174,300,000원
대전지방법원 2025타경16143. 보령시 죽정동 성지리벨루스 104동 5층 502호, 전용 118.519㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이현석이며, 2011.07.04. 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 170,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.11.30. 설정된 제이티친애저축은행주식회사 근저당으로, 채권최고액은 253,500,000원입니다. 그 뒤에 들어온 신한카드 가압류, 국세·지방세 압류, 보령시산림조합 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 249,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 174,300,000원입니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 243,000,000원, 최신 거래는 238,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.7%입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 추세도 +7.7%로 나타나, 가격 지표만 놓고 보면 현재 회차는 신건보다 분명히 낮아진 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16143 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 죽정동 775-1 성지리벨루스 104동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 118.519㎡ · 15층 건 내 5층 502호 |
| 소유자 | 이현석 · 2011.07.04. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 176,794,508원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 성지리벨루스 · 250세대 · 2004.11.25. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2015.11.30. 제이티친애저축은행주식회사 근저당입니다. 이후 현재 남아 있는 신한카드 주식회사 가압류 20,166,747원, 국세 관련 압류 2건, 보령시 압류 1건, 보령시산림조합 가압류 19,955,664원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 71.7%
성지리벨루스 동일 면적 118.52㎡의 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균은 228,583,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 243,000,000원이고 최신 거래는 2026.04. 238,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 118.52㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2026.02 | 118.52㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2024.11 | 118.52㎡ | 13 | 252,000,000원 |
| 2024.09 | 118.52㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2024.03 | 118.52㎡ | 10 | 295,000,000원 |
| 2024.02 | 118.52㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2024.01 | 118.52㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2023.07 | 118.52㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2023.05 | 118.52㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2023.02 | 118.52㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2022.11 | 118.52㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2022.09 | 118.52㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 118.52㎡ | 2건 | 243,000,000원 |
현재 최저매각가 174,300,000원은 최근 12개월 평균 243,000,000원의 71.7%입니다. 최신 거래 238,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 +7.7%로, 하락 추세가 아니라 최근 거래군이 더 높은 방향입니다. 따라서 전체 평균만을 근거로 할인폭을 과장할 필요 없이, 최근 12개월 평균과 최신 거래 기준에서도 현재 최저가는 낮은 가격대에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,200원 |
| 2. 근저당 · 제이티친애저축은행주식회사 | 253,500,000원 | 171,059,800원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,166,747원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 보령시산림조합 | 19,955,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 합계 청구액은 293,622,411원, 예상 배당액은 171,059,800원, 미배당은 122,562,611원입니다. 신청채권 청구액 176,794,508원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대천고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·관공서 등이 소재하고 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건 내 502호이며, 기본적인 위생 급·배수설비·난방설비·소방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 정상작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가는 385,700원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 성지리벨루스는 250세대, 2004.11.25. 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월에도 238,000,000원·248,000,000원 거래가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 현장조사상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 근저당권자보다 앞서 배당될 수 있으므로 실제 체납 세목과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 174,300,000원은 최근 12개월 평균 243,000,000원의 71.7%입니다. 전체 과거 평균보다 최근 평균과 최신 거래 238,000,000원을 우선 기준으로 판단하는 편이 적절합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 시나리오 가격은 122,009,999원, 3회 유찰 시 85,406,999원으로 계산돼 있습니다. 다만 현재도 최근 시세 대비 가격 차이가 큰 만큼 권리·점유 확인 결과와 함께 판단해야 합니다.
- 설비 상태. 현장조사 시 폐문부재로 설비 정상작동 여부를 확인하지 못했습니다. 내부 상태와 수리비 발생 가능성을 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 마지막 변수는 현장 확인
이 물건의 등기 구조는 명확합니다. 2015.11.30. 제이티친애저축은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 1회 유찰로 174,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 243,000,000원의 71.7%입니다. 최신 거래 238,000,000원, 최근 추세 +7.7%까지 감안하면 가격 지표는 긍정적입니다.
다만 감정평가 현장조사에서는 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 국세·지방세 압류 3건 역시 당해세 여부에 따라 배당 구조를 바꿀 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “가격은 합격권, 권리는 원본·현장 확인 후 확정”으로 보는 것이 맞습니다. 최저가가 충분히 내려온 만큼, 숨은 임대차와 세금 우선권만 해소된다면 현재 회차의 가격 메리트가 가장 중요한 투자 포인트가 됩니다.
