의정부지방법원 2024타경82502. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 지상 4층 건물의 3층 301호로, 감정평가상 주거용 다세대주택입니다. 말소기준은 2018.07.10. 구산동새마을금고 근저당권이며, 이후 등기된 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 서현섭의 주택임차권 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 박연숙이며 2020.08.20. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 확인되는 임차관계는 오순옥과 서현섭 2명입니다. 두 사람의 전입일은 모두 2018.07.10. 말소기준일보다 늦어 대항력은 없고, 배당이 부족하더라도 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 보이지 않습니다. 다만 오순옥의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 점유·명도 및 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경82502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 만선골길 19, 3층301호 (삼성타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 주거용 · 철근콘크리트구조 지상 4층 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.08.20. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (7회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 204,437,195원 |
| 매각기일 | 2026.06.17 |
| 건물 규모 | 삼성타운102동 · 총 6세대 · 2018.06.21. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 구산동새마을금고 근저당권의 채권최고액은 861,900,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 현재 매각가정액 98,980,000원에서는 집행비용을 뺀 96,798,360원이 근저당권에 배당돼도 채권 전액을 충족하지 못합니다. 그 결과 후순위 가압류와 신청채권자 한국주택금융공사에는 예상 배당이 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명, 매수인 승계는 0원
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오순옥 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2023.10.23. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 서현섭 | 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2020.08.14. / 2020.06.15. | 184,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 주장 실질 승계 0원* |
서현섭은 2020.08.14. 전입·점유를 시작했고 2023.06.15. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입일이 2018.07.10. 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 신청채권자인 한국주택금융공사는 2026.03.13. 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
③ 가격 판단 — 49%여도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 202,000,000원의 49%인 98,980,000원입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 낙찰가와 실질취득액은 같은 98,980,000원입니다. 그러나 동일 건물의 최신 실거래와 최근 12개월 평균 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 이미 7회 유찰됐습니다. 삼성타운102동은 총 6세대의 소규모 다세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 7.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 최저가율이 낮다는 사실보다 거래 상대를 찾기 어려운 환금성 신호를 더 무겁게 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,181,640원 |
| 1. 근저당 · 구산동새마을금고 | 861,900,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 204,437,195원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,290,337,195원 중 채권자 예상배당은 96,798,360원이며, 미배당액은 6,193,538,835원입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 4층 건물의 3층 301호로, 현재 주거용 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 대원1리마을회관 남측 인근이며, 유사 규모 다세대주택과 근린생활시설, 전·답·임야 등이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측과 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다. 교통여건은 보통입니다.
- 토지·규제. 대체로 평탄한 사다리형 토지의 주상용 건부지이며 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·난방·소화설비가 설치돼 있고, 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 건물이고 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 경매 통계상 평균 유찰 7.0회, 매각률 0.0%라는 점을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각결과 확인. 매각기일이 2026.06.17.로 기재돼 있으므로 실제 매각 여부, 변경·연기 여부와 이후 절차를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 한국주택금융공사의 2026.03.13.자 확약서가 서현섭 관련 임차보증금과 임차권등기 전부를 정확히 포괄하는지 원문을 대조하세요.
- 오순옥 점유관계 확인. 보증금·확정일자·점유 부분과 현재 실제 거주 여부를 확인하고, 확약 적용 대상이 아니라는 점을 별도로 관리해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 예상배당 및 말소절차 변동 가능성을 점검하세요.
- 시세 검증. 최저가 98,980,000원을 감정가와만 비교하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 거래, 현재 매물, 면적·층·상태를 직접 비교하세요.
- 명도·수리비 반영. 임차인 또는 점유자와의 인도 협의, 내부 상태 확인, 수리비와 체납 관리비를 입찰 상한에 반영하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역이 향후 이용과 거래에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 물건은 권리관계만 보면 정리 방향이 분명합니다. 2018.07.10. 근저당권이 말소기준이고, 임차관계 2명의 전입은 모두 그보다 늦습니다. 서현섭 보증금 184,000,000원은 대항력도 없으며 한국주택금융공사의 말소 확약까지 있어, 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 결론은 보수적이어야 합니다. 이미 7회 유찰됐고, 총 6세대의 소규모 다세대이며, 최근 실거래 가격을 근거로 최저가의 적정성을 확인할 수 없습니다. 오순옥의 보증금·확정일자도 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 권리는 소멸형이지만 가격과 환금성은 검증되지 않은 물건입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 실제 처분 가능 가격과 명도비용을 먼저 확인해야 합니다.
