대전지방법원 2025타경712. 충청남도 아산시 음봉면 산동리 171-6 소재의 기타 + 토지 사건으로, 토지는 공장용지·공업용이고 면적은 1,937㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사위너텍이며, 2023.11.29 소유권을 이전받은 같은 날 하나은행이 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
기준권리보다 앞선 중소기업은행 근저당들과 하나은행의 기존 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 하나은행 추가 근저당과 청우공업·신용보증기금·기술보증기금·근로복지공단의 가압류, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경712 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 음봉면 산동리 171-6 · 도로명 충청남도 아산시 음봉면 산동로 323-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 1,937㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사위너텍 |
| 감정가 / 최저가 | 1,953,056,515원 / 1,367,140,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,501,484,502원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.11.29 접수된 을구 6번 하나은행 근저당권 1,680,000,000원입니다. 2024.07.10 추가된 하나은행 근저당 120,000,000원과 이후 가압류·경매개시결정·압류는 모두 기준권리 후순위입니다. 과거의 중소기업은행 근저당과 2018년 하나은행 근저당은 현재 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,367,140,000원으로 감정가 1,953,056,515원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 956,997,999원(49%), 3회 유찰 시에는 669,898,599원(34.3%)입니다.
하지만 이 사건에서 최근 실거래 비교 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 공장용지·공업용 물건은 토지뿐 아니라 건물 구성, 기계기구, 위반건축물, 실제 점유·사용 상태가 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로 회차 할인율과 시장가치를 동일시하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,367,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,071,400원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 1,351,068,600원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 청우공업 | 63,440,300원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 19,359,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구 기준 금액은 2,132,800,090원, 총 예상배당은 1,351,068,600원으로 미배당은 781,731,490원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산스마트밸리 일반산업단지 남동측 인근으로, 주변은 공장·농경지·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 면적 1,937㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(음봉01 산업형)이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지 공시지가는 291,300원/㎡입니다.
- 추가 구성. 제시외 건물(ㄱ, ㄴ), 물건(a, 관정), 기계·기구 1점이 일괄매각에 포함되고 목록3 지상 컨테이너 박스 1동은 제외됩니다. 목록3 지상에는 이동통신중계탑도 소재합니다.
- 환금성. 주거형이 아니라 공장용지·공업용 중심의 기타 + 토지 물건이고, 위반건축물과 포함·제외 자산이 함께 있어 실제 사용 목적에 맞는 매수자의 현장 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저평가를 단정하지 말고, 공장·토지·기계기구를 포함한 실제 거래가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각 포함 대상인 ‘ㄱ, ㄴ’의 현황과 이용 상태를 확인하고, 특히 ‘ㄱ’의 위반건축물 등재 내용을 원본 건축물대장과 대조해야 합니다.
- 포함·제외 물건. 물건(a, 관정)과 기계·기구 1점은 포함되지만 컨테이너 박스 1동은 제외됩니다. 현장에 있는 물건별 경계를 입찰 전에 구분해야 합니다.
- 이동통신중계탑. 목록3 지상의 이동통신중계탑 현황과 실제 사용관계, 점유관계를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 사업장 사용주체와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 채권 미배당. 현재 회차 기준 채권 총 미배당은 781,731,490원이며, 유찰이 진행될수록 1,187,772,071원·1,472,000,477원으로 커지는 구조입니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계기구 목록, 건축물대장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조만 보면 기준은 명확합니다. 2023.11.29 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차의 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 최저가 1,367,140,000원은 그대로 실질취득 기준이 됩니다.
하지만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에서 올라갑니다. 일괄매각에 제시외 건물과 관정, 기계기구가 포함되고 컨테이너는 제외되며, 제시외 건물 ‘ㄱ’은 위반건축물입니다. 임대관계도 미상입니다. 게다가 최근 실거래 비교 근거가 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 우위를 인정할 수 없습니다. 인수 0원은 장점이지만, 70% 최저가가 곧 싼 가격이라는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 권리 확인보다 현장 구성·위반건축물·포함 및 제외 자산·실사용 가치의 검증이 입찰 판단을 좌우합니다.
