부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2024타경85709 · 고양지원 · 연립/다세대

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

1,200,886,000원 12억 88만 감정가 2,450,787,000원

감정가의 50% ▼ 50% 할인

다음 매각기일

08-25

고양지원 10:00

입찰 보증금

1억 2,008만

최저가의 10% · 120,088,600원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 24.51억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 50% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49% 수준까지 내려왔지만 대항력 임차인 장미리와 전세권·세금 리스크 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저매각가 1,200,886,000원으로 감정가 2,450,787,000원의 49% 수준
자금 입찰보증금 약 120,088,600원 · 매수인 인수액은 등기상 0원
리스크 장미리 대항력 있음, 김소현 전세권 500,000,000원 및 당해세 가능 압류 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 약 49%까지 떨어진 물건입니다. 다만 가격만 보고 접근하기에는 대항력 임차인 장미리, 전세권 500,000,000원, 세금 압류 가능성이라는 확인 포인트가 있습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원이지만 실제 점유·권리관계 확인이 핵심입니다.

감정가

2,450,787,000원

평가금액

최저가

1,200,886,000원

2회 유찰 · 49%

매수인 인수

0원

등기상 인수 없음

핵심지표

임차·전세권 확인

권리검토 필요

의정부지방법원 2024타경85709. 경기도 고양시 덕양구 오금동 597-4 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 소유자는 주식회사커넬개발이며, 말소기준권리는 2021년 8월 3일 설정된 고양누리새마을금고 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 일반적인 깨끗한 다세대와 달리 이 물건은 점유 관계가 중요합니다. 장미리는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 확인되며, 김소현 전세권 500,000,000원도 존재합니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인은 대항력 없음으로 분류되지만 추가 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2024타경85709
소재지	경기도 고양시 덕양구 오금1로 29
물건종류	연립/다세대 + 토지
소유자	주식회사커넬개발
감정가 / 최저가	2,450,787,000원 / 1,200,886,000원
매각기일	2026.08.25
신청채권자 / 청구	김소현·고양누리새마을금고 / 523,846,667원

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차 및 점유 분석

점유자	호수	전입	대항력	우선변제
장지훈	103호	2022.01.10	없음	확인 없음
조성관	104호	2021.09.10	없음	확인 없음
김소현	105호	2021.08.25	없음	확인 없음
김아름	102호	2023.11.29	없음	확인 없음
장미리	확인 없음	2021.06.01	有	확인 없음

⚠️ 대항력 임차인 확인 필요 장미리는 말소기준권리(2021.08.03) 이전 전입으로 대항력 있음입니다. 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 위험은 확정할 수 없으며, 매각물건명세서와 점유관계 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,200,886,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	14,408,860원
근저당 · 고양누리새마을금고	1,557,600,000원	1,186,477,140원
전세권 · 김소현	500,000,000원	0원
가압류 · 서울보증보험	9,875,280원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 회차별 가격

✅ 권리상 장점 말소기준권리 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.

⛔ 주의사항 대항력 있는 장미리 점유자와 김소현 전세권은 반드시 확인해야 합니다. 특히 김소현은 등기부상 전세권자이면서 경매 신청 관련자로 확인되어 관계 검토가 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차관계 확인. 장미리의 실제 보증금과 배당 가능 여부 확인 필요.
전세권 확인. 김소현 전세금 500,000,000원 권리 관계 검토.
세금 압류. 국세·지방세 압류 4건으로 당해세 여부 확인 필요.
일괄매각 확인. 제시외 건물 포함 조건 확인.
현장 확인. 단독주택(다가구주택) 이용 상태와 점유 현황 확인.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리는 확인해야 한다”

이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 조정된 가격이 가장 큰 매력입니다. 그러나 연립/다세대 유형에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 점유와 권리관계입니다. 대항력 임차인, 전세권, 세금 압류 가능성이 존재하므로 권리 확인을 끝낸 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산강제경매

반값 수준까지 내려왔지만, 권리관계를 먼저 확인해야 한다 — 고양 오금동 2024타경85709

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차 및 점유 분석

③ 예상배당표 (매각가 1,200,886,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리는 확인해야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-03	유찰	24억 5,078만원
2	2026-04-07	유찰	-
3	2026-08-25	대기	12억 88만원