부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 말소기준권리인 홍도동새마을금고 근저당은 명확하고 매각 후 인수권리는 0원 구조입니다. 다만 근린생활시설·주택 혼합 건물로 임차인 4명의 보증금 미상, 국세·지방세 압류 변수가 있어 입찰 전 현황 확인이 핵심입니다.

감정가

3,308,189,400원

최저 대비 1회 유찰

최저매각가

2,315,732,000원

감정가 70%

매수인 인수

0원

말소기준 이후 소멸

핵심지표

B · 58점

권리 명확 / 변수 존재

대전지방법원 2026타경114. 대전 동구 홍도동 71-6, 71-8 소재 정선빌딩 및 토지 일괄매각 물건입니다. 건물은 1~3층 근린생활시설, 4층 단독주택 등으로 이용 중이며 토지는 292.1㎡입니다. 핵심 권리는 2020년 설정된 홍도동새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당은 말소기준권리로 작동하고 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

다만 일반 아파트처럼 임차관계가 단순한 물건은 아닙니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되며 보증금이 확인되지 않은 임차 관계가 있어, 대항력 여부와 배당 관계는 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2026타경114
소재지	대전광역시 동구 홍도동 71-6, 71-8 정선빌딩
물건종류	기타 + 토지 · 일괄매각
이용상태	1,2,3층 근린생활시설 · 4층 단독주택
소유자	강정숙, 김미선 (각 2분의 1)
감정가 / 최저가	3,308,189,400원 / 2,315,732,000원
신청채권액	2,286,432,330원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확

✅ 권리 분석 을구 1순위 홍도동새마을금고 근저당권(채권최고액 1,956,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차 관계 — 보증금 미상 확인 필요

점유자	위치	대항력	우선변제	승계
김호은	-	없음	확인 필요	없음
하나협동조합	2층	판정 불가	확인 필요	없음
컴타운	3층	없음	확인 필요	없음
장만희	1층	없음	확인 필요	없음

김호은·컴타운·장만희는 전입 시점이 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 확인됩니다. 하나협동조합은 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가합니다. 모든 점유자의 보증금은 확인되지 않아 명도 및 배당 관계 확인이 필요합니다.

③ 예상 배당표 (매각가 2,315,732,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	25,557,320원
을구 1번 근저당권 · 홍도동새마을금고	1,956,000,000원	1,956,000,000원
을구 2번 근저당권 · 홍도동새마을금고	240,000,000원	240,000,000원
소유자 교부	-	94,174,680원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

유찰 진행 시 가격은 낮아지지만 채권 미배당 여부도 함께 확인해야 합니다.

⚠️ 세금 압류 변수 국세·지방세 압류 3건이 확인됩니다. 당해세에 해당하는 경우 배당 순위가 변동될 수 있어 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대전광역시 동구 홍도동 행정복지센터 남동측 인근으로 근린생활시설과 주택이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로 및 버스정류장이 소재합니다.
토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.
건물. 철근콘크리트 구조 4층 건물로 근린생활시설 및 주거시설 혼합 이용 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차 확인. 보증금 미상 점유자가 있어 현장 조사와 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
권리 구조. 근저당권 중심으로 권리관계는 비교적 명확하며 매수인 인수권리는 없습니다.
일괄매각. 제시외 건물 포함 조건과 토지·건물 범위를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 운영 리스크를 봐야 한다”

홍도동 정선빌딩은 말소기준권리가 명확하고 매각 후 인수 부담이 없는 구조입니다. 다만 근린생활시설과 주거시설이 함께 있는 물건 특성상 임차 관계, 세금 압류, 실제 점유 상태가 낙찰 이후의 핵심 변수입니다. 가격만 보고 접근하기보다 현장 확인과 권리 외 리스크 검토가 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	33억 818만원
2	2026-08-25	유찰	23억 1,573만원
3	2026-09-29	D-8 진행	16억 2,101만원

부동산임의경매

근저당은 명확하지만, 임대차·세금 변수를 확인해야 한다 — 홍도동 정선빌딩

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확

② 임차 관계 — 보증금 미상 확인 필요

③ 예상 배당표 (매각가 2,315,732,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순하지만, 운영 리스크를 봐야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (33장)

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