대전지방법원 2026타경600150. 대덕구 송촌동에 위치한 통칭 '송촌빌라 3동'의 1층 101호입니다. 철근콘크리트구조와 벽돌조 슬래브지붕의 2층 다세대주택 중 1층에 해당하며, 사용승인일은 1990.11.02.입니다. 소유자는 이종순으로, 2014.07.31. 거래가액 65,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이후 서울보증보험 주식회사가 청구금액 59,886,191원으로 강제경매를 신청했고, 2026.01.23. 경매개시결정이 등기됐습니다.

등기부의 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2026.01.23. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 먼저 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 일반적인 권리 순서만 보면 매수인 인수 검토 대상이지만, 이 사건에는 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 관한 별도의 확약이 존재합니다. 따라서 단순한 선순위 임차권 인수형 경매와 구분해서 봐야 합니다.

그렇다고 낙찰가만 보고 매입을 결정할 수 있는 것은 아닙니다. 임은주의 실제 점유·임대차관계, 확약의 권리 소멸 범위, 그리고 오래된 소규모 다세대주택의 환금성이 함께 검토돼야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 처리한 사건

권리 흐름에서 중요한 구분은 이미 말소된 과거 권리, 확약에 의해 인수되지 않는 선순위 임차권, 그리고 확인되지 않은 실제 점유자의 독립 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 계산 금지

실제 임차인으로 파악되는 사람은 임은주 1명입니다. 한국토지주택공사는 임은주의 보증금에 관한 대위·승계 신고 주체로 구분되므로 독립된 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 한국토지주택공사 명의의 보증금 58,000,000원 역시 임은주의 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다.

한국토지주택공사는 실제 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다. 임차보증금 58,000,000원도 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 임은주의 대항력 및 우선변제권은 별도 권리 존재 여부가 확인되지 않아 미확정으로 표시했습니다.

③ 확약서가 바꾼 매수인 인수액

이 사건에서 가장 중요한 것은 배당으로 보증금이 전액 지급되는지와 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 하는지를 구별하는 것입니다.

최저매각가 32,585,000원으로 낙찰되고 추정 집행비용 986,530원을 공제하면, 한국토지주택공사에 대한 예상 우선배당액은 31,598,470원입니다. 보증금 58,000,000원과의 차액은 26,401,530원입니다.

④ 가격 분석 — 감정가의 34.3%지만 시세 할인율은 아니다

감정가 95,000,000원인 물건의 현재 최저매각가는 32,585,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가 대비 34.3%까지 낮아진 상태입니다. 하지만 이 숫자는 감정가 대비 비율이지, 현재 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.

송촌빌라(3동)는 6세대 규모이고, 확인되는 단지 경매 이력의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0%입니다. 현재 회차의 3회 유찰과 함께 볼 때 환금성 및 입찰 수요에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 다만 이 지표만으로 실제 매수 수요나 향후 낙찰 결과를 확정할 수는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 32,585,000원 가정)

집행비용 986,530원은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 한국토지주택공사의 미배당액 26,401,530원은 확약에 따라 매수인에게 인수되지 않는 것으로 분석했습니다. 서울보증보험 주식회사의 미배당 채권 59,886,191원도 그 자체로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리가 자동으로 안전해지지는 않는다

확약이 없는 일반적인 선순위 대항력 임차권 인수형 경매에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득금액은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.

