 비교하면 입찰가격 자체는 시세의 53.6%입니다.
등기상 현재 존속하는 근저당권이나 압류가 확인되지 않고, 이번 강제경매개시결정도 매각으로 소멸한다는 점은 비교적 단순합니다. 그러나 2008년 전입한 김수진은 과거 소유자·채무자와 동일하며, 2024년 선행 경매매각 이력까지 존재합니다. 김수진의 실제 임차인 지위, 대항력, 보증금 및 인수 여부는 아직 확정되지 않았습니다.
유효한 보증금 인수가 없다면 최저가와 최근 실거래 사이의 가격 차이를 검토할 수 있습니다. 반면 인수형 임차보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아져도 실제 취득비용은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 추가 할인 여부보다 김수진의 권리와 인수액을 먼저 확정하는 데 있습니다.
결론: 등기상 권리는 비교적 단순하나, 미확인 전입자와 보증금 위험 때문에 실질취득비용은 미확정입니다. 임대차 및 선행 경매 관계를 검증한 후 최근 시세와 비교해야 합니다.
