한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각대금은 우리은행 근저당 일부 배당 후 부족액이 남는 구조이며, 최근 12개월 실거래 평균 대비 최저가는 73.0% 수준으로 가격 여지는 있습니다. 권리는 안전하지만 환금성과 낙찰 후 시장 판단이 중요합니다.
감정가 / 최저가
210,000,000원 / 147,000,000원
1회 유찰 후 70%
최근 12개월 평균
201,416,666원
동일 단지 비교
최저가 ÷ 최근시세
73.0%
가격 여지 있음
매수인 인수
0원
인수 권리 없음
대전지방법원 2025타경16088. 내포신도시이지더원아파트 111동 505호는 전용 76.9183㎡급 아파트입니다. 소유자는 김서연·유은원 공유자이며 2019년 거래가액 237,000,000원으로 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리는 2019년 7월 31일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 147,000,000원입니다. 최근 동일 단지 실거래 평균은 201,416,666원으로 최저가는 최근 시세 대비 낮지만, 낙찰 후 매도 가능성과 시장 흐름을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16088 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 894-1 내포신도시이지더원아파트 111동 5층505호 |
| 물건종류 / 규모 | 아파트 · 전용 76.9183㎡ |
| 소유자 | 김서연, 유은원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 |
| 신청채권 | 38,787,671원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준인 우리은행 근저당권 이후의 가압류, 에치에스대부 근저당권, 전세권, 추가 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 별도로 승계할 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 구조
내포신도시이지더원아파트 최근 거래는 2026년 3월부터 8월까지 확인되며 최근 12개월 평균은 201,416,666원입니다. 최저매각가 147,000,000원은 최근 평균 대비 73.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.92㎡ | 3 | 204,500,000원 |
| 2026.07 | 76.92㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 76.92㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 76.92㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 72.92㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 201,416,666원 |
✅ 가격 관점 최저매각가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 201,416,666원보다 낮습니다. 다만 실제 낙찰가는 경쟁률과 물건 상태에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 우리은행 근저당 | 154,000,000원 | 144,142,000원 |
| 에치에스대부 근저당 | 52,500,000원 | 0원 |
| 에치에스대부 전세권 | 5,000,000원 | 0원 |
| 후순위 가압류 | 92,822,272원 | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 평균보다 낮지만 권리보다 환금성이 핵심입니다.
⚠️ 채권 구조 총 채권 청구액 304,408,272원 중 147,000,000원 매각대금으로는 일부만 배당됩니다. 후순위 권리는 미배당되지만 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모
- 단지. 내포신도시이지더원아파트, 총 892세대, 2017년 준공 단지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도청이전신도시 개발예정지구, 도시개발구역 등에 포함됩니다.
- 토지 특성. 평지·사다리형 토지이며 아파트 용도로 이용 중입니다.
- 환금성. 최근 거래는 이어지고 있으나 경매 낙찰 후 매도 시점의 시장 상황 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 등기 원본 확인은 필요합니다.
- 가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮지만 무조건적인 시세 차익을 전제로 하면 안 됩니다.
- 명도 확인. 임차인은 확인되지 않으나 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 확인. 후순위 채권 미배당 구조를 고려해 권리 소멸 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 낙찰 후가 중요하다”
이 물건은 매수인 인수 위험이 없는 구조입니다. 다만 경매에서는 낮은 최저가만 보는 것이 아니라 실제 취득가격과 시장성을 함께 봐야 합니다. 현재 최저가는 최근 거래 평균보다 낮아 가격 측면의 여지는 있지만, 낙찰 후 환금성과 단지 시장 흐름을 함께 검토해야 하는 물건입니다. 권리는 합격, 최종 판단은 가격과 출구 전략입니다.
