대전지방법원 2025타경1259. 충청남도 예산군 광시면 하장대리 4 소재 물건으로, 감정평가상 1층 근린생활시설·2층 주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2009.10.16 설정된 광시농업협동조합 근저당권 208,000,000원입니다. 이후 예산군 압류, 농업협동조합중앙회·광시농업협동조합· 충남신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 국 압류가 이어졌지만 등기상 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 2011.09.01 전입한 유혁이 확인되지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당 여부와 금액은 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 계산상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1259 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 광시면 하장대리 4 |
| 등기부 표시 | 충청남도 예산군 광시면 하장대리 4-8, 4 · 충청남도 예산군 광시면 예당로 151-9 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(1층) 및 주택(2층) |
| 토지 | 460.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김성미 |
| 감정가 / 최저가 | 357,277,300원 / 175,066,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 182,550,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2009.10.16 광시농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 208,000,000원이고 채무자는 김성미입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 이후 등기된 예산군 압류와 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당단계에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차관계 — 전입은 있지만 대항력은 없다
| 점유자 | 사용관계 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유혁 | 미확인 전입자 | 2011.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 판단 근거는 없다
현재 최저매각가는 175,066,000원으로 감정가 357,277,300원 대비 49% 수준입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,924원 |
| 2. 근저당 · 광시농업협동조합 | 208,000,000원 | 171,815,076원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 25,707,806원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광시농업협동조합 | 35,967,421원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 289,675,227원, 총 예상배당은 171,815,076원이며 미배당은 117,860,151원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 경계와 도로 부분 확인이 핵심
- 이용상태. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 460.0㎡, 공부상 지목은 대이고 계획관리지역입니다. 다만 일부는 현황 도로입니다.
- 경계. 토지 동측 지적경계를 따라 휀스가 설치되어 있고, 현황 도로 부분 남측·북측에 출입문이 설치되어 있습니다.
- 측량. 정확한 위치와 경계 확인을 위해서는 별도 측량이 필요한 것으로 판단되어 있습니다.
- 주소관계. 건물은 공부상 하장대리 4-8, 4번지 양 지상에 있으나, 4-8번지 토지는 합병으로 말소되어 현황은 하장대리 4번지 단일 지상입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠~㉥이 매각에 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광시면행정복지센터 남동측 인근으로 노변상가와 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·경량철골조·조적조, 슬래브지붕·슬레이트지붕의 2층 건물이며 사용승인일은 1996.01.03입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 98,300원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 실제 저가 여부는 별도로 검증해야 합니다.
- 경계 측량. 일부 현황 도로와 휀스·출입문 상태가 있어 정확한 토지 경계를 확인해야 합니다.
- 전입자 확인. 유혁은 대항력이 없지만 보증금·확정일자와 실제 점유관계는 원문에서 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㉠~㉥의 현황과 사용가치, 철거·유지 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 현황 확인’이 승부처
이 사건은 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 확인된 전입자도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계 자체는 비교적 정리되어 있습니다. 그러나 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 판단할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 토지 일부가 현황 도로이며 정확한 경계에는 별도 측량이 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 실제 시세·경계·점유·세금관계 확인이 핵심입니다.
