부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 근저당·압류·가압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸해 인수 부담은 0원입니다. 다만 이 물건은 단순 토지가 아니라 근린생활시설(1층)+주택(2층)이 있는 대지이며, 일부 현황도로·지적경계 확인 필요, 임대관계 미상이라는 현장 리스크를 반드시 확인해야 합니다.

감정가

357,277,300원

평가금액

최저가

250,094,000원

1회 유찰 후

매수인 인수

0원

말소기준 이후 권리 소멸

핵심지표

경계 확인

토지 특성 점검 필요

대전지방법원 2025타경1259. 충청남도 예산군 광시면 하장대리 4번지 대지와 건물 일괄매각 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2009년 광시농업협동조합 근저당권이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 승계하는 등기상 권리는 없습니다.

하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 현장 확인입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(1층) 및 주택(2층)이며, 토지 일부는 현황 도로로 사용되고 있습니다. 정확한 위치와 경계 확인을 위한 측량 필요 가능성이 기재되어 있어 입찰 전 현황 확인이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경1259 (임의경매)
소재지	충청남도 예산군 광시면 하장대리 4
물건종류 / 이용상태	대지 + 토지 · 근린생활시설(1층) 및 주택(2층)
토지면적	460.0㎡
소유자	김성미
감정가 / 최저가	357,277,300원 / 250,094,000원
신청채권자 / 청구	광시농업협동조합 / 182,550,990원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 매수인 인수 없음

말소기준권리는 2009.10.16 설정된 을구 5번 광시농업협동조합 근저당권입니다. 이후 예산군 압류, 농업협동조합중앙회 가압류, 광시농업협동조합 가압류, 충남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 분석

점유자	전입일	대항력	우선변제	승계
유혁	2011.09.01	없음	확인 없음	없음

⚠️ 점유 확인 필요 전입신고일은 말소기준권리 이후로 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았고, 매각물건명세서 보완 필요 사항이 있어 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 250,094,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,301,316원
근저당권 · 광시농업협동조합	208,000,000원	208,000,000원
가압류 · 농업협동조합중앙회	25,707,806원	25,707,806원
가압류 · 광시농업협동조합	35,967,421원	12,084,878원
가압류 · 충남신용보증재단	20,000,000원	0원

최저매각가 기준 채권 총액 일부는 미배당됩니다. 매수인이 직접 부담하는 인수 권리는 0원으로 산정됩니다.

매각대금 배분

감정가 vs 매각 시나리오

1회 유찰 후 최저가 250,094,000원이며 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 현장 리스크 확인이 우선입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차보증금 인수 등 낙찰자가 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.

⛔ 현장 관점 토지 일부 현황도로, 지적경계, 제시외 건물 포함 여부 등은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 가격만 보고 접근하기보다 현황 확인이 선행되어야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

위치. 충청남도 예산군 광시면 광시리 소재 광시면행정복지센터 남동측 인근입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다.
용도. 계획관리지역 내 토지이며 근린생활시설 및 주택이 위치합니다.
토지 상태. 공부상 지목은 대이나 일부 현황 도로로 이용되고 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

경계 확인. 정확한 위치와 경계 확인을 위해 측량 등 별도 확인이 필요할 수 있습니다.
점유 확인. 유혁 전입자가 있으나 대항력은 없으며 보증금은 확인되지 않았습니다.
제시외 건물. 일괄매각 대상 제시외 건물 ㉠~㉥ 포함 여부를 확인해야 합니다.
세금 권리. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장이 승부처”

이 사건은 권리분석만 보면 매수인 인수 부담이 없는 안정형입니다. 그러나 대지 물건 특성상 토지 경계와 현황 이용관계가 가격 판단보다 중요합니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 입찰자는 권리보다 현장 상태와 활용 가능성을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3억 5,727만원
2	2026-08-25	유찰	2억 5,009만원
3	2026-09-29	D-13 진행	1억 7,506만원

부동산임의경매

권리는 소멸되지만, 토지 경계 확인이 필요한 예산 대지 — 대전 2025타경1259

물건 개요

① 권리 흐름 — 매수인 인수 없음

② 임차·점유 분석

③ 예상배당표 (최저매각가 250,094,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장이 승부처”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (22장)

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