이 사건의 한국토지주택공사 임차권은 확약에 따라 실질 인수액을 0원으로 적용하지만, 확약의 효과를 이해하기 위해 일반 인수형 계산과 구분해 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 대덕구 송촌동 소재 대전대양초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 공원 등이 분포하는 기존 주택지대로 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 동측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있습니다. 공익시설 및 편익시설 접근성을 포함한 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 1990.11.02. 사용승인된 2층 다세대주택의 1층 101호입니다. 건축물현황도상 방 3, 주방, 욕실, 발코니 등이 있으며 급·배수, 위생 및 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 내부 상태. 이해관계인의 부재로 내부 이용상황 및 마감재 상태는 건축물현황도, 외부 관찰과 탐문조사를 참작해 평가됐습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 222-52 및 222-84의 2필지를 일단지로 이용하고, 대체로 사다리형의 평탄한 다세대주택 부지입니다. 북측으로 포장된 세로에 접하며, 토지 관련 공시지가는 661,400원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역, 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 송촌동1구역 정비구역에 포함되고, 어린이공원과 중로1류 관련 저촉 또는 접합 사항이 있어 정비사업·도시계획의 구체적인 영향을 확인해야 합니다.
• 공부·위반 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 6세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 단지 경매 이력상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0%로 나타나 재매각 가능성과 매수층의 폭을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다. 실제 거래사례에 의한 가격 검증도 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본과 매각물건명세서 대조. 2026.04.14.자 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 정확한 범위를 확인하세요. 서울보증보험 주식회사와 등기상 임차권자인 한국토지주택공사의 권리관계도 대조해야 합니다.
• 임은주 임대차관계 확인. 전입일은 2020.07.22.이지만 보증금과 확정일자, 독립적인 임차보증금 반환청구권의 존재는 미확정입니다. 확약의 적용 범위 밖에 별도 대항력 있는 권리가 남는지 확인해야 합니다.
• 중복 보증금 계산 금지. 한국토지주택공사의 58,000,000원은 임은주 관련 대위·승계 신고분으로, 실제 임차인 수나 보증금을 별도로 중복 계산하면 안 됩니다.
• 권리 말소와 실제 명도 구분. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유자의 퇴거 여부가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 인도 및 명도 절차, 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 매각대금 및 배당 검토. 현재 최저가 기준 한국토지주택공사 예상배당은 31,598,470원, 서울보증보험 주식회사 예상배당은 0원입니다. 당해세, 최우선변제 및 실제 집행비용을 반영하면 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 시세 확인. 동일 면적대 다세대주택의 최근 실거래, 실제 내부 수선 상태와 정비구역 영향을 고려해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 정비구역·대지권 확인. 송촌동1구역 정비구역 포함, 어린이공원 및 중로1류 관련 도시계획 사항과 해당 호실의 대지권·분양대상 여부를 확인하세요.
• 관리비 및 현장 조사. 공용부분 관리비 체납, 건물 노후 상태, 내부 누수 및 주요 설비의 수선 필요 여부를 확인해야 합니다. 현황조사만으로 실내 상태가 충분히 검증된 것은 아닙니다.
• 입찰 직전 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변동 여부를 최신 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “보증금 인수는 확약으로 해소, 그러나 싸다고 결론 내릴 단계는 아니다”

이 사건을 단순히 “감정가 95,000,000원짜리를 32,585,000원에 살 수 있는 경매”라고 해석하면 중요한 위험을 놓칩니다. 3회 유찰과 낮은 최저가는 눈에 띄지만, 선순위 임차권, 실제 점유자, 확약의 적용 범위 및 환금성을 함께 봐야 합니다.

긍정적인 부분은 분명합니다. 한국토지주택공사의 보증금 58,000,000원에 관한 을구 7번 임차권등기가 확약에 따라 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차권의 추정 미배당액 26,401,530원을 매수인 인수채무로 더하지 않습니다. 이 점은 일반적인 대항력 인수형 경매와 구별되는 핵심입니다.

반면 실제 임차인 임은주의 보증금과 독립적인 권리관계는 확정되지 않았습니다. 확약 밖의 대항력·반환청구권 가능성을 배제할 수 없다는 점이 권리분석의 마지막 관문입니다. 여기에 1990년 사용승인된 6세대 규모의 다세대주택, 3회 유찰 이력, 부족한 최근 실거래 근거가 겹칩니다.

따라서 이 물건은 확약에 의한 주된 임차권 인수 해소라는 장점이 있지만, 미상 점유권리와 시세 검증 부족으로 입찰 판단은 보류하는 것이 적절합니다. 확약서 원본과 임은주의 권리관계를 확인하고, 비교 가능한 최신 실거래를 확보하기 전에는 낮은 최저가 자체를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.