의정부지방법원 2024타경83000. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 110동 2층 201호, 다세대 공동주택입니다. 이 사건의 권리분석은 ‘선순위 임차권이 있다’는 1차 판단과 ‘대항력 포기 확약으로 실제 인수효과가 달라진다’는 2차 판단을 반드시 나눠 봐야 합니다. 이진은 2020.10.23. 전입·점유를 시작했고, 2020.09.21. 확정일자를 갖춘 뒤 2022.11.25. 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2023.04.12. 국민건강보험공단 압류보다 모두 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 최저가 65,067,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 1,571,206원을 제외한 63,495,794원만 임차보증금에 배당되고, 171,504,206원이 남습니다. 확약이 없었다면 매수인은 이 부족분을 떠안아 최저가와 합친 실질 부담이 236,571,206원 수준이 되는 구조입니다. 하지만 2026.04.22. 제출된 확약은 해당 임차보증금에 대해 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로 이 사건에서는 그 부족분을 매수인 실질 인수액으로 잡지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 27-4, 110동 2층201호 (성석동, 한울하임) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택 · 2층 · 기준 면적 69.35㎡ |
| 소유자 | 강민상 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 65,067,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 263,005,975원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 결과가 바뀐다
현황조사와 임차권등기는 동일한 전입일의 이진을 가리키므로 실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 235,000,000원, 전입·점유개시는 2020.10.23., 확정일자는 2020.09.21., 임차권등기일은 2022.11.25.입니다. 모두 말소기준 2023.04.12.보다 앞서 본래 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진 · 건물 전부 | 235,000,000원 | 2020.10.23 | 2020.09.21 | 2022.11.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 42.3% 숫자보다 표본의 얇음을 먼저 본다
한울하임 109동·110동은 18세대, 준공일은 2018.12.14.입니다. 확인 가능한 실거래는 2022.11. 1건으로, 전용 72.42㎡ · 지하층 · 거래가 154,000,000원입니다. 실거래 평균·최저·최고와 최신 거래값도 모두 154,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 72.42㎡ | -1 | 154,000,000원 |
| 기준값 | 69.35㎡ | — | 154,000,000원 |
현재 최저가 65,067,000원은 이 실거래 기준값의 42.3%이고, 확약을 반영한 실질취득도 65,067,000원입니다. 수치만 보면 차이가 큽니다. 하지만 거래 표본이 1건뿐이고 그 거래월이 2022.11.이므로, 이를 현재 시세 전체로 확대해 “시세보다 확실히 싸다”라고 단정하는 것은 위험합니다. 특히 이 물건은 이미 10회 유찰됐고, 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 10.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,206원 |
| 1. 임차인 이진 보증금 | 235,000,000원 | 63,495,794원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 263,005,975원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 171,504,206원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 대상으로 보아야 하지만, 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성석동 마을복지 사무소 북동측 인근. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입 가능, 인근 노선버스정류장이 있으며 교통편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택의 2층 201호. 난방·위생·급배수·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 로폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역, 과밀억제권역. 토지면적 1,027.0㎡, 공시지가 503,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 확인 실거래가 1건뿐이며, 경매 평균 유찰 횟수 10.0회·매각률 0.0%로 거래 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22.자 인수조건변경확약서의 제출 주체·대항력 포기 범위·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류와 절차, 협조 주체를 사전에 확인해야 합니다.
- 실거래 추가 확인. 비교 가능한 거래는 2022.11. 154,000,000원 1건뿐입니다. 인근 다세대의 현재 매물·최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 10회 유찰 원인 확인. 단순 권리문제뿐 아니라 입지, 소규모 단지, 공장·창고 혼재환경, 수요 부족 등 실제 응찰 기피 요인이 있는지 현장을 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 사건인 만큼 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 체납·배당 원본 대조. 관리비·세금·배당표는 실제 집행기록과 다를 수 있으므로 입찰 전 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격”보다 “확약과 환금성”이 핵심
이 사건을 최저가 65,067,000원만 보고 보면 감정가 271,000,000원 대비 크게 내려온 물건입니다. 그러나 권리구조를 먼저 보면 선순위 임차인 이진의 보증금 235,000,000원 때문에 원래는 대항력 인수형이고, 현재 회차 기준 미배당액도 171,504,206원에 달합니다. 승부를 바꾸는 것은 가격이 아니라 2026.04.22. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 이 확약을 그대로 반영하면 실질 인수는 0원이고 실질취득은 현재 최저가 65,067,000원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력도가 높다고 결론내리기도 어렵습니다. 비교 실거래는 154,000,000원 1건뿐이고 거래월도 2022.11.이며, 물건은 이미 10회 유찰됐습니다. 동일 단지 경매통계도 평균 유찰 10.0회, 매각률 0.0%입니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 낮아졌지만, 환금성 위험은 그대로 남아 있는 사건입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 확약의 실제 효력과 10회 유찰의 원인을 현장에서 확인할 수 있느냐입니다.
