대전지방법원 2026타경600408. 대전광역시 중구 선화동 164-6의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 307,936,770원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 215,555,000원입니다. 말소기준권리는 2025.04.18. 설정된 주식회사에프엠펀딩의 근저당권으로, 채권최고액은 75,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차는 물론 2회·3회 유찰 시나리오에서도 이 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 권리관계가 단순하다는 것과 물건 자체의 확인 난도가 낮다는 것은 별개입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함과 함께 “목록 1은 구분소유적 공유관계”라고 적혀 있고, 대전지방법원 2021가단5888(본소)·2021가단11067(반소) 공유물분할 판결도 관련사건으로 제시됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기상 인수보다는 매각 대상의 물적 범위와 공유관계 원문 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600408 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 선화동 164-6 · 대전광역시 중구 대종로601번길 31-1 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 건물은 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 253.8㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 |
| 소유자 | 정해재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 307,936,770원 / 215,555,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 에프엠펀딩 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.04.18. 근저당
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 이 사건에서 확인되지 않습니다. 말소기준은 2025.04.18. 주식회사에프엠펀딩의 채권최고액 75,000,000원 근저당권입니다. 이후 2026.04.01. 피엠지에셋대부유한회사로 근저당권이 이전됐고, 2026.06.29. 웰컴저축은행주식회사의 근저당권부채권 근질권이 설정되어 있습니다. 현재 제공된 배당 계산에서는 이들 후속 권리변동으로 인한 매수인 인수금은 발생하지 않고, assumed by buyer는 0원으로 계산됩니다.
② 가격 — 70%이지만 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 보류
현재 최저매각가는 215,555,000원으로 감정가 307,936,770원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래 등 비교 가능한 거래자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 215,555,000원 | 75,000,000원 | 0원 | 136,737,230원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 150,888,500원 | 75,000,000원 | 0원 | 72,976,061원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 105,621,950원 | 75,000,000원 | 0원 | 28,343,243원 |
세 시나리오 모두 채권최고액 75,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산되어 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 신청채권자의 청구액은 50,000,000원이지만, 배당 시뮬레이션은 등기된 근저당 채권최고액 75,000,000원을 기준으로 작성되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,555,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,817,770원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에프엠펀딩 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 136,737,230원 |
현재 회차 기준 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료를 반영한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 대전광역시 중구 선화동 “푸른공원” 남서측 인근 기존 주택지대로, 주변에 단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 주변 인근으로 간선도로가 통과합니다.
- 토지. 면적 253.8㎡, 지목 대, 평지·세로장방, 소로한면이며 공시지가는 931,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층으로, 위생 급·배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유관계 원문 확인. “목록 1은 구분소유적 공유관계”라는 문구와 2021가단5888·2021가단11067 공유물분할 판결의 주문·대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지·건물 및 제시외 건물의 매각 포함 범위를 현황도·감정서·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 후속 담보권 변동. 근저당권이 피엠지에셋대부유한회사로 이전되고 웰컴저축은행주식회사 근질권이 추가되어 있으므로 최신 등기부에서 말소·변동 여부를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 확정하지 말고, 인근 단독주택·토지 실거래와 개별 토지·건물 가치를 따로 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관련 공유물분할 판결을 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 공유관계 확인이 먼저
이 사건의 숫자만 보면 권리구조는 안정적입니다. 현재 최저가 215,555,000원에서 근저당 채권최고액 75,000,000원이 전액 배당되고, 2회·3회 유찰 시나리오에서도 부족액은 0원입니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 물건 자체는 일반적인 단독주택 한 채보다 확인사항이 많습니다. 구분소유적 공유관계, 공유물분할 판결, 일괄매각, 제시외 건물 포함이 한 사건에 함께 등장합니다. 게다가 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 낮지만, 물적 범위와 공유관계 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
