대전지방법원 2026타경114. 대전 동구 홍도동의 정선빌딩과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1~3층은 근린생활시설, 4층은 단독주택 등으로 이용 중입니다. 일반적인 아파트 경매와 달리 상업용 공간과 주거용 공간의 점유관계를 함께 살펴야 하는 복합용도 물건입니다.
소유자는 강정숙·김미선으로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2020년 설정된 홍도동새마을금고의 근저당이 말소기준권리이며, 이후 근저당과 국세·지방세 압류 등이 추가되었습니다. 경매개시결정상 채권자는 대전제일새마을금고로 기재되어 있습니다.
눈에 띄는 부분은 가격입니다. 감정가 33억 원대에서 세 차례 유찰을 거쳐 최저가가 11억 원대로 내려왔습니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 현재 거래사례를 근거로 적정 시장가치를 판단할 수 있는 비교 시세가 확보되지 않았으므로, 이 금액이 실제 시장에서 저렴한지는 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경114 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 홍도동 71-6 · 정선빌딩 도로명주소: 대전광역시 동구 한남로7번길 96 |
| 등기상 관련 지번 | 홍도동 71-6, 71-8 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택 복합용도 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 |
| 이용상태 | 1·2·3층 근린생활시설 / 4층 단독주택 등 |
| 관련 토지면적 | 292.1㎡ |
| 소유자 | 강정숙(2분의 1), 김미선(2분의 1) |
| 감정가 | 3,308,189,400원 |
| 최저매각가 | 1,134,708,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 최저가 감정가 대비 약 34.3% |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 경매개시결정상 대전제일새마을금고 |
| 청구금액 | 2,286,432,330원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
권리관계의 출발점은 2020.07.31 설정된 홍도동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,956,000,000원이고 채무자는 김미선입니다. 이 근저당이 말소기준권리에 해당합니다.
2021.03.10 같은 금융기관 앞으로 추가 설정된 240,000,000원 근저당은 후순위입니다. 2023년 국세 압류 2건과 2024년 지방자치단체 압류 1건도 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
2021년 원평종합건설의 가압류와 강제경매개시결정은 각각 해제·취하에 따라 이미 말소되었고, 국민건강보험공단의 압류도 해제로 말소되었습니다.
② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 확인 지점
현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 점유·임차 관련 명의는 총 4건입니다. 개인 2명과 단체 2곳으로, 각각의 임대차계약 및 점유권원이 모두 확정된 상태는 아닙니다.
| 성명 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김호은 | 미상 | 2026.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하나협동조합 | 2층 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 컴타운 | 3층 | 2021.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장만희 | 1층 | 2022.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 없음 표시는 조사상 전입일과 2020.07.31 말소기준권리를 비교한 판정입니다. 상가의 사업자등록 및 실제 점유 개시 등 독립적인 권리 성립요건은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구 등 추가 확인이 필요합니다.
말소기준권리보다 앞서 적법한 대항요건을 갖추었는지 확인해야 합니다. 선순위 대항력과 임대차보증금이 확인되는 경우에는 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
이 점유자의 권리확인이 완료되기 전에는 배당모형의 인수액 0원을 확정적인 취득조건으로 사용해서는 안 됩니다.
그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 특히 근린생활시설 점유의 경우 사업자등록일·인도일 등 실제 대항요건을 확인해야 하며, 점유를 넘겨받기 위한 명도 협의도 별도로 필요합니다.
③ 감정가와 유찰 — 34.3%가 곧 시세는 아니다
이 물건은 감정가 3,308,189,400원에서 시작해 세 차례 유찰되었고, 현재 최저매각가는 1,134,708,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준으로 낮아졌습니다.
그렇지만 근린생활시설과 주택이 혼재한 건물은 일반적인 공동주택과 달리 임대수익, 공실, 용도별 활용도, 건물 상태와 토지의 개발 가능성 등에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 감정가가 높다는 이유만으로 현재 최저가를 저평가 가격이라고 판단할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 모형상 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 1,134,708,000원 | 34.3% | 1,075,039,080원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 794,295,600원 | 24.01% | 1,412,047,356원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 556,006,920원 | 16.81% | 1,647,953,149원 | 0원 |
4회·5회 유찰 가격은 후속 회차를 가정한 시나리오입니다. 실제 매각가격이나 유찰 여부가 확정된 것은 아닙니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리를 대상으로 한 계산값이며, 미상 점유자의 선순위 권리가 확인되면 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 보증금 중 미배당액을 인수하는 구조라면 실질취득금액이 해당 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다.
현재 하나협동조합의 보증금 및 대항력이 확인되지 않았으므로 그와 같은 인수형 구조에 해당하는지는 판단을 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,134,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,747,080원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 홍도동새마을금고 | 1,956,000,000원 | 1,120,960,920원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 홍도동새마을금고 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 13,747,080원을 먼저 공제하고, 을구 1번 근저당에 1,120,960,920원이 배당되는 계산입니다. 그 결과 을구 2번 근저당과 소유자에게 배분할 잔액은 없습니다.
두 근저당의 채권최고액 합계는 2,196,000,000원이며, 예상 배당액은 1,120,960,920원입니다. 따라서 채권최고액 기준 미배당액은 1,075,039,080원입니다.
따라서 이 배당계산에서 미배당액 1,075,039,080원과 매수인 인수액 0원은 구분해서 이해해야 합니다.
