대전지방법원 2025타경850. 천안시 서북구 쌍용동 광명아파트 104동 14층 1404호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 아파트의 14층 물건입니다. 동일면적 실거래 비교 대상은 84.56㎡이고, 사용승인일은 1993.11.24입니다. 현재 소유자는 김영훈으로, 2025.10.09 상속을 원인으로 2025.12.08 소유권이 이전됐습니다.
권리의 기준점은 2025.04.11 설정된 선영새마을금고 근저당권 112,800,000원입니다. 뒤이어 신한카드 가압류 5,494,588원, 롯데카드 가압류 7,550,263원이 붙었고, 2025.12.18 김영훈을 채권자로 하는 청산을 위한 형식적경매 개시결정이 등기됐습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경850 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 104동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 중 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·발코니 |
| 층 / 비교면적 | 20층 중 14층 · 동일면적 실거래 84.56㎡ |
| 소유자 | 김영훈 · 2025.10.09 상속, 2025.12.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2025.04.11 선영새마을금고 근저당권 · 채권최고액 112,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 선영새마을금고 근저당권과 그 뒤의 신한카드·롯데카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가 116,900,000원과 같습니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 77.5%
광명아파트는 990세대, 사용승인일 1993.11.24의 단지입니다. 비교 대상과 면적이 일치하는 84.56㎡ 실거래 12건이 확인되며, 최근 12개월 평균 거래가는 150,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 163,000,000원이고, 표본 최저가는 120,000,000원, 최고가는 172,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.56㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2026.06 | 84.56㎡ | 15 | 152,000,000원 |
| 2026.06 | 84.56㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 84.56㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 84.56㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.56㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.56㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 84.56㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.56㎡ | 11 | 172,500,000원 |
| 2026.02 | 84.56㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.56㎡ | 12건 | 150,875,000원 |
현재 최저매각가 116,900,000원은 매수인 인수액이 0원이므로 그대로 실질취득액 116,900,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 150,875,000원의 77.5%이며, 최신 거래가 163,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 착시가 아니라, 현재 제공된 실거래 기준에서는 실질취득액 자체가 최근 시세보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 2. 근저당 · 선영새마을금고 | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,494,588원 | 1,663,400원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,550,263원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김영훈 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 116,900,000원 가정에서 채권 총액은 125,844,851원, 채권자 예상배당 합계는 114,463,400원, 미배당액은 11,381,451원입니다. 배당 부족분이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 116,900,000원 | 114,463,400원 | 11,381,451원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 81,830,000원 | 79,957,060원 | 45,887,791원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,281,000원 | 55,849,942원 | 69,994,909원 | 0원 |
이 사건에서는 유찰이 늘어날수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계와 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분을 대신 채우는 인수형 구조와는 다릅니다. 가격이 내려가면 실질취득액도 그 매각가에 맞춰 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 입지. 천안미라초등학교 북측 인근으로, 주위는 상가·단독주택·공동주택 등이 섞여 있는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측으로 서부대로, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 아파트의 14층으로, 사용승인일은 1993.11.24입니다. 승강기·도시가스·보일러 난방·급배수·소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로1류와 소로2류에 접합니다. 천안미라초등학교 관련 절대·상대보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 1,077,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 이 사건은 매수인 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액은 116,900,000원입니다. 최근 12개월 평균의 77.5%라는 가격 기준을 중심으로 판단하세요.
- 낙찰 경쟁 확인. 단지 경매 평균 유찰 5.8회·매각률 5.26%라는 수치와 별개로, 현재 회차가 이미 감정가 70%까지 내려온 만큼 실제 응찰 경쟁 수준을 확인할 필요가 있습니다.
- 형식적경매 구조 확인. 2025.12.18 청산을 위한 형식적경매 개시결정으로 진행된 사건입니다. 입찰 전 매각조건과 원본 문서를 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서는 11,381,451원의 미배당이 발생하지만, 해당 부족액이 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 현장 상태 확인. 아파트 이용 중이며 방3·거실·주방/식당·욕실2 구조입니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장에서 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항, 매각조건, 배당요건과 실거래 원자료는 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순 + 현재 가격 메리트, 다만 경매 환금성은 보수적으로”
이 물건은 권리와 가격이 같은 방향을 가리킵니다. 말소기준은 2025.04.11 선영새마을금고 근저당권이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이어서 현재 최저가 116,900,000원이 그대로 실질취득액입니다.
가격도 현재 제공된 최근 시세보다 낮습니다. 동일면적 최근 12개월 평균은 150,875,000원, 최신 2026.08 거래는 163,000,000원인데 현재 실질취득은 최근 평균의 77.5%입니다. 다만 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수 5.8회와 매각률 5.26%는 별개의 경고등입니다. 권리구조와 현재 가격은 긍정적이지만, 재매각·환금성까지 같은 수준으로 낙관할 근거는 부족합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘인수 위험’보다 현재 가격에 맞는 현장 상태와 실제 응찰 경쟁을 확인하는 데 있습니다.
