부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아졌습니다. 다만 보증금 미상 전입자 김수진의 대항력 가능성이 있어 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기상 대부분 권리는 정리 대상이지만 임차 리스크 확인이 핵심입니다.

감정가

94,000,000원

최저가 65,800,000원

최근12개월 시세

86,000,000원

최근 거래 4건 평균

최저가 ÷ 시세

76.5%

시세 대비 낮음

매수인 인수

확인 필요

대항력 가능 임차인

대전지방법원 2025타경1175. 충남 예산군 예산읍 예산리 평화1차 아파트 1107호입니다. 감정가는 9,400만원, 현재 최저매각가는 6,580만원으로 1회 유찰을 거친 상태입니다. 권리관계는 과거 여러 차례 경매와 권리변동이 있었지만 현재 소유자 김상조 명의로 정리되어 있고, 현 경매개시결정 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건의 핵심은 단순한 가격 할인이 아닙니다. 등기부상 2008년 임차권등기 이력과 현황조사상 전입자 김수진이 확인됩니다. 보증금은 확인되지 않아 대항력 여부와 인수 가능성을 최종 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경1175 (강제경매)
소재지	충청남도 예산군 예산읍 예산리 727-1 11층1107호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 평화1차 · 전용 84.69㎡
소유자	김상조
감정가 / 최저가	94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	공남석 / 70,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 대부분 정리 대상, 임차 확인이 핵심

말소기준권리는 현 경매개시결정 이전의 권리 흐름을 기준으로 판단합니다. 과거 국민은행·예산농업협동조합·개인 근저당 등은 등기상 이미 말소되었습니다. 현재 진행 중인 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

⚠️ 임차 리스크 김수진은 현황조사상 미확인 전입자로 확인되며, 전입일이 2008.08.05로 확인됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 매수 전 매각물건명세서와 배당요구 여부 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	전입	보증금	대항력	우선변제	승계
김수진	2008.08.05	미상	가능·미상	미상	확인 필요

③ 시세 비교 — 할인 폭은 존재

평화1차 동일 평형 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 86,000,000원, 최신 거래는 2026.05 90,000,000원입니다. 현재 최저가 65,800,000원은 최근12개월 평균 대비 76.5% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.05	84.69㎡	5	90,000,000원
2026.03	84.69㎡	4	80,000,000원
2026.03	84.69㎡	5	94,000,000원
2025.09	84.69㎡	5	80,000,000원
최근12개월 평균	-	4건	86,000,000원

배당 분배 (최저가 65,800,000원)

최저가 vs 실거래

최저가는 최근12개월 평균보다 낮지만 임차 리스크 확인이 전제입니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,584,400원
강제경매개시결정 · 공남석	70,000,000원	64,215,600원
잔여	-	0원

배당 계산은 최저매각가 65,800,000원 기준입니다. 임차인 관련 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

✅ 가격 관점 최저가는 최근12개월 평균 86,000,000원보다 낮아 가격상 접근 여지는 있습니다.

⛔ 주의 관점 보증금 미상 전입자의 대항력 가능성이 남아 있습니다. 보증금 확인 전에는 최종 취득비용 판단을 확정하면 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차 확인. 김수진 전입자 보증금·배당요구 여부 확인.
등기 확인. 과거 임차권등기 및 말소 내역 원본 확인.
가격 검토. 최근 거래 8천만원~9천만원대와 비교 후 입찰가 결정.
환금성. 90세대 소형 단지로 거래량과 매수층 확인 필요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 확인.

맺으며 — “할인에는 이유가 있다”

예산 평화1차 1107호는 1회 유찰로 가격 경쟁력이 생긴 물건입니다. 최근12개월 실거래 평균 대비 낮은 가격대라는 점은 장점입니다. 하지만 과거 임차권등기와 현재 전입자 확인으로 인해 권리보다 임차 검토가 우선인 사건입니다. 보증금 미상 부분이 해소된다면 가격 메리트가 있는 물건이고, 확인되지 않는다면 보수적으로 접근해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	9,400만원
2	2026-08-25	유찰	6,580만원
3	2026-09-29	D-13 진행	4,606만원

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 임차 리스크 확인이 필요한 예산 평화1차 1107호

물건 개요

① 권리 흐름 — 대부분 정리 대상, 임차 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 할인 폭은 존재

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “할인에는 이유가 있다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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