대전지방법원 2025타경16026. 홍성군 홍북읍 내포신도시권 극동스타클래스센트럴 106동 206호 아파트입니다. 소유자는 주식회사뉴원코리아이며, 2023년 중소기업은행 근저당을 시작으로 이후 신한은행 근저당과 가압류 등이 붙은 구조입니다. 말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸 예정입니다.
가격 측면에서는 1회 유찰 후 최저매각가가 125,300,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균 174,000,000원 대비 낮습니다. 다만 현황조사상 미확인 점유자가 있고, 보증금은 확인되지 않아 낙찰 전 점유 관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16026 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 928 극동스타클래스센트럴 106동 2층206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사뉴원코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 183,855,051원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.07.05 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당권, 신한카드 가압류, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸됩니다. 매수인이 등기상 인수할 권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
극동스타클래스센트럴 동일 평형대 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 174,000,000원, 최신 거래는 184,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 174,000,000원 |
최저매각가 125,300,000원은 최근 12개월 평균 대비 72.0% 수준입니다. 최근 거래 흐름은 최근 12개월 평균이 과거 대비 -3.3%로 소폭 하락 추세입니다. 따라서 최근 시세 흐름을 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 214,800,000원 | 122,745,800원 |
| 을구 2번 근저당 · 신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 신한카드 가압류 | 20,110,310원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 243,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 내포중학교 북측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교·관공서 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 간선도로가 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도청이전신도시 개발예정지구 등에 해당합니다.
- 환금성. 극동스타클래스센트럴 938세대, 2014년 준공 단지로 거래는 확인되나 가격 편차가 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 박일수 점유자의 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 배당 확인. 중소기업은행 외 후순위 채권은 미배당 가능성이 높으나 매각절차 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮지만 최근 거래 흐름은 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격 메리트와 확인 리스크가 공존”
이 물건은 권리상 인수 부담은 없는 편입니다. 1회 유찰로 최저가는 125,300,000원까지 내려왔고 최근 12개월 실거래 평균보다 낮은 가격대입니다. 다만 미확인 점유자와 큰 미배당 채권이 있어 가격만 보고 접근하기보다는 점유와 배당 구조를 확인해야 합니다. 가격은 매력적, 확인은 필수인 물건입니다.
