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B
매력지수58
유찰 1회
부동산강제경매
2025타경16065 · 홍성지원 · 건물
758.7㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
903,272,000원
9억 327만
감정가 1,290,388,200원
입찰 보증금
9,032만원
최저가의 10% · 90,327,200원
감정가 대비
▼ 30.0%
싸게 매수
감정가
12.90억원
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1
회 유찰
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인수 위험 없는 관광지 숙박시설 경매지만 운영성과 환금성 검토가 필요합니다.
-
가격
최저매각가 903,272,000원으로 감정가 1,290,388,200원의 70% 수준
-
권리
덕산농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸, 인수액 0원
-
리스크
덕산온천관광지 숙박시설로 주거용보다 수요 검토가 중요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
다음 기일 대기.
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권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (26)
법원경매 권리분석 · 기타 + 토지
권리는 정리되지만, 숙박시설·토지 복합 물건의 환금성이 핵심 — 예산 덕산면 신평리 553
대전지방법원 2025타경16065 · 충청남도 예산군 덕산면 신평리 553
감정가 1,290,388,200원 · 최저매각가 903,272,000원 · 매각기일 2026.08.25 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 권리 인수 위험은 없지만 숙박시설·토지 복합물건으로 환금성과 운영성이 핵심입니다.
말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만 주거용 대비 환금성이 낮은 숙박시설이라 보수적으로 평가했습니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인 인수 위험도 없습니다. 다만 덕산온천관광지 내 숙박시설 + 토지라는 용도 특성상 아파트처럼 빠른 환금성을 기대하기 어렵고, 용도 적합성과 운영 가능성 검토가 핵심입니다.
감정가 / 최저가
1,290,388,200원
903,272,000원
대전지방법원 2025타경16065. 충청남도 예산군 덕산면 신평리 553 소재 물건으로, 감정평가상 이용상태는 숙박시설(여관)입니다. 토지는 758.7㎡ 규모이며 덕산온천관광지 내 상가·주택·농경지가 혼재한 지역에 위치합니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2023.07.11 설정된 덕산농업협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 인수할 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16065 |
|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 덕산면 신평리 553 |
|---|
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(여관) |
|---|
| 소유자 | 이현주 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 1,290,388,200원 / 903,272,000원 |
|---|
| 신청채권자 / 청구 | 충남신용보증재단 / 50,499,252원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.25 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
✅ 권리 결론임차인 없음. 2023.07.11 덕산농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다.
② 매각 조건 및 배당 분석
| 배당 항목 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | 11,432,720원 |
| 덕산농업협동조합 근저당 | 720,000,000원 |
| 정금량 가압류 | 7,200,000원 |
| 충남신용보증재단 가압류 | 45,000,000원 |
| 소유자 교부 | 119,639,280원 |
감정가 vs 최저가최저가는 감정가의 70% 수준이나 숙박시설 특성상 운영성과 환금성 검토가 필요합니다.
③ 입지·용도 분석
- 입지. 덕산온천관광지 내 위치하며 주변은 온천관광지 주변 상가·주택·농경지로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 토지. 계획관리지역, 온천지구, 관광지, 관광·휴양개발진흥지구 등에 포함됩니다.
- 물건 특징. 철근콘크리트구조 지상5층 숙박시설로 제시외 건물 ㉠,㉡,㉢ 매각 포함 조건입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 숙박시설은 주거용 부동산과 달리 임대·운영수익과 지역 관광수요 확인이 중요합니다.
- 온천관광지 내 용도와 실제 영업 가능 여부를 현장 확인해야 합니다.
- 토지·건물 일괄매각 구조이므로 제시외 건물 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 권리상 인수 위험은 낮지만 환금성은 별도 검토가 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 사업성을 보는 물건”
이 사건은 낙찰자가 부담할 권리 인수 위험은 낮습니다. 다만 감정가와 최저가만으로 판단하기보다 숙박시설이라는 용도 특성, 관광지 수요, 운영 가능성을 함께 봐야 하는 물건입니다. 권리는 합격, 승부처는 운영성과 환금성입니다.
물건 전체 내역 (2)
#1
충청남도 예산군 덕산면 신평리 553
758.7㎡
#2
충청남도 예산군 덕산면 신평리 553
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
5층 숙박시설
1층 46.61㎡(기타일반숙박시설(로비,
카운터))
2층 184.82㎡(여관)
3층 184.82㎡(여관)
4층 184.82㎡(여관)
5층 184.82㎡(여관)
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
충청남도 예산군 덕산면 신평리 553
2025-10-29 16:40
- - 본 부동산은 폐문부재로 소유자나 이해관계인을 만날 수 없어 상세 점유나 임대차내역은 미상임.
- - 별지 첨부 전입세대열람, 상가건물임대차 내역과 같이 해당내역 없음.
충청남도 예산군 덕산면 신평리 553
- - 본 부동산은 폐문부재로 소유자나 이해관계인을 만날 수 없어 상세 점유나 임대차내역은 미상임.
- - 별지 첨부 전입세대열람, 상가건물임대차 내역과 같이 해당내역 없음.
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-25
10:00
경매법정
최저매각가
9억 327만원
▼ 30% 감정가 12억 9,038만
입찰 보증금
9,032만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-01
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%
12억 9,038만→9억 327만
회차 전체 보기 (2회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-07-21 |
유찰 |
12억 9,038만원 |
| 2 |
2026-08-25 |
대기 |
9억 327만원 |
건축물대장
건축HUB
주용도
숙박시설
· 숙박시설
사용승인
2005년 1월 · 허가 2004-07-15
구조
철근콘크리트구조 · 지붕 (철근)콘크리트
층수
5층
연면적
785.9㎡ · 대지 758.7㎡
건폐·용적
건폐율 24%
· 용적률 104%
주차
11대
· 실내 11 · 실외 0
※ 건축HUB 건축물대장 표제부 기준. 한 PNU 에 여러 동이 있는 경우 매물 동 매칭 우선.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
758.7㎡
≈
229.5평
소유
개인
소재
충청남도 예산군 덕산면 신평리 · 553
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
3억 1,979만원
421,500원/㎡ × 758.7㎡
▲
감정가 404%
▲
+24.0%
· 연평균 +1.8%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
역사문화환경보존지역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
충청남도 예산군 덕산면 신평리 553
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