대전지방법원 2025타경11684. 아산시 모종동 ‘모종금호어울림아이퍼스트’ 101동 15층 1505호, 전용면적 기준 59.9666㎡대 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.03.03. 오길수 근저당권 100,000,000원입니다. 뒤이어 2023.08.04. 같은 오길수 명의의 근저당권 200,000,000원이 추가됐고, 국·아산시 압류와 2025년 경매개시결정도 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
그보다 앞선 탕정새마을금고 근저당권 65,000,000원과 김동훈 전세권 200,000,000원은 각각 2023.08.30. 해지, 2023.10.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 가격은 감정가 274,000,000원에서 한 차례 유찰돼 191,800,000원으로 내려왔고, 동일 평형 최근 실거래 평균 248,750,000원보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11684 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 모종동 847 모종금호어울림아이퍼스트아파트 101동 15층1505호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용면적 기준 59.9666㎡ · 23층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 조금숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 191,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2022.04.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
말소기준은 을구 3번 오길수 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 을구 4번 근저당권 200,000,000원, 국 압류, 아산시 압류 및 오길수의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 앞선 탕정새마을금고 근저당권과 김동훈 전세권은 경매 이전에 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 실거래 아래
모종금호어울림아이퍼스트 동일 면적대의 최근 실거래 12건은 230,000,000원~260,000,000원에 형성돼 있고 최근 12개월 평균은 248,750,000원입니다. 가장 최신 거래는 2026.09월 10층 245,000,000원입니다. 현재 최저가는 191,800,000원으로, 최근 12개월 평균의 77.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.93㎡ | 10 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 9 | 243,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 15 | 254,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 10 | 232,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 16 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 10 | 253,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 10 | 253,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 평균 | 59.9666㎡ | 12건 | 248,750,000원 |
특히 비교 대상 물건과 같은 15층 거래가 2026.08월 230,000,000원, 2026.06월에는 254,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저매각가 191,800,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래 245,000,000원과 실거래 최저 230,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 191,800,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,485,200원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 오길수 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 오길수 | 200,000,000원 | 88,314,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 300,000,000원 중 예상배당은 188,314,800원, 미배당은 111,685,200원입니다. 이 미배당은 매수인 인수가 아니라 채권자의 미회수 부분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 온양동신초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 외곽은 왕복 2~6차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물의 15층으로, 사용승인일은 2022.04.29입니다. 위생·급배수·승강기·출입구 보안개폐·도시가스·난방시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(모종1구역)·정비구역 등이며 일부 중로와 교육환경 보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지는 463세대이며 동일 면적대에서 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 거래가격은 230,000,000원~260,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 등기 재확인. 말소기준은 2023.03.03. 오길수 근저당권입니다. 입찰 직전 최신 등기사항에서 추가 권리 변동 여부를 대조하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균은 248,750,000원, 최신 거래는 245,000,000원, 실거래 최저는 230,000,000원입니다. 응찰가는 이 실거래 범위와 개별 호수 상태를 함께 비교하세요.
- 배당 부족 오해 금지. 후순위 오길수 근저당권에 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 현장 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았지만 내부 상태와 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 1회 유찰 뒤 경쟁력이 생겼다
이 물건의 핵심은 말소기준 이후 권리 소멸 + 매수인 인수 0원입니다. 이미 말소된 과거 근저당과 전세권을 제외하면 현재 권리관계의 기준점은 2023년 오길수 근저당이고, 그 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 동시에 감정가 274,000,000원이 한 번 유찰돼 191,800,000원까지 내려오면서 동일 면적 최근 12개월 평균 248,750,000원의 77.1% 수준이 됐습니다.
따라서 이 사건은 최저가만 싸 보이는 인수형 물건이 아니라, 실질취득도 191,800,000원으로 계산되는 인수 0원형입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 남아 있으므로 입찰 전 실제 점유 상태 확인은 필수입니다. 권리는 양호, 가격은 최근 실거래 대비 낮음, 마지막 확인 포인트는 점유. 이 세 가지가 이 물건의 결론입니다.
