대전지방법원 2026타경600567. 대전 서구 둔산동 국화아파트 502동 1505호 아파트입니다. 등기상 소유자는 이동령이며, 2019년 하나은행 근저당 설정 이후 여러 후순위 담보와 압류·가압류가 이어진 구조입니다. 말소기준권리는 2019년7월12일 설정된 하나은행 근저당권이고, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
하지만 배당 구조를 보면 채권은 모두 회수되지 않습니다. 최저매각가 기준 하나은행과 송인수 근저당 일부만 배당되고, 후순위 채권은 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 부담은 아니지만 권리관계가 복잡했던 물건이라는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600567 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 1809 국화아파트 502동 15층1505호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 이동령 |
| 감정가 / 최저가 | 1,079,000,000원 / 755,300,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 임의경매 · 465,068,277원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당 이후 설정된 압류, 가압류, 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 회생절차개시와 재산보전처분 기록이 있어 입찰 전 절차 진행 여부 확인은 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 높다
국화동성 단지 최근 12개월 실거래 12건 기준입니다. 대상 감정 대상 면적과 거래 면적은 일부 차이가 있으므로 가격 판단 시 최근 거래 흐름을 우선했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.35㎡ | 5 | 568,000,000원 |
| 2026.08 | 84.35㎡ | 4 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 84.35㎡ | 9 | 545,000,000원 |
| 2026.07 | 84.35㎡ | 13 | 570,000,000원 |
| 2026.06 | 84.35㎡ | 3 | 485,000,000원 |
| 2026.04 | 84.35㎡ | 6 | 510,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 503,583,333원 |
최근 12개월 평균 거래가는 503,583,333원, 최신 거래는 568,000,000원입니다. 최저가 755,300,000원은 최근 평균 대비 150% 수준으로, 전체 평균이나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 755,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,953,000원 |
| 하나은행 근저당 | 304,700,000원 | 304,700,000원 |
| 송인수 근저당 | 566,540,000원 | 440,647,000원 |
| 신한카드 가압류 | 25,874,869원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대전 서구 둔산동 국화아파트로 아파트단지, 근린생활시설, 학교시설, 법원 등 공공시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 단지. 국화동성 672세대, 1991년 준공 단지입니다.
- 환금성. 최근 거래는 지속되고 있으나 최저가가 최근 거래 수준보다 높아 매수가격 경쟁력이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 최근 거래가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 권리 확인. 낙찰자 인수 권리는 없지만 회생절차 및 보전처분 기록은 확인이 필요합니다.
- 가격 전략. 최근 평균 503,583,333원과 최신 거래 568,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전하지만 가격은 별개”
이 물건은 권리분석만 보면 정리 가능한 구조입니다. 하지만 경매의 핵심은 권리와 가격을 함께 보는 것입니다. 최저매각가 755,300,000원은 최근 12개월 평균 실거래 503,583,333원보다 높습니다. 따라서 현재 회차에서 중요한 것은 인수 위험이 아니라 시세 대비 매입가입니다. 권리는 합격, 가격은 재검토가 필요한 물건입니다.
