인수는 0원*인데, 7회 유찰 뒤에도 최저가가 최근 시세의 133.3% — 화이트캐슬 4동 101호

의정부지방법원 2024타경81769. 고양시 일산동구 성석동 화이트캐슬 4동 1층 101호, 전용면적 63.2㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 최창업은 2022년 4월 8일 이 물건을 거래가 190,000,000원에 취득했습니다. 등기상 말소기준권리는 2015년 7월 17일 수산업협동조합중앙회 근저당권이고, 임차인 이혜성의 전입일은 2022년 3월 18일, 임차권등기는 2023년 12월 11일입니다. 모두 말소기준일보다 늦어 임차인의 대항력은 인정되지 않는 구조이며, 후순위 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.

신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 6월 11일 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이혜성 보증금 190,000,000원은 매수인에게 넘어가는 금액으로 보지 않고 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 다만 이 확약은 이혜성 보증금 관련 권리에만 적용되므로, 확약의 범위 밖에서 별도 점유자나 임차관계가 확인될 경우에는 별도의 대항력 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 압류는 소멸

말소기준권리는 2015년 7월 17일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후의 국민은행 가압류, 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 이혜성의 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 임차인의 전입과 점유개시도 2022년 3월 18일로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 조사됐습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 시세 비교 — 실질취득액이 최근 거래의 133.3%

화이트캐슬3,4동의 전용 63.2㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 가장 최근 거래는 2024년 12월 3층 150,000,000원이며, 2022년 4월 1층 거래는 190,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 1건 기준 150,000,000원, 전체 평균은 170,000,000원입니다.

가격 판단의 기준은 오래된 2022년 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 200,000,000원은 최근 12개월 평균 150,000,000원의 133.3%이고, 전체 평균 대비로도 117.6%입니다. 최근 가격은 과거 거래보다 -21.1% 하락한 흐름이므로, 이 물건을 현재 가격에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

회차 시나리오상 8회 유찰 시 최저가는 160,000,000원으로 최근 거래 150,000,000원보다 여전히 높습니다. 9회 유찰 시에는 128,000,000원으로 내려갑니다. 현재 200,000,000원에서 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

총 채권액 1,128,555,287원 중 채권자 예상배당은 196,400,000원이며, 미배당액은 932,155,287원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 크더라도 후순위 채권과 확약 대상 임차보증금이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성석삼거리 북동측 인근에 있으며, 주위는 다세대주택·아파트·소규모 창고 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 1층 101호로, 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 5~6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며, 토지면적은 1,034.0㎡, 공시지가는 645,500원/㎡입니다.
• 현장 확인. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 폐문으로 내부 상태를 육안 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 총 19세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 최근 거래 하락률 -21.1%, 단지 경매 매각률 0.0%를 감안하면 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.11.자 인수조건변경확약서의 제출 여부, 적용 대상, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 별도 점유자 확인. 확약은 이혜성 보증금 관련 권리에만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 확약 밖 점유자나 임차관계가 없는지 확인하세요.
• 가격 기준은 최신 거래. 전체 평균 170,000,000원보다 2024.12 최신 거래와 최근 12개월 평균 150,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 7회 유찰 착시 경계. 현재 최저가는 여전히 200,000,000원입니다. 유찰 횟수보다 실제 최저가와 최근 거래가의 차이를 먼저 보세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 누수·결로·설비·수리비를 현장에서 점검하세요.
• 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 현재 점유 상태를 관리주체 및 현장에서 확인하고, 인도명령 또는 명도 협의 비용을 별도로 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”

이 물건의 권리구조는 확인된 임차인 기준으로 정리돼 있습니다. 전입과 임차권등기가 말소기준일보다 늦고, 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약까지 있어 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.

그러나 투자 판단의 결론은 권리만으로 정해지지 않습니다. 현재 최저가이자 실질취득액 200,000,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균 150,000,000원의 133.3%입니다. 최근 추세는 -21.1%이고, 이미 7회 유찰됐으며 소규모 다세대의 단지 경매 매각률도 0.0%입니다. 권리는 조건부 합격, 현재 가격은 부적합. 이 사건은 ‘얼마를 인수하느냐’보다 ‘최근 시세보다 높은 가격을 감수할 이유가 있느냐’가 핵심입니다.