* 실질 인수 0원은 2026.06.11.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 해당 임차보증금과 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 입찰 전 확약서 원본과 매각조건을 반드시 확인해야 합니다.
의정부지방법원 2024타경81769. 고양시 일산동구 성석동 화이트캐슬 4동 1층 101호에 관한 강제경매입니다. 현 소유자 최창업은 2022.04.08. 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞선 2022.03.18. 임차인 이혜성이 전입하고 점유를 시작했으며, 임차보증금은 190,000,000원입니다.
말소기준권리는 2023.02.27. 국민은행 가압류입니다. 임차인의 전입과 확정일자는 모두 그보다 빠르므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 하는 구조입니다. 그런데 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 이번 사건은 확약의 적용 범위와 효력을 확인하는 것이 권리분석의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81769 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로658번길 116, 1층101호 (성석동, 화이트캐슬 4동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 63.2㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 최창업 · 2022.04.08. 취득 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 | 200,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,000,000원 (9회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 신청채권자 청구액 | 196,376,925원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.27. 갑구 4번 · 국민은행 가압류 · 10,278,362원 |
| 실제 임차인 | 이혜성 1명 · 보증금 190,000,000원 |
| 매수인 인수 | 확약 적용 시 실질 0원* · 확약 미적용 시 94,164,000원 위험(현재 회차 배당 가정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기부상 과거 수산업협동조합중앙회 및 우리은행의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.02.27. 국민은행 가압류입니다. 이후의 압류, 강제경매개시결정 및 후순위 임차권등기는 매각에 따른 말소 대상으로 표시되어 있습니다.
다만 임차권등기의 순위만 보고 임차인의 권리까지 모두 사라진다고 판단해서는 안 됩니다. 이혜성의 전입일은 2022.03.18., 확정일자는 2022.02.21.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 별도의 대항력 포기 등 사정이 없다면 보증금 미배당분의 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 확약을 분리해서 판단
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜성 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
190,000,000원 | 전입 2022.03.18. 확정 2022.02.21. 임차권등기 2023.12.11. |
대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 있음 |
확약 적용 시 0원* 미적용 시 부족분 인수 위험 |
실제 임차인은 이혜성 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 별도의 실제 점유 임차인으로 계산하거나 신청채권액 196,376,925원을 이혜성의 보증금 190,000,000원에 중복 합산하지 않습니다.
확약이 적용되지 않는다면 현재 회차의 예상 인수액은 94,164,000원이며, 최저가와 이를 합친 실질취득 부담은 192,164,000원입니다. 이는 2024.12. 확인 거래가 150,000,000원보다 높습니다.
확약 밖에 별도 권리를 가진 임차인이 확인된다면 그 인수 위험은 독립적으로 남습니다. 현재 확인된 실제 임차인은 이혜성 1명이나, 확약의 적용 범위 확인을 생략할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가와 오래된 거래 표본
화이트캐슬3,4동은 19세대 규모이며, 비교되는 전용면적은 63.2㎡입니다. 확인되는 실거래는 2022.04.과 2024.12.의 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 63.2㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 63.2㎡ | 1층 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | 63.2㎡ | 2건 | 170,000,000원 |
| 최근 확인 거래 | 63.2㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
전체 평균은 170,000,000원이지만, 2022년의 고가 거래가 반영되어 있습니다. 최근 확인되는 2024.12. 거래는 150,000,000원이고, 2022.04. 거래 대비 가격 변화는 -21.1%입니다. 따라서 전체 평균 170,000,000원을 현재 시세로 단정하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.
확약 적용을 전제로 현재 최저가 98,000,000원은 최근 확인 거래가 150,000,000원의 65.3% 수준입니다. 과거 거래와의 비교에서는 가격 차이가 있지만, 2024.12. 이후의 거래가 확인되지 않아 2026.09. 현재의 시장가격을 직접 입증하는 자료로는 부족합니다. 2024.12. 거래는 현재 기준 최근 12개월 이내 거래도 아닙니다.
최저가가 과거 거래보다 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 동일 층·유사 상태의 추가 거래 및 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
다만 매각률의 표본 규모와 집계 기간은 확인되지 않으므로 이를 미래 매각 여부의 확률로 해석해서는 안 됩니다. 반복 유찰은 입찰 수요, 권리관계, 물건 상태 등 추가 확인이 필요한 신호입니다. 낮아진 최저가만을 근거로 환금성을 높게 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,164,000원 |
| 1. 이혜성 임차보증금 · 우선변제 | 190,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 국민은행 가압류 | 10,278,362원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 196,376,925원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 집행비용을 추정하여 작성한 배당 가정입니다. 국세·지방세의 실제 법정기일 및 배당순위, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 배당주체는 달라질 수 있습니다. 신청채권액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
이때 실질취득 부담은 보증금 부족분을 더한 금액이 아니라 낙찰가를 기준으로 판단합니다. 취득세, 명도비, 미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부에 따라 완전히 다른 계산
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 확약이 없는 경우 낙찰가 하락에 따라 보증금 미배당분이 증가합니다. 따라서 낙찰가만 내려간다고 매수인의 총부담이 같은 폭으로 감소하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 예상 인수 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 98,000,000원 | 94,164,000원 | 인수 0원* |
| 10회 유찰 시 | 78,400,000원 | 113,411,200원 | 인수 0원* |
| 11회 유찰 시 | 62,720,000원 | 128,808,960원 | 인수 0원* |
미적용 시 인수액은 회차별 배당 가정에 표시된 수치입니다. 회차별 집행비용과 실제 배당이 달라지면 부족분도 달라지므로 확정 금액이 아닙니다. 확약 적용 시 인수 0원이라는 판단은 해당 확약의 유효성과 적용 범위를 전제로 합니다.
