41,300,000원
대전지방법원 2025타경814. 아산시 신창면의 아산한미금강 전용 59.34㎡대 아파트입니다. 감정가는 59,000,000원이었고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 41,300,000원입니다. 말소기준은 2017.02.03. 대전충남우유농업협동조합 근저당권 54,600,000원으로, 그 뒤 설정된 하나은행 근저당과 서민금융진흥원·농협은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가보다 17,700,000원 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 55,181,818원보다도 낮습니다. 최신 거래는 2026년 7월 49,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 흐름은 -7.3%이므로, 과거 전체 평균 55,541,666원만 보고 시세를 낙관하기보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 삼는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경814 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 신창면 남성리 476-6 제2동 제5층 제513호 · 도로명 충청남도 아산시 신창면 서부북로 813 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.34㎡ · 방3·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실 · 10층 중 5층 |
| 소유자 | 권병헌 · 2012.03.29. 소유권이전 · 거래가액 58,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 41,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전충남우유농업협동조합 / 33,327,906원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 사용승인 1995.10.04. |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준선
현재 권리분석의 기준점은 2017.02.03. 설정된 대전충남우유농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 54,600,000원입니다. 이후 2023년 하나은행 근저당권 60,000,000원, 2025년 서민금융진흥원 가압류 6,539,937원, 농협은행 가압류 10,144,625원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 있으나 하락 추세도 확인
아산한미금강 동일 면적 59.34㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 55,181,818원, 최신 거래는 2026년 7월 49,000,000원입니다. 현재 최저가 41,300,000원은 최근 12개월 평균의 74.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.34㎡ | 1 | 49,000,000원 |
| 2026.05 | 59.34㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 59.34㎡ | 1 | 51,000,000원 |
| 2026.01 | 59.34㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2026.01 | 59.34㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2025.12 | 59.34㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2025.12 | 59.34㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2025.12 | 59.34㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 2025.10 | 59.34㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2025.10 | 59.34㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2025.08 | 59.34㎡ | 8 | 59,000,000원 |
| 2025.07 | 59.34㎡ | 6 | 59,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.34㎡ | 11건 | 55,181,818원 |
최근 거래 범위는 40,000,000원~64,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 2026년 거래는 40,000,000원·49,000,000원·51,000,000원·52,000,000원·55,000,000원으로 나타나며, 최근 가격 흐름이 이전 거래군보다 7.3% 낮은 추세입니다. 따라서 최저가 41,300,000원이 최근 평균보다 낮다는 점은 분명한 장점이지만, 가격 하락 흐름을 감안해 최신 거래 49,000,000원과도 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,143,400원 |
| 1. 근저당 · 대전충남우유농업협동조합 | 54,600,000원 | 40,156,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,539,937원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,144,625원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 131,284,562원 중 예상 배당은 40,156,600원이며 미배당은 91,127,962원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 33,327,906원보다 예상 배당액이 커 신청채권은 충족되는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (감정가 70%) | 41,300,000원 | 40,156,600원 | 91,127,962원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 28,910,000원 | 27,989,620원 | 103,294,942원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 20,237,000원 | 19,472,734원 | 111,811,828원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 33,327,906원이 충족되지만, 2회 유찰 시 예상 배당 27,989,620원, 3회 유찰 시 19,472,734원으로 내려가 신청채권이 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신창중학교 북측 근거리에 있으며 인근은 각종 규모의 아파트단지, 소형 공장 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물의 5층이며 사용승인일은 1995.10.04.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 계획관리지역, 공시지가 454,100원/㎡입니다.
- 단지. 아산한미금강 300세대이며 동일 면적 실거래 표본은 40,000,000원~64,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대사항이 미상이고 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 동·호수 대조. 공부상 제2동, 현황 제102동이므로 현장 표시와 매각 대상 513호를 직접 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 55,541,666원보다 최근 12개월 평균 55,181,818원과 최신 거래 49,000,000원을 우선 기준으로 봅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.3%이므로 현재 할인율만 보고 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 91,127,962원이 발생하지만 이는 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.27.입니다. 매각 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유다”
이 물건은 한 차례 유찰되며 최저가가 59,000,000원에서 41,300,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 55,181,818원의 74.8%이고, 최신 거래 49,000,000원보다도 낮아 가격상 여유는 분명합니다. 등기부상으로도 2017년 말소기준권리 이후 권리들이 모두 소멸하여 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 체크포인트는 등기 자체보다 현황입니다. 감정 당시 임대사항은 미상이었고 내부 확인이 곤란했으며, 공부상 제2동과 현황 제102동의 표기 차이도 있습니다. 최근 가격 추세 역시 -7.3%입니다. 따라서 결론은 권리 구조와 현재 가격은 긍정적이지만, 점유관계·동 표시·최근 하락 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
