대전지방법원 2026타경600539. 세종특별자치시 한솔동 첫마을아파트 202동 2012호, 전용면적 84.91㎡급 아파트입니다. 소유자는 김소영 씨이며 2020년 거래가액 331,900,000원으로 취득했습니다. 핵심 권리는 2022년 1월 19일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 근로복지공단·개인·보증재단·캐피탈 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건의 포인트는 단순히 최저가가 낮다는 점이 아닙니다. 최근 거래와 비교하면 최저가는 할인 구간에 들어와 있지만, 배당에서는 채권 총액이 매각대금을 초과해 일부 채권 미배당이 발생합니다. 매수인은 이를 인수하지 않지만, 권리 흐름을 정확히 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600539 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한솔동 940 첫마을아파트 202동 20층2012호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김소영 (2020.09.07. 거래가액 331,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 648,000,000원 / 453,600,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 한국자산관리공사 관련 임의경매 · 317,648,681원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
② 임차인 분석
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 나예정 | 2026.03.10 | 없음 | 보증금 미상 | 해당 없음 |
점유자는 확인되지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 다만 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없으며 매수인 보증금 인수 위험은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
같은 단지 첫마을2단지(퍼스트프라임) 동일 면적대 최근 거래를 기준으로 비교합니다. 전체 평균 거래가는 505,333,333원이지만 최근 12개월 평균 501,400,000원과 최신 거래 522,000,000원을 우선 판단 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 24 | 522,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 10 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 11 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 84.83㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.81㎡ | 13 | 498,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 25 | 590,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 505,333,333원 |
최저매각가 453,600,000원은 최근 12개월 평균 501,400,000원의 약 90.5%입니다. 최신 거래 522,000,000원 대비로도 낮은 수준입니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -4.5%로 완만한 하락 흐름이 있어, 단순히 전체 평균 대비 할인율만으로 판단하기보다 최근 거래 흐름을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 453,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,936,000원 |
| 하나은행 근저당권 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 근로복지공단 가압류 | 6,697,260원 | 6,697,260원 |
| 박장흠 가압류 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 충남신용보증재단 가압류 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 케이비캐피탈 가압류 | 74,257,237원 | 60,966,740원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 459,954,497원 대비 배당금 446,664,000원으로 약 13,290,497원의 미배당이 발생합니다. 해당 미배당 채권은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 참샘초등학교 북동측 인근으로 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공공시설이 혼재한 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등 토지이용계획이 확인됩니다.
- 환금성. 첫마을2단지(퍼스트프라임) 446세대, 2011년 준공 단지로 최근 거래가 이어지고 있으나 단지 규모는 대단지 대비 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하므로 인수 위험은 없습니다.
- 가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 90.5% 수준이나 최근 거래 하락 흐름(-4.5%)을 함께 반영해야 합니다.
- 임차인 확인. 점유자는 있으나 대항력은 없어 보증금 승계 위험은 없습니다.
- 배당 구조. 일부 채권 미배당이 발생하지만 이는 낙찰자 부담으로 전환되지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 거래와 함께 판단”
이 물건은 법률상 인수 위험이 낮은 아파트입니다. 하나은행 근저당을 기준으로 이후 압류·가압류·경매 절차는 매각으로 정리되고, 임차인의 대항력도 인정되지 않습니다. 다만 좋은 권리 구조가 곧 높은 수익성을 의미하지는 않습니다. 최저가는 최근 거래 대비 할인되어 있지만, 세종 한솔동 첫마을2단지의 최근 거래 흐름과 하락 추세를 함께 고려해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 시세 확인 후 결정하는 유형입니다.
