의정부지방법원 2024타경86191. 고양시 일산서구 덕이동 제이빌라 102동 1층 102호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 감정가는 200,000,000원이지만 10회 유찰되어 최저매각가는 5,650,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기부에는 보증금 190,000,000원의 서유경 주택임차권이 경매개시결정보다 먼저 등기되어 있습니다. 전입일은 2022.04.14, 확정일자는 2022.04.01이며, 배당에서 돌려받지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 매각대금 5,650,000원에서 집행비용 501,700원을 먼저 공제하면 서유경에게 배당되는 금액은 5,148,300원입니다. 따라서 보증금 부족분 184,851,700원이 남고, 매수인의 총부담은 5,650,000원 + 184,851,700원 = 190,501,700원입니다. 다음 회차로 최저가가 더 내려가도 미배당 인수액이 그만큼 늘어 실질취득은 약 1.90억원 부근에서 거의 변하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 송산로 498-21, 제이빌라 제102동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김만희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 5,650,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,701,737원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 565만원보다 먼저 볼 1.90억원
제공된 말소기준은 2024.11.28. 강제경매개시결정입니다. 서유경의 임차권등기는 2024.02.19.에 접수됐고, 실제 전입·점유 개시일은 2022.04.14.로 더 빠릅니다. 따라서 매각물건명세서 기재대로 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 과거 수협은행 신탁등기와 국세 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 2명, 한 명은 금액 미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서유경 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.04.14 | 2022.04.01 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 |
| 최별화 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 확인 대상은 2명입니다. 서유경의 보증금은 등기부와 매각물건명세서에서 확인되지만, 최별화는 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 최별화에게 대항력이 있다고 단정할 수는 없으며, 대항력 가능·미상으로 보고 원본 명세서와 전입세대 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 기준은 565만원이 아니라 190,501,700원
등록된 거래 자료상 단지명은 J빌라101·102동이며 총 18세대, 사용승인일은 2018.09.06.입니다. 최근 12개월 평균은 257,500,000원, 최신 거래는 275,000,000원으로 집계됐고, 최근 구간은 이전 구간보다 8.8% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 52.1㎡ | 1 | 275,000,000원 |
| 2023.08 | 48.83㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2022.08 | 48.83㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2022.07 | 48.83㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.05 | 63.29㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 257,500,000원 |
현재 실질취득 190,501,700원은 수치상 최근 12개월 평균의 74.0%, 최신 거래의 69.3%입니다. 다만 대상 면적은 43.737㎡이고 거래 표본은 48.83㎡·52.1㎡·63.29㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 단순 비율만으로 “시세보다 싸다”고 확정할 수 없으며, 대상 호수의 정확한 전용면적·상태와 최별화의 임대차 위험을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 501,700원 |
| 1. 임차인 서유경 보증금 | 190,000,000원 | 5,148,300원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 196,701,737원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
서유경 보증금 중 5,148,300원만 배당되고, 부족분 184,851,700원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 가정에서 배당액이 0원이며 청구금액 196,701,737원 전액이 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 실질부담 — 유찰을 기다려도 총액은 안 내려간다
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 5,650,000원 | 184,851,700원 | 190,501,700원 |
| 11회 유찰 시 | 3,954,999원 | 186,516,191원 | 190,471,190원 |
| 12회 유찰 시 | 2,768,499원 | 187,681,334원 | 190,449,833원 |
11회·12회 유찰 시 최저가는 각각 3,954,999원과 2,768,499원으로 내려가지만, 서유경에게 배당되지 않는 보증금이 증가해 실질취득은 각각 190,471,190원과 190,449,833원입니다. 추가 유찰은 표시 최저가만 낮출 뿐, 실질취득액을 의미 있게 낮추지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 1층 102호이며 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 고양예술고등학교 남서측 원거리에 위치하고, 다세대주택·소규모 창고·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속한 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 775,700원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약 허가구역 관련 표시가 있습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 단지이고 거래 표본이 5건뿐이며, 단지 경매 통계상 평균 8.6회 유찰·매각률 0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 기준으로 판단. 입찰가가 아니라 입찰가와 서유경 미배당 보증금을 합친 약 1.90억원을 취득원가로 계산해야 합니다.
- 최별화 권리 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 점유 부분, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 원본 대조. 서유경의 임대차계약, 배당요구, 임차권등기명령 및 매각물건명세서 기재를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 표시 확인. 2022.09.16. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 행정상 처리 여부를 관계기관과 확인해야 합니다.
- 면적 일치 시세 확보. 대상 면적 43.737㎡와 일치하거나 가까운 최근 거래·매물·전세가를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 구조 확인. 임차권등기자와 현황조사상 별도 이름의 점유자가 있어 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 공용부분 관리비 체납 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 우선. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “565만원 낙찰”이 아니라 “약 1.90억원 인수형”
이 사건의 핵심은 10회 유찰이나 감정가 대비 2.8%라는 숫자가 아닙니다. 서유경은 경매개시보다 앞선 전입과 임차권등기를 갖고 있고, 현재 회차에서 보증금 190,000,000원 중 184,851,700원을 배당받지 못합니다. 이 부족분을 매수인이 인수하므로 실질취득은 190,501,700원입니다.
추가 유찰이 되더라도 인수액이 증가해 총부담은 약 1.90억원에 머뭅니다. 거래 자료와 비교하면 수치상 최근 평균보다 낮지만, 거래 면적이 대상과 맞지 않고 최별화의 임대차 조건도 확인되지 않았습니다. 결론은 최저가 착시를 제거한 뒤 조건부 검토입니다. 서유경 인수액뿐 아니라 최별화의 대항력 여부와 면적 일치 시세까지 확인되어야 입찰가를 정할 수 있습니다.
