대전지방법원 2026타경169. 대전 중구 목동 ‘대전목동모아엘가그랑데’ 101동 10층 1002호 아파트입니다. 감정가는 548,000,000원이었고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 383,600,000원입니다. 권리의 기준점은 2024.11.12 접수된 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 517,000,000원입니다. 이후 대전신용보증재단 가압류, 수협은행의 임의경매개시결정, 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 서재홍은 2024.11.21 전입했고 2026.03.30 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 매수인에게 임차보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 최우선변제 대상 여부와 실제 배당순위는 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경169 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 목동 380 대전목동모아엘가그랑데 101동 10층 1002호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 21층 중 10층 |
| 시세 비교 기준 면적 | 84.8708㎡ |
| 소유자 | 송지은 · 2021.07.21 매매 · 거래가액 478,450,000원 · 2024.11.12 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 548,000,000원 / 383,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 485,359,791원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2024.11.12 수협은행 근저당입니다. 대전신용보증재단의 15,787,353원 가압류와 소상공인자영업자새출발기금 주식회사의 34,234,512원 가압류, 수협은행의 경매개시결정은 모두 기준권리 이후에 발생해 매각으로 소멸합니다. 수협은행의 경매 청구액은 485,359,791원이고 근저당 채권최고액은 517,000,000원입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서재홍 | 2024.11.21 | 미상 | 미상 | 2026.03.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 72.7%
목동모아엘가그랑데는 420세대이며 준공일은 2024.03.28입니다. 시세 판단은 전체 평균 517,916,666원보다 최신성이 높은 최근 12개월 평균 527,625,000원, 최신 거래 520,000,000원, 최근 흐름 +5.8%를 우선했습니다. 현재 최저가 383,600,000원은 최근 12개월 평균의 72.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 77.62㎡ | 11 | 520,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 14 | 595,000,000원 |
| 2026.07 | 77.62㎡ | 4 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 77.62㎡ | 6 | 512,000,000원 |
| 2026.04 | 77.62㎡ | 9 | 526,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 7 | 563,000,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 21 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 77.62㎡ | 18 | 500,000,000원 |
| 2025.03 | 84.87㎡ | 10 | 542,000,000원 |
| 2025.03 | 84.87㎡ | 10 | 542,000,000원 |
| 2025.03 | 84.78㎡ | 1 | 455,000,000원 |
| 2025.03 | 84.78㎡ | 1 | 455,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 527,625,000원 |
최근 거래 표본의 최저는 455,000,000원, 최고는 595,000,000원이고 최신 거래는 520,000,000원입니다. 현재 최저매각가 383,600,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 실거래 최저 455,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 가격 흐름도 이전 표본 대비 5.8% 높은 수준이어서, 제공된 시세지표에서는 하락 추세가 아니라 최근 가격대가 더 높은 흐름입니다.
④ 예상배당표 (매각가 383,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,170,400원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 517,000,000원 | 377,429,600원 |
| 2. 가압류 · 대전신용보증재단 | 15,787,353원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 | 34,234,512원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 567,021,865원, 예상 배당액은 377,429,600원이며 예상 미배당은 189,592,265원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 383,600,000원 | 377,429,600원 | 189,592,265원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 268,520,000원 | 263,960,720원 | 303,061,145원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 187,964,000원 | 184,532,504원 | 382,489,361원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목동초등학교 북동측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 학교와 아파트단지가 혼재한 주거지역이며 제반 입지조건과 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 중 10층이며 위생·급배수, 승강기, 난방, 주차장, 소화전, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 목동4구역 주택재개발 정비구역 등에 해당하며 공시지가는 1,364,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 420세대 단지이며 준공일은 2024.03.28입니다. 최근 거래 표본은 455,000,000원부터 595,000,000원까지 형성돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 서재홍의 보증금과 확정일자를 확인해 최우선변제 가능성과 실제 배당 변동 여부를 점검해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 전입일 2024.11.21이 말소기준권리 2024.11.12보다 늦다는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 거주자 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 527,625,000원과 최신 거래 520,000,000원, 최근 추세 +5.8%를 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 배당표 유의. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
맺으며 — “권리 안전 + 현재 가격 메리트”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 권리가 단순합니다. 2024.11.12 수협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 모두 소멸하며, 임차인 서재홍도 2024.11.21 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 1회 유찰 뒤 가격이 최근 시세보다 충분히 낮아졌습니다. 현재 최저가 383,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 527,625,000원의 72.7%이고, 최신 거래 520,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 흐름도 +5.8%입니다. 다만 보증금·확정일자 미상에 따른 배당 변동 가능성과 감정 당시 내부 미확인 부분은 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음. 남은 변수는 임차인 배당 세부와 실제 내부 상태 확인입니다.
