대전지방법원 2025타경16065. 충청남도 예산군 덕산면 신평리 553, 덕산온천관광지 내에 위치한 숙박시설과 토지의 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층으로, 여관으로 이용되고 있습니다. 토지는 758.7㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
감정가 1,290,388,200원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가격은 632,290,000원입니다. 감정가 대비 약 49% 수준이지만, 숙박시설은 실제 영업 상태, 건물 노후도, 설비, 관광 수요와 매수층에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건은 감정가 할인율과 실제 시장가치를 구분해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 |
충청남도 예산군 덕산면 신평리 553 도로명주소: 충청남도 예산군 덕산면 온천단지2로 101 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설(여관) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 지붕 · 지상 5층 |
| 토지 | 758.7㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 |
| 도로 조건 | 소로한면 |
| 소유자 | 이현주 (2023.07.11. 공유자 전원 지분 전부 이전) |
| 감정가 | 1,290,388,200원 |
| 최저매각가격 | 632,290,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 충남신용보증재단 |
| 청구금액 | 50,499,252원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.07.11. 접수된 덕산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고, 충청남도 예산군 덕산면 신평리 553 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
이후 정금량 가압류, 충남신용보증재단 가압류, 예산군 압류, 국민건강보험공단 압류, 충남신용보증재단의 강제경매개시결정이 순차적으로 등기되었습니다. 이 권리들은 제공된 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
과거 설정된 근저당권과 가압류 등은 기존 경매 매각이나 해지 등으로 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 특히 2022.09.13. 설정된 내포신용협동조합의 채권최고액 728,000,000원 근저당권은 2023.07.11. 말소되어 현재 매수인이 인수하는 선순위 근저당권으로 계산하지 않습니다.
숙박시설의 실제 객실 운영자, 건물 전체 또는 일부의 임차인, 사업자등록 현황, 점유 개시 시점 및 임대차계약을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 반대로 임차인이 없다고 확정해서도 안 됩니다.
현재 인수 0원은 배당표상의 추정치이며, 미확인 임대차가 존재할 경우 달라질 수 있습니다.② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 감정평가액 | 1,290,388,200원 | 100% | 가격 비교 기준 |
| 현재 최저가 | 632,290,000원 | 49% | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 442,603,000원 | 34% | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 309,822,100원 | 24% | 가정 시나리오 |
현재 최저가와 감정가의 차이는 658,098,200원입니다. 감정가 대비 가격이 크게 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이는 어디까지나 감정평가액을 기준으로 한 비교입니다.
여관의 가격은 건물과 토지 가치뿐 아니라 실제 영업 상태, 객실 가동 상황, 설비 상태, 수리비와 향후 매각 가능성의 영향을 받습니다. 감정가 대비 할인율만을 가격 메리트의 근거로 사용하지 않아야 합니다.
현재 최저가 632,290,000원은 감정가의 49%이지만, 비교 가능한 최근 거래가격과 영업 실적이 확인되기 전까지는 저평가 여부를 유보해야 합니다.
추가 유찰 시 가격이 낮아지는 경우에도 매수인 부담 임대차보증금이 확인된다면 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 실질취득금액으로 시세를 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 632,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,722,900원 |
| 1. 근저당 · 덕산농업협동조합 | 720,000,000원 | 623,567,100원 |
| 2. 가압류 · 정금량 | 7,200,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시 · 충남신용보증재단 | 별도 채권액 미확인 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 근저당권의 720,000,000원은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 충남신용보증재단의 강제경매개시결정은 별도 채권액이 확인되지 않아 중복 채권으로 합산하지 않았습니다.
이 계산에 따르면 후순위 가압류 채권자는 배당받지 못하고, 소유자 잔여금도 없습니다. 명시된 채권액 기준 총 미배당액은 148,632,900원입니다.
그러나 채권자의 미배당액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 현재 등기상 소멸 대상으로 분류된 권리의 채권 부족액과 매수인이 부담하는 인수채무는 구분해야 합니다.④ 회차별 배당과 미배당 위험
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 632,290,000원 | 623,567,100원 | 148,632,900원 | 0원 추정 |
| 3회 유찰 시 | 442,603,000원 | 435,776,970원 | 336,423,030원 | 0원 추정 |
| 4회 유찰 시 | 309,822,100원 | 304,684,591원 | 467,515,409원 | 0원 추정 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 현재 배당 가정에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원이지만, 미확인 임차권이나 별도 인수 사항이 발견된다면 계산은 달라집니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가 하락만으로 실질취득금액이 낮아지지 않을 수 있습니다.