또한 임차인 최우선변제액도 현재 배당계산에 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 당해세·우선변제채권 및 집행비용 확정 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 위 표는 확정 배당표가 아닌 조건부 예상표입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 동구 홍도동 소재 홍도동행정복지센터 남동측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설과 주택 등이 혼재하며 주변 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 물건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 주변에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 이용. 1~3층은 근린생활시설, 4층은 단독주택 등으로 이용 중인 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 건물 마감. 외벽은 석재 및 드라이비트, 내벽은 도배·타일·페인팅, 창호는 샷시창호 마감 등으로 조사되었습니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방 및 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며, 지형은 평지·정방형이고 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 감정요항표상 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지 관련 자료에는 정비구역·지구단위계획구역 및 교육환경보호구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 관련 자료상 1,114,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
- 도로 관련 위험. 감정평가 과정에서 인접 도로의 법적 성격·소유·이용 관계 및 관련 권리의 파악에 한계가 있다고 명시되어 있습니다. 현장과 관계 서류를 통한 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설과 주거공간이 혼합된 건물로, 매각 시 점유관계·임대수익·건물 상태·토지 이용제한 등이 매수층과 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
실제 적용되는 용도지역, 정비구역의 경계와 사업 진행상태, 도로 저촉 범위는 토지이용계획확인서와 관련 공부를 대조해야 합니다. 해당 사항은 향후 건물 활용이나 개발 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2층 하나협동조합 권리확인. 점유 개시일, 사업자등록, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 등을 확인해 대항력 및 인수보증금 가능성을 판단해야 합니다.
- 나머지 점유자 확인. 김호은·컴타운·장만희의 실제 점유공간과 계약관계, 사업자등록 또는 전입관계, 명도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 국세 압류 2건과 지방세 관련 압류 1건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하고 배당순위에 반영해야 합니다.
- 근저당권자·신청채권자 관계. 홍도동새마을금고와 대전제일새마을금고 사이의 권리관계를 확인하고 실제 배당채권자를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 및 제시외 건물. 토지와 건물의 매각범위를 정확히 대조하고 제시외 건물의 현황, 사용관계 및 점유자를 확인해야 합니다.
- 실제 시장가치 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 유사 근린생활시설·주택 복합건물의 거래가격과 임대수익을 확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 층별 임대차계약, 실제 임대수입, 공실 여부, 관리·수선비와 향후 지출 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 철근콘크리트구조와 주요 설비의 노후 상태, 방수, 누수, 외벽 및 승강기 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 토지·도로 관계 확인. 홍도동 71-6과 71-8의 권리 및 매각범위를 확인하고 인접 도로의 법적 성격과 이용관계를 검토해야 합니다.
- 정비구역 검토. 정비구역 해당 여부와 구역 경계, 사업 진행상태, 토지이용제한이 실제 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 명도비용 검토. 근린생활시설과 주거공간의 점유자가 다르므로 각 점유자별 인도 가능성, 협의비용 및 소요기간을 별도로 검토해야 합니다.
- 미납 관리비 확인. 관리비 및 공용부분 관련 미납액과 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록, 토지이용계획확인서를 입찰 전 확인해야 합니다.
⑦ 종합판단 — 권리 구조보다 미확정 점유와 가격이 문제
- 2020년 근저당을 기준으로 등기상 말소 구조가 비교적 명확합니다.
- 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
- 3회 유찰로 최저가가 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다.
- 근린생활시설과 주택이 혼합되어 다양한 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.
- 2층 하나협동조합의 대항력 및 보증금 인수 가능성이 확정되지 않았습니다.
- 층별 점유관계와 실제 임대차계약을 추가로 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 3건으로 배당순위 변동 가능성이 있습니다.
- 3회 유찰된 복합용도 물건으로 가격 및 환금성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.
- 최근 실거래를 통한 적정 시세 검증이 완료되지 않았습니다.
- 일괄매각·제시외 건물·도로 및 토지이용제한 사항을 확인해야 합니다.
여기에 세금 압류, 복합용도 건물의 명도 및 환금성 위험, 3회 유찰, 객관적인 비교 시세의 부재가 겹칩니다.
감정가 대비 큰 폭의 가격 하락은 확인되지만, 실제 시장가치 대비 가격 메리트는 검증되지 않았으므로 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.
맺으며 — “최저가가 낮아졌다고 위험까지 사라지는 것은 아니다”
대전 정선빌딩은 감정가 3,308,189,400원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가 1,134,708,000원까지 내려온 물건입니다. 수치만 보면 큰 폭의 가격 조정이 발생한 것은 분명합니다.
하지만 권리분석의 결론은 단순한 할인율로 결정되지 않습니다. 선순위 근저당 이후의 담보권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이나, 2층 하나협동조합의 대항력 여부와 보증금이 확인되지 않았습니다. 국세·지방세 관련 배당문제도 남아 있습니다.
예상배당표에서 나타난 1,075,039,080원의 미배당액은 말소되는 근저당에 관한 것으로, 그 자체가 매수인의 인수채무는 아닙니다. 그러나 미확정 임차권에 따른 인수금액이 별도로 발생할 가능성까지 배제하는 근거도 되지 않습니다.
또한 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 실제 매수 판단에는 층별 임대수익, 점유와 명도, 건물 상태, 토지이용제한 및 유사 물건의 시장가격 검증이 필요합니다.
결론은 ‘등기상 말소 구조 확인, 실질 인수위험과 적정가격은 보류’입니다. 하나협동조합의 권리관계와 세금·매각범위를 먼저 확정한 뒤, 실질취득금액과 시장가치를 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
