121,520,000원
의정부지방법원 2024타경84744. 파주시 파주읍 파주리 ‘그린캐슬’ 1동 5층 501호, 전용면적 58.84㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 권혁준은 2022.12.01. 매매대금 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 박태성 명의의 보증금 280,000,000원 주택임차권등기가 기입됐고, 주택도시보증공사가 청구액 297,078,790원으로 강제경매를 신청했습니다.
표면적인 숫자는 강하게 할인돼 있습니다. 감정가 248,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 최저가가 121,520,000원까지 내려왔고, 집계된 실거래 평균 177,818,181원의 68.3%입니다. 그러나 비교 거래가 2022년에만 존재하고, 거래가격도 92,600,000원~280,000,000원으로 극단적으로 갈립니다. 따라서 최저가가 평균보다 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84744 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 349, 제1동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 58.84㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 |
| 단지 | 그린캐슬1동2동 · 20세대 · 2017.06.30. 준공 |
| 소유자 | 권혁준 (2022.12.01. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (6회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 297,078,790원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원*, 기준권리 이력은 재확인
권리순위 계산상 말소기준은 2017.02.02. 조석남 가압류 600,000,000원입니다. 이 날짜 이후의 근저당권, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분석됐습니다. 박태성의 전입일은 2022.12.21., 서연환의 전입일은 2024.03.19.로 모두 기준일 이후여서 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 2명, 금전 인수 0원*
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서연환 | 점유 부분·용도 미상 | 2024.03.19. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0원 |
| 박태성 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.21. / 2022.12.07. | 280,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 확약 적용 · 0원* |
* 확약은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 범위에 한정됩니다. 확약 밖 점유자인 서연환은 전입일이 기준일 이후여서 대항력 없음으로 조사됐으나, 보증금·점유 부분·확정일자가 확인되지 않아 현장 점유와 명도 문제는 별도 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 68.3%, 거래시차는 크다
그린캐슬1동2동의 면적 유사 거래는 총 11건입니다. 집계 평균은 177,818,181원, 최저 거래는 92,600,000원, 최고 및 최신 거래는 280,000,000원입니다. 현재 최저매각가 121,520,000원은 집계 평균의 68.3%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 57.5㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.12 | 58.84㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.12 | 58.84㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2022.06 | 58.84㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.06 | 57.5㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 58.84㎡ | 2 | 92,600,000원 |
| 2022.04 | 58.84㎡ | 4 | 92,600,000원 |
| 2022.04 | 58.84㎡ | 5 | 92,600,000원 |
| 2022.04 | 59.27㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2022.04 | 57.5㎡ | 2 | 92,600,000원 |
| 2022.04 | 57.5㎡ | 3 | 92,600,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 177,818,181원 |
문제는 거래의 시점과 분산입니다. 나열된 거래가 모두 2022.04.~2022.12.에 집중돼 2026.07.22. 매각기일과 시차가 크고, 동일 면적대가 같은 해에 약 92,600,000원과 280,000,000원으로 양분됩니다. 평균값 하나만으로 정상 시세를 정하기 어려운 표본입니다. 따라서 최저가가 평균의 68.3%라는 이유만으로 현재 시장에서 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,501,280원 |
| 1. 가압류 · 조석남 | 600,000,000원 | 119,018,720원 |
| 2. 근저당 · 최인일 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조미심 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 297,078,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 2,297,078,790원이지만 매각대금에서 집행비용을 제외한 119,018,720원이 조석남 가압류에 배당되고, 뒤 순위 채권자와 신청채권자인 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하는 시뮬레이션입니다. 총 미배당액은 2,178,060,070원입니다. 다만 미배당 채권이 많더라도 매각으로 소멸하는 권리는 매수인이 채무로 승계하지 않으며, 매수인 인수액은 0원*입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 감정가의 49% | 121,520,000원 | 119,018,720원 | 2,178,060,070원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 감정가의 39.2% | 97,216,000원 | 95,066,112원 | 2,202,012,678원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 감정가의 31.36% | 77,772,800원 | 75,972,890원 | 2,221,105,900원 | 0원* |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 늘지만, 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 유지되는 범위에서는 매수인 인수액은 0원*입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 세 시나리오 모두 예상배당 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남측으로 폭 8미터 내외의 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 5층으로 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시 창호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 평탄하게 조성된 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 834.0㎡, 공시지가는 463,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으나, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 6.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 가격 할인보다 재매각 가능성과 매수층 두께를 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.24.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 이 사건 매각조건에 반영됐는지, 적용 대상과 문구를 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 말소기준권리 재검증. 기준으로 계산된 2017.02.02. 가압류가 2017.03.20. 말소된 이력이 있으므로 최선순위 권리와 임차인 대항력 판정을 다시 확인해야 합니다.
- 서연환 현장조사. 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 금전 인수와 별도로 실제 점유 상태, 가족관계, 열쇠 인도 가능성, 명도 난도를 조사하세요.
- 실거래 재조사. 비교 거래가 모두 2022년이고 가격이 92,600,000원과 280,000,000원대로 크게 갈립니다. 계약 형태와 정상 매매 여부를 포함해 주변 중개업소에서 현재 매도·매수 호가를 확인해야 합니다.
- 환금성 상한 설정. 여섯 차례 유찰과 낙찰률 0.0%를 감안해 취득세·등기비용·수리비·명도비를 더한 총투입액 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 전기·수도·가스 미납과 실제 사용 상태를 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 토지규제 확인. 토지거래허가구역, 상대보호구역 등 각 규제가 실제 취득·이용·재매각에 미치는 영향을 관할기관에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원* ≠ 잘 팔리는 물건”
이 사건의 가장 큰 오해는 보증금 280,000,000원을 보고 낙찰자가 거액을 인수한다고 판단하는 것입니다. 두 점유자의 전입일은 기준일 이후로 조사됐고, 주택도시보증공사도 대항력을 포기하고 미배당과 관계없이 임차권등기 말소에 동의했습니다. 확약이 매각조건대로 적용된다면 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
그러나 권리 문제가 해소됐다고 투자성이 자동으로 생기지는 않습니다. 실거래는 2022년에 멈춰 있고, 가격은 92,600,000원대와 280,000,000원대로 크게 양분됩니다. 20세대 소규모 다세대가 감정가의 49%까지 내려오는 동안 이미 여섯 번 유찰됐고, 단지 경매 낙찰률도 0.0%입니다. 여기에 말소기준권리 이력까지 원본 재확인이 필요합니다. 결론은 권리상 인수는 0원*, 가격은 싸 보이지만 환금성과 원본 검증 때문에 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.