의정부지방법원 2024타경87842. 고양시 덕양구 내유동 스위트빌2 비동 202호, 전용 50.11㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 “최저가 4천만원대”가 아니라 2021.06.17. 전입·확정일자를 갖춘 임차보증금 142,000,000원입니다. 말소기준은 2022.04.15. 신용보증재단중앙회의 가압류이므로 임차인의 대항요건이 더 빠릅니다. 일반적인 배당 시뮬레이션만 적용하면 현재 회차에서 보증금 중 100,666,964원이 미배당돼 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
그러나 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2025.03.30.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 보고서에서는 해당 임차보증금의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다. 즉 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형이 아니라, 확약서가 그 인수 구조를 끊어 놓은 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유길 38-92, 비동 2층202호 (내유동,스위트빌2) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.11㎡ · 지하1층/지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 이재원 · 2021.07.09. 소유권이전 · 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 42,498,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,295,879원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 구조가 바뀐다
말소기준은 2022.04.15. 재단법인 신용보증재단중앙회 가압류 24,384,134원입니다. 임한이의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.06.17.로 그보다 빠르므로 원칙적으로 대항력을 갖습니다. 2023.07.21.에는 임차보증금 142,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 이후 주택도시보증공사의 경매개시결정과 서울특별시 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임한이 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 142,000,000원 | 2021.06.17 / 2021.06.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 아님 대항력 포기 확약 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 거래시점의 한계가 크다
스위트빌Ⅱ(A,B동)는 총 18세대, 2013.06.21. 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 전용 50.11㎡ 면적이 일치하는 실거래 표본은 4건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 50.11㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2022.05 | 50.11㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.04 | 50.11㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 50.11㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 평균 | 50.11㎡ | 4건 | 139,250,000원 |
실거래 평균은 139,250,000원, 최고 175,000,000원, 최저 115,000,000원이며 최신 거래로 잡힌 금액은 2022.05.의 115,000,000원입니다. 현재 최저가 42,498,000원은 집계된 최근 12개월 평균 139,250,000원의 30.5% 수준입니다. 확약 반영 실질취득도 42,498,000원이므로 과거 거래가격과의 숫자 차이는 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,164,964원 |
| 1. 임차인 임한이 보증금(우선변제) | 142,000,000원 | 41,333,036원 |
| 2. 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 24,384,134원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 151,295,879원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당액은 100,666,964원입니다. 다만 2025.03.30.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 이 금액은 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 실제 배당은 조세·집행비용 등 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 인수액 증가로 이어지지만 확약이 차단
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 42,498,000원 | 100,666,964원 | 42,498,000원* |
| 9회 유찰 시 | 33,998,400원 | 109,013,571원 | 33,998,400원* |
| 10회 유찰 시 | 27,198,720원 | 115,690,857원 | 27,198,720원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 부담이 증가하는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 해당 임차보증금에 대한 대항력 포기·말소 확약 때문에 실질 인수액을 0원*으로 보는 것이 핵심입니다. 따라서 시세 비교 역시 보증금 142,000,000원이 아니라 확약 반영 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕의 지하1층/지상4층 건물입니다.
- 입지. 고양시 덕양구 내유동 내유초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 954.0㎡, 지목 대, 공시지가 722,900원/㎡이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 스위트빌Ⅱ(A,B동) 총 18세대의 소규모 물건으로, 평균 유찰 8.0회·매각률 0.0%라는 경매 이력이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.03.30.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 처리. 낙찰 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 매각물건명세서와 사건기록에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 실질취득 기준. 확약이 유효하게 적용되는 한 현재 회차의 실질취득 기준은 42,498,000원이며, 룰상 미배당액 100,666,964원을 중복해 더하면 안 됩니다.
- 환금가 별도 조사. 제공된 실거래는 2021~2022년 표본이므로 2026년 현재 실제 매도 가능 가격은 현장 중개업소와 최근 매물로 별도 점검해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 권리문제 외에 건물 상태·접근성·수요·명도·매각조건 등 반복 유찰 원인이 있는지 현장조사를 통해 확인하세요.
- 소규모 다세대 특성. 18세대 규모는 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 얇을 수 있으므로 향후 매도기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서를 입찰 직전 최신본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “1억 인수형처럼 보이지만, 확약서가 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기와 배당표만 기계적으로 읽으면 결론은 위험해 보입니다. 보증금 142,000,000원, 대항력 있는 임차인, 현재 회차 미배당 100,666,964원이라는 숫자가 그대로 매수인 부담처럼 보이기 때문입니다. 그러나 2025.03.30.자 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 분석해야 합니다.
가격만 보면 감정가 177,000,000원이 8회 유찰돼 42,498,000원까지 내려왔고, 과거 실거래 평균 139,250,000원의 30.5% 수준입니다. 다만 총 18세대 소규모 다세대, 평균 유찰 8.0회, 매각률 0.0%, 오래된 실거래 표본이라는 조건이 함께 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 인수보증금이 아니라 확약서의 실제 효력 확인과 환금성 검증입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 8회 유찰이 보여 주는 시장의 반응까지 사라진 것은 아닙니다.