확약이 적용되지 않는 경우 보증금 190,000,000원을 중심으로 실질취득 부담을 판단해야 합니다. 매각가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나므로, 낮은 최저가를 그대로 시세와 비교하여 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
확약이 적용되는 경우에는 미배당 보증금의 매수인 인수 위험이 해소되므로 최저매각가를 취득 부담의 출발점으로 볼 수 있습니다. 다만 이 경우에도 추가 유찰 후 매각이 실제 진행되는지는 미정이며, 장래 회차의 매각조건과 확약 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 성석동 소재 성석삼거리 북동측 인근에 위치합니다. 다세대주택, 아파트, 소규모 창고 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 벽돌치장쌓기마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 새시 이중창이 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 각각 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거zone)에 해당하며 과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이고 다세대주택 건부지로 이용됩니다.
- 공시지가. 645,500원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 폐문으로 내부를 육안 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 화이트캐슬3,4동은 19세대 규모입니다. 확인 실거래가 2건으로 적고 가격 하락 추세가 나타납니다. 반복 유찰 및 거래 공백을 고려하면 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
19세대 규모의 다세대주택은 확인되는 거래 표본이 제한적입니다. 최근 확인된 거래가격만으로 재매각 가능 가격이나 매각 소요기간을 확정하지 않아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.11.자 인수조건변경확약서의 원본을 확인하고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 이혜성의 보증금과 임차권 전체에 적용되는지 확인합니다.
- 신청채권자와 임차권의 관계. 주택도시보증공사의 청구 및 우선변제권 주장이 등기된 임차권과 어떻게 연결되는지 확인합니다. 같은 보증금을 중복 계산하지 않되, 별도의 잔존 권리가 없는지도 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 확약서 제출 사실과 인수조건 변경이 실제 매각조건에 반영되었는지 최신 명세서를 대조합니다.
- 배당 및 세금. 국세 압류 2건과 지방세 압류 1건의 금액·법정기일·배당순위를 확인합니다. 실제 배당에 따라 부족분이 달라질 수 있습니다.
- 임차인 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유는 별개입니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 현재 점유자와 인도 가능 여부를 확인합니다.
- 현재 시세. 2024.12.의 150,000,000원 거래는 현재 기준으로 오래된 표본입니다. 추가 실거래와 유사 물건의 매도 호가를 확인합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 누수·결로·설비 및 수선비 가능성을 점검합니다.
- 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 별도 비용을 확인합니다.
- 반복 유찰 원인. 9회 유찰 이력과 단지 평균 6.9회 유찰 통계를 참고하되, 개별 물건의 권리·점유·상태 및 매각조건을 함께 확인합니다.
- 최신 원본 대조. 매각기일 2026.09.30. 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 공고의 변경 사항을 확인합니다.
맺으며 — “9,800만원보다 중요한 것은 확약의 적용 여부”
이 사건은 감정가 200,000,000원에서 최저가 98,000,000원으로 내려온 9회 유찰 다세대주택입니다. 확약이 해당 임차보증금과 임차권에 유효하게 적용된다면 매수인 인수액을 실질 0원으로 보고 최저가를 기준으로 검토할 수 있습니다.
그러나 대항력 있는 임차인의 보증금은 190,000,000원입니다. 확약 미적용 시에는 현재 회차에서 94,164,000원의 보증금 부족분 인수 위험이 있어, 총부담이 과거 확인 거래가격보다 높아집니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴한 물건이라고 결론 내려서는 안 됩니다.
또한 확인 거래가격은 2022.04. 대비 2024.12.에 21.1% 하락했고, 이후 거래 확인이 부족합니다. 19세대 규모와 9회 유찰 이력까지 감안하면 환금성과 현재 시세에 관한 불확실성이 남습니다.
최종 판단의 핵심은 확약 원본의 효력·적용 범위, 최신 매각조건, 실제 점유 및 현재 시장가격의 교차 확인입니다. 확약을 확인한 이후에도 반복 유찰과 거래 공백에 대한 보수적인 가격 검토가 필요합니다.
