의정부지방법원 2024타경83000. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 110동 2층 201호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 공동주택이며, 본건은 제2층 제201호입니다. 소유자는 강민상이고, 주택도시보증공사가 청구금액 263,005,975원으로 강제경매를 신청했습니다.
권리관계의 중심은 근저당이 아니라 임차권과 압류의 시간 순서입니다. 임차인 이진은 2020.09.21. 확정일자를 받고 2020.10.23. 전입·점유를 시작했으며, 2022.11.25. 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준으로 계산된 국민건강보험공단 압류는 2023.04.12. 접수됐습니다. 따라서 확약이 없으면 임차인의 대항력은 매수인에게 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 27-4, 제110동 제2층 제201호 (성석동, 한울하임) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 · 대상면적 69.35㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 강민상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 132,790,000원 (8회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 263,005,975원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 조건 변경
임차인의 전입·점유와 임차권등기는 모두 2023.04.12. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 임차보증금도 현 최저가보다 큰 235,000,000원이므로, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
② 임차인 분석 — 중복 표기된 동일인 1명
현황조사 표기와 등기부 임차권등기는 이름의 공백만 다를 뿐 전입일과 호수가 일치하는 이진 동일인입니다. 보증금을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 235,000,000원 | 2020.10.23 | 2020.09.21 | 있음 | 있음 배당요구 | HUG 확약 대항력 포기·말소 동의 |
현황조사상 보증금 미상 표기와 등기부상 보증금 235,000,000원 표기는 동일 임차인에 대한 조사 경로 차이입니다. 금액은 등기부 임차권등기의 235,000,000원을 기준으로 하며 중복 합산하지 않습니다.
③ 인수액 시나리오 — 확약 없이는 총액이 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰·49% | 132,790,000원 | 104,869,060원 | 0원* | 132,790,000원 |
| 9회 유찰 시 39% | 106,232,000원 | 131,055,248원 | 0원* | 106,232,000원 |
| 10회 유찰 시 31% | 84,985,600원 | 151,944,141원 | 0원* | 84,985,600원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 매수인의 총 부담은 임차보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 따라서 단순히 “감정가의 49%”만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이번 물건은 확약이 유효하게 적용될 때에만 최저가 132,790,000원이 실질취득액이 됩니다.
④ 시세 비교 — 86.2%지만 실거래 표본은 1건
한울하임 109동·110동의 확인된 실거래는 2022.11. 154,000,000원 1건입니다. 확약 반영 실질취득액 132,790,000원은 이 거래금액의 86.2%입니다. 다만 거래가 1건뿐이고 거래월도 2022.11.이므로, 이를 현재 시세의 충분한 표본으로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 72.42㎡ | -1 | 154,000,000원 |
| 평균 | 1건 | — | 154,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 132,790,000원·확약 미반영 배당 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,659,060원 |
| 1. 임차인 이진 보증금 | 235,000,000원 | 130,130,940원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 263,005,975원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 매각대금은 집행비용 2,659,060원과 임차보증금 우선변제 130,130,940원에 전부 소진됩니다. 이에 따른 임차보증금 부족분은 104,869,060원이지만, 2026.04.22.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성석동 마을복지 사무소 북동측 인근이며, 다세대주택·근린생활시설·공장·창고가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 공동주택으로, 소화전·난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4m의 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 대체로 등고평탄한 자루형 토지입니다. 토지면적은 1,027㎡, 공시지가는 503,800원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 확인된 실거래가 1건에 그쳐, 가격 산정과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.04.22.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기와 말소 동의 조건을 원문으로 대조하세요.
- 매각물건명세서. 확약 내용이 매각조건에 반영돼 있는지와 낙찰 후 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 동일 임차인 확인. 현황조사의 “이 진”과 등기부의 “이진”은 전입일과 호수가 같은 동일인으로 분석했으나, 원본 서류에서 최종 대조하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 별개일 수 있으므로 현장 점유자와 인도 절차를 확인하세요.
- 현재 시세 조사. 확인된 거래는 2022.11. 154,000,000원 1건뿐이므로 인근 유사 다세대의 최근 매매·전세 호가를 추가 조사하세요.
- 환금성. 18세대 소규모 단지, 공장·창고 혼재 입지와 평균 유찰 10.2회를 반영해 재매각 기간을 보수적으로 보세요.
- 세금·관리비. 당해세, 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약과 환금성이 먼저다
표면만 보면 감정가 271,000,000원짜리 다세대가 8회 유찰돼 132,790,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 확약이 없다면 현 회차에서도 임차보증금 부족분 104,869,060원을 인수하게 돼, 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
이번 사건의 핵심은 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.22.자 확약입니다. 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 조건이 매각 이후까지 유효하게 적용되면, 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 132,790,000원입니다. 확인된 실거래 154,000,000원보다 낮지만, 거래 표본이 2022.11. 1건에 불과하고 단지 규모와 경매 지표도 약합니다. 결론은 권리는 확약 원문 확인 후 조건부 통과, 가격과 환금성은 보수적 검토입니다.
* 확약 미반영 배당 산식상 현 회차 매수인 인수액은 104,869,060원입니다. 본문의 인수 0원은 2026.04.22.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각조건에 유효하게 반영되고 실제 말소가 이행되는 경우를 뜻합니다.