의정부지방법원 2024타경84744. 파주시 파주읍 파주리의 다세대주택 5층 501호입니다. 감정가는 248,000,000원이지만 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 59,545,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 24%이고, 최근 거래 평균 177,818,181원의 33.5% 수준이라 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되는 구조입니다.
등기된 임차권자 박태성은 보증금 280,000,000원, 전입 2022.12.21, 확정일자 2022.12.07로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용을 제외한 58,073,190원이 배당되고, 계산상 221,926,810원이 남습니다. 원칙적으로는 매수인 인수액으로 연결될 수 있는 금액이지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.24. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박태성 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
문제는 별도로 조사된 서연환입니다. 전입일은 2024.03.19로 경매개시결정 2024.11.07보다 앞서고 대항력이 확인되지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 임차인은 박태성 관련 확약의 적용대상이 아니므로 보증금 미상 인수위험이 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84744 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 349, 1동 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대 주택 · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 |
| 소유자 | 권혁준 · 2022.12.01. 거래가 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 59,545,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 297,078,790원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 범위와 미상 임차인을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박태성 | 2022.12.21 / 2022.12.07 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
| 서연환 | 2024.03.19 / 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수위험 미상 |
실제 확인된 임차인은 2명입니다. 박태성은 등기부상 주택임차권이 있고, 보증금 280,000,000원 전액을 기준으로 하면 현재 매각가에서 배당 후 상당액이 남습니다. 하지만 2026.04.24. 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 박태성에게만 적용되는 실질 인수 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘59,545,000원에 산다’고 단정할 수 없다
그린캐슬1동2동은 20세대, 2017.06.30 준공입니다. 확인된 거래는 11건이며 평균은 177,818,181원, 최저 92,600,000원, 최고 280,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.12의 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 57.5㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.12 | 58.84㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.12 | 58.84㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2022.06 | 58.84㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.06 | 57.5㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 58.84㎡ | 2 | 92,600,000원 |
| 2022.04 | 58.84㎡ | 4 | 92,600,000원 |
| 2022.04 | 58.84㎡ | 5 | 92,600,000원 |
| 2022.04 | 59.27㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2022.04 | 57.5㎡ | 2 | 92,600,000원 |
| 2022.04 | 57.5㎡ | 3 | 92,600,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 177,818,181원 |
현재 최저가 59,545,000원은 거래 평균의 33.5%입니다. 하지만 이 비율은 서연환의 보증금이 얼마인지 알 수 없는 상태에서는 실제 취득비용 비교가 아닙니다. 박태성 관련 인수는 확약으로 제거됐지만, 확약 밖 임차인의 인수액이 확인될 때까지는 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,545,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,810원 |
| 1. 임차인 박태성 보증금 | 280,000,000원 | 58,073,190원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 297,078,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박태성 보증금의 계산상 부족분은 221,926,810원입니다. 다만 2026.04.24. 제출된 대항력포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 박태성 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 서연환에게 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주초등학교 남서측 인근. 주위는 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 5층 501호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 8미터 내외 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 다세대주택 건부지 · 공시지가 463,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 그린캐슬1동2동은 20세대 규모이며, 동일 단지 경매 평균 유찰횟수는 8.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 서연환 보증금 확인. 대항력이 확인된 임차인의 보증금이 미상입니다. 이 금액이 최종 취득비용을 바꿀 수 있습니다.
- 확약 범위 구분. 2026.04.24. 확약은 박태성 관련 대항력과 임차권등기 말소에 관한 것으로, 다른 임차인에게 확대 적용하지 않습니다.
- 박태성 인수액 오해 금지. 계산상 부족분 221,926,810원은 존재하지만, 확약에 따라 실질 인수는 0원입니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 감정가 248,000,000원에서 59,545,000원까지 내려온 과정이 단순 가격 문제인지 임차·물건 특성 때문인지 확인해야 합니다.
- 거래자료 시점. 최신 확인 거래는 2022.12입니다. 현재 매각기일과 시차가 큽니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 2026.04.24. 인수조건변경확약서의 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 미상 임차인이 먼저다
감정가 248,000,000원이 8회 유찰돼 59,545,000원까지 내려왔고, 과거 거래 평균 177,818,181원과 비교하면 숫자상 격차가 큽니다. 그러나 박태성의 주된 임차보증금 문제는 확약으로 실질 인수가 해소된 반면, 서연환의 보증금은 아직 알 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 내려왔는가’가 아니라 확약 밖 임차인의 실제 인수금액이 얼마인가입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 최저가 59,545,000원을 실제 취득가로 보고 판단해서는 안 됩니다.
