의정부지방법원 2024타경82748. 파주시 동패동 아르체103동 3층 302호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 문병용이며 2021.06.11. 거래가액 240,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차보증금 240,000,000원입니다. 조윤재는 2021.06.11. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.29.로, 말소기준인 2022.11.14. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 현재 최저가 116,130,000원으로 매각될 경우 배당 후 남는 보증금 126,295,820원이 매수인 인수 문제로 연결됩니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가해 실질취득비용은 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 다만 이번 사건에는 2026.06.05.자 인수조건변경확약서가 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경82748 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 미래로310번길 170-11, 3층302호 (동패동,아르체103동) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 1개호 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 3층 302호 |
| 전유 관련 면적 | 등기사항전부증명서 59.29㎡ · 집합건축물대장 59.29㎡ · 현황 58.86㎡ |
| 소유자 | 문병용 · 2021.06.11. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 116,130,000원 |
| 유찰 | 9회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,810,685원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2022.11.14. 접수된 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 조윤재의 전입·점유일은 2021.06.11.로 더 빠르기 때문에 대항력이 있습니다. 2023.06.21.에는 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 확정일자 2021.04.29.와 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조윤재 | 건물의 전부 | 240,000,000원 | 2021.06.11. | 2021.04.29. | 대항력 有 우선변제 有 |
이 확약이 없다면 현재 회차에서는 낙찰가 116,130,000원과 인수 부족분 126,295,820원을 함께 봐야 해 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 그러나 확약이 제출된 현재는 그 인수 위험이 실질적으로 해소되므로, 시세 비교 기준도 실질취득 116,130,000원으로 잡을 수 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만, 9회 유찰을 같이 봐야 한다
아르체103동은 총 8세대이며, 확인된 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2024.04. 234,000,000원, 2021.06. 거래는 240,000,000원입니다. 전체 평균은 감정가와 같은 237,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 지표를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 65.03㎡ | 1 | 234,000,000원 |
| 2021.06 | 59.29㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 234,000,000원 |
현재 최저가 116,130,000원은 최근 12개월 평균 234,000,000원의 49.6%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 같은 116,130,000원이므로 수치상 최근 거래보다 크게 낮습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -2.5%이고, 거래 건수 자체도 많지 않습니다. 특히 이 물건은 이미 9회 유찰됐고 아르체103동 경매물건의 평균 유찰 횟수도 9.0회로 잡혀 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,425,820원 |
| 1. 임차인 조윤재 보증금 | 240,000,000원 | 113,704,180원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,950,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 253,810,685원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 126,295,820원입니다. 다만 2026.06.05. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 부족분은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 보증금 부족분 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 116,130,000원 | 126,295,820원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 92,904,000원 | 149,168,272원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 74,323,200원 | 167,414,618원 | 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 대항력 포기 확약이 없다면 매각가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나므로 단순히 최저가 하락만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 둘째, 이번 사건에서는 확약 때문에 그 미배당액을 매수인이 실질적으로 승계하지 않는 것으로 보므로, 현재 가격 비교에서는 실질취득액이 매각가와 동일합니다.
⑤ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택 1개호로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 중 3층 302호입니다.
- 주위환경. 파주시 야당동 소재 운정초등학교 남측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 798,700원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 지하창고 확인 포인트
감정평가 내용상 실제 세대 전유부분인 3층 면적은 동일하지만, 지하창고 부분은 집합건축물대장과 현황 사이에 차이가 있습니다. 등기사항전부증명서 면적은 59.29㎡, 집합건축물대장은 3층 53.02㎡와 지하창고 6.27㎡로 합계 59.29㎡, 현황은 3층 53.02㎡와 지하창고 5.84㎡로 합계 58.86㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 결론은 2026.06.05. 대항력포기확약서가 핵심입니다. 매각기일 전에 확약 내용과 효력이 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본과 함께 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 보증금 전액이 배당되지 않아도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 실제 매수인 인수 배제 조건으로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 가격 이외에 수요·접근성·물건 상태·명도·창고 표시 차이 등 반복 유찰의 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 평균은 234,000,000원이지만 표본은 1건이고 전체 확인 거래도 2건입니다. 숫자 하나만으로 재매각 가능성을 단정하면 안 됩니다.
- 가격 추세. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 -2.5%입니다. 최저가가 낮더라도 시세가 고정돼 있다고 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 지하창고 실물 대조. 공부상 호별 위치와 현황 표시가 다른 부분을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “원칙상 인수형, 확약으로 결론이 바뀐 사건”
이 사건을 최저가 116,130,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓치게 됩니다. 조윤재의 보증금은 240,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 빠르기 때문에 원칙적으로는 강한 대항력 인수형입니다. 현재 배당표에서도 126,295,820원이 부족합니다.
하지만 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.05. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가인 116,130,000원으로 정리됩니다.
가격 자체는 최근 12개월 평균 234,000,000원의 49.6%까지 내려와 있습니다. 다만 9회 유찰, 총 8세대, 거래 2건, 최근 추세 -2.5%라는 데이터가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 확약서의 효력 확인과 반복 유찰 원인, 실제 환금성 검증입니다.
