대전지방법원 2025타경814. 아산시 신창면 남성리의 아산한미금강 전용 59.34㎡급 513호입니다. 감정가는 59,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 28,910,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2017.02.03 설정된 대전충남우유농업협동조합 근저당 54,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 설정된 주식회사하나은행 근저당과 서민금융진흥원·농협은행 주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 현재 최저가는 동일 면적 최근 12개월 평균 55,181,818원의 52.4%입니다. 최신 거래는 2026.07의 49,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -7.3%입니다. 따라서 감정가 59,000,000원을 기준으로 싸다고 판단하기보다, 하락한 최근 실거래 구간과 현재 최저가를 직접 비교하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경814 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 신창면 남성리 476-6 2동 5층 513호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 신창면 서부북로 813 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.34㎡ · 방3·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실 · 10층 중 5층 |
| 소유자 | 권병헌 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 28,910,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전충남우유농업협동조합 / 33,327,906원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 1995.10.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 권병헌이며, 2012.03.29 소유권이전 당시 거래가액은 58,500,000원입니다. 말소기준은 2017.02.03의 대전충남우유농업협동조합 근저당권 54,600,000원이고, 2023.08.09 주식회사하나은행 근저당 60,000,000원, 2025.07.23 서민금융진흥원 가압류 6,539,937원, 2025.09.11 농협은행 주식회사 가압류 10,144,625원, 2025.11.26 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 후 최근 시세의 52.4%
아산한미금강 동일 면적 59.34㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 55,181,818원, 최신 거래는 2026.07의 49,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -7.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.34㎡ | 1 | 49,000,000원 |
| 2026.05 | 59.34㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 59.34㎡ | 1 | 51,000,000원 |
| 2026.01 | 59.34㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2026.01 | 59.34㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2025.12 | 59.34㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2025.12 | 59.34㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2025.12 | 59.34㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 2025.10 | 59.34㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2025.10 | 59.34㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2025.08 | 59.34㎡ | 8 | 59,000,000원 |
| 2025.07 | 59.34㎡ | 6 | 59,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.34㎡ | 11건 | 55,181,818원 |
현재 최저가 28,910,000원은 최근 12개월 평균의 52.4%입니다. 전체 12건 거래는 40,000,000원에서 64,000,000원 사이에 형성돼 있고, 최신 거래가도 49,000,000원입니다. 가격 간격 자체는 크지만 최근 추세가 -7.3%인 만큼 과거 고가 거래를 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 920,380원 |
| 1. 근저당 · 대전충남우유농업협동조합 | 54,600,000원 | 27,989,620원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,539,937원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,144,625원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 131,284,562원 중 예상배당은 27,989,620원이고, 미배당은 103,294,942원입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 28,910,000원 | 27,989,620원 | 103,294,942원 |
| 3회 유찰 시 | 20,237,000원 | 19,472,734원 | 111,811,828원 |
| 4회 유찰 시 | 14,165,900원 | 13,510,914원 | 117,773,648원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신창중학교 북측 근거리에 위치하며 인근은 아파트단지, 소형 공장 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물의 5층이며 사용승인일은 1995.10.04입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 공시지가 454,100원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지 규모. 아산한미금강은 300세대이며 동일 면적 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 임대사항 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 동 표기 확인. 공부상 제2동, 현황 제102동이라는 비고가 있으므로 대상 부동산의 동일성을 현장에서 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 55,181,818원과 최신 거래 49,000,000원, 추세 -7.3%를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 권리 원본 대조. 2017.02.03 대전충남우유농업협동조합 근저당이 말소기준인지 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당 한계. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 가격 할인은 크지만, 확인할 것은 남아 있다
이 물건은 감정가 59,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 28,910,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 55,181,818원의 52.4%이고, 최신 거래 49,000,000원보다도 낮습니다. 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수도 0원입니다.
다만 최근 거래 추세가 -7.3%이고, 감정평가에는 임대사항이 미상으로 기재돼 있으며, 공부상 제2동과 현황 제102동의 표기 차이도 확인됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 점유·임대관계와 대상 호수의 동일성을 먼저 확인한 뒤, 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 정하는 것입니다.
