964,000원
의정부지방법원 2024타경81868. 파주시 검산동 애플트리 제1동 4층 402호, 감정평가상 공동주택-다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 4층에 위치합니다. 현재 최저매각가는 감정가 203,000,000원의 약 0.47%인 964,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보면 권리구조를 완전히 잘못 읽게 됩니다.
핵심은 2021.11.05 전입한 김현두입니다. 임대차계약일은 2021.10.06, 확정일자는 2021.10.08, 보증금은 171,000,000원이고 2023.11.09 주택임차권등기가 설정됐습니다. 말소기준으로 선언된 2024.10.04 경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당에서 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 남습니다. 현재 964,000원 매각가정에서는 집행비용 417,352원을 먼저 제외한 뒤 김현두에게 546,648원만 배당되고, 170,453,352원이 인수액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81868 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 평화로342번길 71-7 (검산동), 1동 4층402호 (검산동,애플트리) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택-다세대주택 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건 내 4층 402호 |
| 등기상 소유자 | 신종성 · 2018.07.15 매매 원인으로 2021.11.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 964,000원 (15회 유찰) |
| 말소기준 | 2024.10.04 갑구 9번 임의경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 96.4만원 뒤에 1.70억 인수가 있다
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서양원 | 2020.12.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
| 김현두 | 2021.11.05 · 전유부분 전부 | 2021.10.08 | 171,000,000원 | 2023.11.09 | 有 | 有 | 170,453,352원 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 위 두 사람은 각각 실제 임차인으로 봅니다. 김현두의 임차권등기는 2023.11.09 접수됐고, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득액은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 구조에서는 유찰로 최저가가 내려가는 효과가 제한적입니다. 현재 회차는 낙찰가 964,000원에 인수액 170,453,352원을 합쳐 171,417,352원, 16회 유찰 시에는 674,800원에 170,737,346원을 합쳐 171,412,146원, 17회 유찰 시에는 472,359원에 170,936,143원을 합쳐 171,408,502원입니다.
동일 조건의 최근 실거래 가격은 이 사건에서 확인되지 않으므로, 실질취득액 171,417,352원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 203,000,000원과의 차이만으로 가격 메리트를 판단하는 것도 적절하지 않습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 시세를 다시 확인해야 하는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 964,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 417,352원 |
| 1. 임차인 김현두 보증금 | 171,000,000원 | 546,648원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 파산자 망 신종성의 상속재산 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정 배당에서 김현두의 미변제 보증금은 170,453,352원입니다. 집행비용은 매각가의 약 43.3%로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 서양원의 미상 보증금 역시 위 배당계산에 포함되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검산초등학교 북동측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물로 외벽은 드라이빗 마감, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 샤시 이중창호입니다. 도시가스보일러 개별난방과 기본 소화·소방설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 5미터 포장도로에 접하며, 계획관리지역입니다. 토지면적은 474.0㎡, 공시지가는 489,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 신호. 애플트리1동은 8세대이고 2018.07.20 준공됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 15.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 확정 인수분까지 합친 금액은 171,417,352원입니다. 964,000원만 보고 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다.
- 김현두 보증금 잔액 재확인. 매각 직전 배당관계가 달라지면 실제 미배당액도 달라질 수 있으므로 배당요구와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 서양원 임대차 원본 확인. 전입은 2020.12.01로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약·점유현황·주민등록 상태를 확인해야 합니다.
- 두 임차인을 합쳐 보지 말 것. 김현두의 확정 인수액과 서양원의 미상 위험은 별개입니다. 현재 170,453,352원에는 서양원 관련 금액이 포함돼 있지 않습니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 실질취득 약 1.714억을 기준으로 주변 다세대 실거래와 비교해야 합니다.
- 15회 유찰 원인 확인. 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수도 15.0회이고 매각률은 0.0%입니다. 권리문제 외에 수요·환금성·현장 상태를 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “96.4만원”이 아니라 약 1.714억부터 봐야 한다
이 사건의 최저매각가 964,000원은 숫자만 보면 매우 낮지만, 대항력 있는 김현두의 보증금 171,000,000원이 구조의 중심입니다. 현재 회차에서는 546,648원만 배당되고 170,453,352원이 매수인에게 남아 실질취득액이 171,417,352원이 됩니다. 16회·17회로 더 유찰돼도 미배당 인수액이 늘어나기 때문에 총부담은 약 1.714억 부근에서 거의 고정됩니다.
여기에 2020.12.01 전입한 서양원은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 별도 리스크가 남습니다. 최근 실거래 비교값도 없어 약 1.714억이 시세보다 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 김현두 인수액과 서양원 미상 임대차를 모두 반영한 뒤, 그 실질취득가가 실제 시장가격과 맞는지 확인하는 것입니다.
