대전지방법원 2025타경11684. 충남 아산시 모종동의 모종금호어울림아이퍼스트아파트 101동 15층 1505호입니다. 사용승인일은 2022년 4월 29일, 총 463세대 단지이며 대상 평형은 전용 약 59.97㎡입니다. 이번 경매는 오길수의 근저당권을 바탕으로 진행되는 임의경매입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 191,800,000원. 동일 평형의 최근 실거래 평균은 약 2.46억원이므로 가격 차이가 분명합니다. 특히 2026년 9월 최신 거래가 220,000,000원보다 최저가가 낮다는 점에서, 과거 거래가 섞인 평균만으로 가격 메리트를 판단하는 오류도 상대적으로 줄어듭니다.

권리에서는 이미 말소된 과거 근저당·전세권과 현재 살아 있는 근저당을 구분하는 것이 중요합니다. 현재 말소기준은 2023년 3월 3일 접수된 오길수 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 설정된 오길수의 추가 근저당 200,000,000원 및 국세·지방세 압류도 매각으로 등기 말소될 예정입니다. 다만 압류등기가 사라지는 것과 체납세금의 실제 배당순위는 별도 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 전세권은 말소, 현재 근저당은 매각으로 소멸

이 사건에서 가장 먼저 확인할 부분은 기존 전세권 200,000,000원이 현재까지 남아 있는 권리인지입니다. 김동훈 명의의 전세권은 2022년 12월 30일 설정됐지만, 2023년 10월 17일 해지를 원인으로 이미 등기 말소됐습니다. 탕정새마을금고의 종전 근저당권 65,000,000원도 2023년 8월 30일 해지로 말소됐습니다.

과거 탕정새마을금고가 신청한 2023타경2526 임의경매는 2023년 8월 30일 취하돼 같은 해 9월 6일 등기가 말소됐습니다. 2023년 6월 1일 설정됐던 국세 압류도 2024년 3월 6일 해제돼 3월 7일 말소됐습니다. 이들은 현재 진행 중인 경매의 인수 권리로 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 78%, 최신 거래보다도 낮다

모종금호어울림아이퍼스트 동일 평형(전용 59.93~59.97㎡)의 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 가격 판단의 기준은 과거 전체 평균이 아니라 최근 12개월 거래와 최신 거래입니다.

최근 거래가격의 범위는 220,000,000~260,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 245,833,333원입니다. 현재 최저가 191,800,000원은 이 평균의 78.0%로, 최근 평균보다 54,033,333원 낮습니다.

최신 거래인 2026년 9월 220,000,000원과 비교해도 최저가가 28,200,000원 낮습니다. 특히 경매 대상과 같은 15층의 거래가 2026년 8월에는 230,000,000원, 2026년 6월에는 254,000,000원이었던 점도 참고할 만합니다. 다만 같은 층이라도 향·내부 상태·거래 조건에 따라 실제 가치는 달라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 예상 집행비용을 공제한 채권자 배당 가능 금액은 188,314,800원입니다. 등기상 두 근저당의 채권최고액 합계는 300,000,000원으로, 현재 매각가에서는 일부 미배당이 발생합니다.

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 실제 채권액·배당요구·점유관계 등에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 미배당액이 그대로 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 증가

현재는 한 차례 유찰된 감정가 70% 구간입니다. 이후 유찰이 이어진다고 가정하면 다음과 같이 매각가격과 채권자 예상배당이 달라집니다.

추가 유찰이 발생하면 매각가가 내려가는 만큼 채권 미배당액은 증가합니다. 그러나 근저당권의 소멸 여부가 달라지는 것은 아니므로, 현재 확인된 등기상 권리만을 기준으로 한 매수인 인수액은 각 회차에서 0원으로 예상됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 아산시 모종동 소재 온양동신초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 단지 외곽은 왕복 2~6차선 포장도로와 접하고 단지 내 도로를 통해 진입할 수 있습니다.
• 건물. 2022년 4월 29일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 23층 건물의 15층이며 위생·급배수시설, 승강기, 출입구 보안개폐장치, 도시가스 및 난방시설을 갖추고 있습니다.
• 토지. 모종동 847·849번지의 2필 일단 토지로, 사다리형에 유사한 형태입니다. 제2종일반주거지역 및 모종1구역 지구단위계획구역·정비구역에 해당합니다.
• 규제. 교육환경 보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 토지 공시지가는 815,300원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 463세대의 아파트로 동일 평형 실거래 표본이 존재합니다. 다만 최근 거래가격이 220,000,000~260,000,000원으로 분포하므로, 호수별 층·향·수리 상태 및 거래 시점에 따른 가격 차이를 감안해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 3번 오길수 근저당권이 말소기준입니다. 종전 탕정새마을금고 근저당과 김동훈 전세권은 이미 말소됐으며, 이후의 근저당·압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 기존 전세권이 말소됐다고 현재 점유까지 종료됐다고 볼 수는 없으므로 현황조사서, 전입세대 및 실제 현장 점유관계를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·아산시 압류가 있습니다. 체납세금의 법정기일, 당해세 해당 여부, 교부청구 및 우선배당 가능성을 확인해야 합니다. 단순 예상배당표만으로 최종 배당순위를 확정하지 마세요.
• 가격 기준. 현재 최저가 191,800,000원과 최근 12개월 평균 245,833,333원, 최신 거래가 220,000,000원을 함께 비교하세요. 감정가 274,000,000원만을 기준으로 할인율을 평가하지 마세요.
• 현장 상태. 같은 15층에서도 2026년 6월과 8월 거래가격에 차이가 있습니다. 실제 내부 상태, 향, 누수, 시설 유지 상태를 확인해 개별 호수의 가치를 검토하세요.
• 관리비 및 명도. 체납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 공용부분 비용과 실제 점유자의 퇴거·인도 절차를 확인하세요.
• 최신 서류 재확인. 2026년 8월 27일 발급 등기 내용과 매각기일 사이의 변동 여부를 확인하고, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·실거래가 원본을 대조하세요.

맺으며 — 가격은 할인 구간, 최종 관문은 세금과 실제 점유

이번 물건의 핵심은 감정가 274,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 191,800,000원으로 내려왔다는 점입니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균은 245,833,333원이며, 최신 거래가 역시 220,000,000원으로 최저가를 웃돕니다. 최근 거래 기준으로 보아도 가격 차이가 확인됩니다.

등기상으로는 기존 전세권과 선순위 근저당이 이미 말소됐고, 현재 남은 근저당 및 후순위 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 확인된 등기상 인수액은 0원 예상입니다. 반면 국세·지방세 압류가 존재하고 실제 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 최종 입찰 판단 전에 반드시 해소해야 할 부분입니다.

가격 메리트는 확인되지만, 권리조사의 종료를 의미하지는 않습니다. 세금의 실제 우선배당 여부와 점유·임대차 관계를 확인한 뒤, 최근 거래가격과 개별 호수의 상태를 기준으로 입찰가를 결정하는 접근이 필요합니다.