추가 유찰 시나리오에서도 신청채권자의 예상배당액은 0원입니다. 이는 제공된 배당 가정에 따른 결과이며, 실제 확정채권액, 배당요구 및 법정 우선순위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 예산군 덕산면 신평리 소재 덕산온천관광지 내에 위치합니다. 주변은 온천관광지 상가, 주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 숙박시설입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내부는 인테리어·벽지·일부 타일 마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수 설비와 승강기 및 난방시설 등이 구비되어 있습니다. 실제 작동 상태와 교체·수선 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 758.7㎡, 지목 대, 상업용 이용상황이며 평지·정방형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 421,500원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 관광지, 온천지구, 가축사육제한구역에 해당하며 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 감정요항표에는 도시지역도 기재되어 있으므로 필지별 적용 범위는 토지이용계획 원본으로 대조해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물의 위치와 매각 포함 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 숙박시설은 영업 목적의 매수자 수요와 사업성에 영향을 받습니다. 지역 내 유사 숙박시설의 거래 사례, 객실 운영 상태 및 활용 가능성을 조사해야 실제 매각 가능 가격을 판단할 수 있습니다.
여관은 일반적인 아파트와 달리 숙박업 운영 또는 용도 변경을 고려하는 제한적인 매수층을 대상으로 거래될 가능성이 있습니다. 향후 매도 시 거래기간과 가격 협상 부담이 발생할 수 있으므로 실제 거래 사례와 현장 상태를 통한 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인·점유자 확인. 건물 전체 및 객실별 점유자를 확인하고 임대차계약서, 보증금, 사업자등록일, 확정일자 및 점유 개시 시점을 조사해야 합니다. 감정평가상 임대관계 미상이라는 점을 해소하기 전에는 인수보증금 0원을 확정할 수 없습니다.
- 토지 등기 대조. 건물 근저당권에 신평리 553 토지가 공동담보로 표시되어 있습니다. 토지 등기부와 매각목록을 확인하여 실제 매각되는 소유권·지분 및 별도 인수 권리의 존재 여부를 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢이 매각에 포함됩니다. 감정평가서 도면과 현황을 대조하여 매각 대상과 실제 이용 시설이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 숙박시설 상태. 건물 내외부, 객실, 급배수·난방·전기·승강기 설비, 누수·결로·마감 상태 등을 확인하고 필요한 수선 및 교체 비용을 산정해야 합니다.
- 실제 영업 현황. 현재 영업 여부와 객실 운영 현황, 숙박업 관련 인허가 및 승계 가능성, 운영 비용과 수익성을 확인해야 합니다. 감정가만으로 영업가치를 판단해서는 안 됩니다.
- 시세 검증. 유사 입지와 규모의 숙박시설 거래 사례, 토지 가치 및 건물 상태를 함께 검토해야 합니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 않아야 합니다.
- 관리·체납 비용. 미납 공과금과 관리비, 시설 유지보수비 및 법적으로 승계될 수 있는 비용을 확인해야 합니다. 예산군 압류와 관련된 조세채권도 실제 배당 절차에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 근저당권 채권최고액과 실제 채권잔액은 다를 수 있습니다. 집행비용, 세금, 배당요구 및 임차인 권리를 반영한 최종 배당 구조를 확인해야 합니다.
- 경매 진행 상태. 2026.09.29. 매각기일 전 기일 변경, 취하, 정지, 매각조건 변경 및 매각물건명세서 정정 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 절반”보다 중요한 확인 사항
이 물건의 현재 최저매각가격은 632,290,000원으로, 감정가 1,290,388,200원의 약 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 내려왔다는 점은 분명합니다.
건물 등기상 말소기준은 덕산농업협동조합의 근저당권이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 임대관계가 미상이고, 토지 등기의 독립적인 권리 검토와 숙박시설의 실제 거래 시세 확인이 남아 있습니다. 따라서 등기상 소멸 구조만으로 전체 권리가 안전하다고 확정하거나, 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 평가하기 어렵습니다.
특히 숙박시설은 일반 주거용 부동산보다 운영 상태와 매수 수요에 민감할 수 있으며, 추가 유찰이 발생하더라도 매수 후 수리비, 운영비, 미확인 인수 부담을 포함한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
결론적으로, 등기상 후순위 권리는 매각 소멸하는 구조이나 임대관계·토지 권리·실거래 시세·시설 상태가 확인되기 전까지 가격 메리트와 최종 인수 위험에 대한 판단은 유보해야 합니다.
