의정부지방법원 2024타경87842. 고양시 덕양구 내유동 ‘스위트빌2’ 비동 2층 202호, 전용 50.11㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 177,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 86,730,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49%까지 떨어진 저가 물건처럼 보입니다. 다만 이 사건은 단순히 할인율만 볼 것이 아니라 임차권의 인수 여부와 실제 매도 가능한 가격을 분리해 판단해야 합니다.
등기된 임차인 임한이의 보증금은 142,000,000원입니다. 보증금이 현재 최저가보다 크지만, 전입·점유·확정일자 2021.06.17은 말소기준권리인 2013.07.05 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 대항력 임차인이 아닙니다. 주택도시보증공사도 2025.03.30. 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 낙찰가가 보증금보다 낮아도 실질취득액은 86,730,000원 + 인수 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유길 38-92, 비동 2층202호 (내유동, 스위트빌2) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.11㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 이재원 (2021.07.09. 거래가 142,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 (6회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,295,879원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 임차인 / 인수 | 실제 임차인 1명 · 매수인 인수 0원* |
① 권리 흐름 — 임차보증금 142,000,000원도 인수하지 않는다
말소기준권리는 2013.07.05. 설정된 금천남부새마을금고 근저당권 110,500,000원입니다. 임한이의 전입·점유·확정일자는 2021.06.17로 말소기준일보다 늦으므로 대항력 없음으로 판단됩니다. 2022년 이후의 가압류, 경매개시결정, 압류와 2023.07.21. 주택임차권등기도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임한이 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.17 | 2021.06.17 | 142,000,000원 | 2023.07.21 신청 | 대항력 없음 | 우선변제 주장 | 승계 아님 인수 0원* |
* 룰상 인수액: 임한이 보증금 142,000,000원은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 매수인 부담은 0원으로 분석합니다.
② 시세 비교 — 낮아 보이지만 거래 표본이 오래됐다
스위트빌Ⅱ(A·B동)는 18세대이며 2013.06.21. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 50.11㎡와 일치하는 실거래 표본은 4건으로, 거래 시점은 2021년 7월부터 2022년 5월까지입니다. 평균은 139,250,000원, 최신 거래는 2022.05.의 115,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 50.11㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2022.05 | 50.11㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.04 | 50.11㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 50.11㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 평균 | 50.11㎡ | 4건 | 139,250,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 86,730,000원은 실거래 표본 평균 139,250,000원의 62.3%이고, 최신 거래 115,000,000원과 실거래 최저 115,000,000원보다도 낮습니다. 금액만 비교하면 가격 여유가 있습니다. 다만 표본이 4건에 불과하고 가장 최신 거래도 2022.05.이므로, 이 평균을 2026년 현재의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.3% 추정) | - | 1,961,140원 |
| 1. 근저당권 · 금천남부새마을금고 | 110,500,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 105,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증재단중앙회 | 24,384,134원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증재단중앙회 | 미상 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 151,295,879원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 391,780,013원 중 예상배당은 84,768,860원이며 미배당액은 307,011,153원입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이지만, 제출된 확약에 따라 미변제 보증금을 낙찰자가 승계하지는 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕의 지하1층·지상4층 건물 중 2층 202호입니다.
- 입지. 내유초등학교 북동측 인근에 위치하며 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역이며, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기가 있습니다.
- 물건 상태. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 18세대이며 확인되는 동일 면적 실거래는 4건입니다. 단지 경매 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%로 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2025.03.30.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 여부, 적용 대상과 문구를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있어도 현재 점유자가 누구인지, 실제 퇴거 여부와 열쇠 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장에서 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 확인되는 최신 실거래가 2022.05.이므로 인근 중개업소의 실제 매도 가능 가격과 동일·유사 다세대 거래를 별도로 확인하세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 내부 상태, 누수·결로, 일조·소음, 주차, 진입도로, 대출 제한 등 가격표에 드러나지 않은 원인을 점검하세요.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기가 실제 취득 절차에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 체납 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 압류 관련 조세채권, 당해세의 배당 순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 변경사항을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 환금성은 현장 검증”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 실제 임차인은 임한이 1명이지만 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서도 제출돼 매수인 인수액은 0원*입니다.
현재 최저가 86,730,000원은 실거래 표본 평균 139,250,000원의 62.3%이고 최신 실거래 115,000,000원보다 낮습니다. 다만 그 실거래는 2022년 5월이 마지막이며 표본도 4건뿐입니다. 여기에 18세대 규모, 6회 유찰, 단지 경매 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 합격이지만 가격 평가는 보수적으로입니다. 감정가 대비 할인율보다 현재 이 주택을 실제로 얼마에 팔 수 있는지 확인하는 것이 입찰의 승부처입니다.