의정부지방법원 2024타경82748. 파주시 동패동 아르체103동 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택 1개호입니다. 등기면적은 59.29㎡이며 3층 주거부분 53.02㎡와 지하창고 6.27㎡로 구성됩니다. 현 소유자 문병용은 2021.06.11. 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 출발점은 2017.09.08. 설정된 관악신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액이 1,320,000,000원으로 물건 가격보다 매우 크지만 공동담보목록이 있는 권리이며, 이 등기가 말소기준권리로 작동합니다. 임차권자 조윤재의 전입·점유개시일은 2021.06.11.이므로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금 240,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 대항력 있는 임차보증금 인수형이 아니며, 낙찰가가 내려갈 때 매수인 인수가 늘어나는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경82748 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 미래로310번길 170-11, 아르체103동 3층 302호 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 4층 중 3층 |
| 면적 | 등기 59.29㎡ · 3층 주거부분 53.02㎡ · 지하창고 6.27㎡ |
| 소유자 | 문병용 (2021.06.11. 거래가 240,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (감정가 100%·7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,810,685원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인 / 세대수 | 2017.08.29. / 8세대 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 2.4억을 인수하지 않는다
말소기준은 2017.09.08. 관악신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 권리 가운데 수협은행 근저당권은 2021.06.11. 이미 말소됐고, 서민금융진흥원 가압류, 세금 관련 압류, 조윤재 임차권등기와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 세금 압류는 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차권자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조윤재 | 건물의 전부 | 240,000,000원 | 없음 | 우선변제 주장 | 승계 아님 | 0원* |
임대차계약일·확정일자 2021.04.29. · 전입일·점유개시일 2021.06.11. · 임차권등기 2023.06.21. 말소기준권리보다 모두 늦어 대항력이 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 2.34억을 봐야 한다
아르체103동에서 확인되는 거래는 2건입니다. 전체 평균은 감정가와 같은 237,000,000원이지만, 이 수치에는 2021년 240,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 가격 판단에서는 2024.04. 최신 거래와 최근 12개월 평균인 234,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 65.03㎡ | 1 | 234,000,000원 |
| 2021.06 | 59.29㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 234,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 237,000,000원은 전체 평균과는 같지만, 최신 거래·최근 12개월 평균보다는 3,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 101.3%로, 현 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 최근 거래가 이전 거래보다 2.5% 낮아진 하락 추세라는 점도 가격 가점을 제한합니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 근저당 · 관악신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 232,882,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 161,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,950,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 253,810,685원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,740,760,685원 중 채권자 예상배당은 232,882,000원이며, 예상 미배당은 1,507,878,685원입니다. 관악신용협동조합 근저당 단계에서 매각대금이 소진돼 후순위와 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 운정초등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 편익은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 490.0㎡, 공시지가는 798,700원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 현황 차이와 입찰 체크리스트
- 지하창고 호수 확인. 건축물현황도상 지하 302호 부분은 현황상 출입문 표시가 301호입니다. 현장 위치와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 창고 면적 차이. 대장상 지하창고는 6.27㎡, 현황은 5.84㎡로 0.43㎡ 차이가 있습니다. 감정평가에서는 가격 영향이 없는 것으로 판단했습니다.
- 확약서 원본 확인. 2026.06.05.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 여부와 문구를 매각기일 전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 관악신용협동조합과 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라집니다.
- 현재 최저가 확인. 7회 유찰 이력에도 현재 최저가는 감정가의 100%인 237,000,000원입니다. 매각공고상 회차·최저매각가격을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 234,000,000원이고 추세가 -2.5%이므로, 현재 가격을 할인 매물로 판단해서는 안 됩니다.
- 환금성 검토. 8세대 소규모 다세대이며 확인 거래도 2건에 그칩니다. 낙찰 후 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 가정해야 합니다.
맺으며 — “권리 합격, 가격·환금성 보류”
이 물건은 보증금 240,000,000원의 임차권등기가 있어 겉으로는 인수 위험이 커 보입니다. 그러나 조윤재의 전입·점유개시는 말소기준 근저당보다 늦고, 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약까지 제출했습니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 실질 0원*입니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득 237,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 234,000,000원보다 높고, 거래 추세도 -2.5%입니다. 여기에 7회 유찰, 8세대, 매각률 0.0%라는 지표가 겹칩니다. 권리가 안전하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 이 사건은 권리에서는 통과할 수 있지만, 현재 가격과 환금성에서는 보수적인 판단이 필요한 C등급 물건입니다.