대전지방법원 2025타경11925. 아산시 배방읍 공수리 상일맨션 2층 204호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택(방2·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등)입니다. 현재 소유자는 김종갑이며 2011년 94,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2018년 6월 8일 설정된 아산신용협동조합의 채권최고액 75,600,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 배방농업협동조합·우리은행 근저당과 김종갑 전세권, 각종 압류는 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후인 2023년 조완준 근저당 75,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11925 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 공수리 72-3 2층204호 · 도로명 충청남도 아산시 배방읍 모산로 150-20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 연립주택(방2·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 1993.10.15 |
| 소유자 | 김종갑 (2011.04.11. 소유권이전 · 거래가액 94,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 53,342,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 10번 아산신용협동조합 근저당권입니다. 2023년 설정된 조완준 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 실거래 근거는 없다
감정가는 132,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 92,400,000원, 감정가의 70%입니다. 현재 회차에서 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 92,400,000원입니다.
다만 상일맨션의 확인된 최근 낙찰가와 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다. 단지는 19세대, 사용승인일은 1993.10.15이며 비교 가능한 면적 일치 거래도 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 을구 10번 근저당 · 아산신용협동조합 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 조완준 | 75,000,000원 | 14,736,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권최고액 합계 150,600,000원 중 90,336,800원이 배당되고, 60,263,200원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미배당 채권은 매수인 인수액과 별개입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산세무서 북측 인근에 위치하며 주변은 빌라·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층, 사용승인일 1993.10.15이며 급배수·위생·난방·도시가스 공급시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 남측 약 6미터 포장도로를 이용해 접근하며 도로의 폭·계통·연속성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 연립주택부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 700,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계가 미상으로 평가돼 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 현재 최저가 92,400,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 주변 유사 연립주택 거래와 비교해야 합니다.
- 노후도 확인. 사용승인일이 1993.10.15인 건물인 만큼 내부 수선 상태와 공용부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 조완준의 미배당이 발생해도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액을 곧바로 낙찰자 부담으로 합산하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.27입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·점유관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 시세 확인이 먼저
이 물건의 강점은 권리 구조가 명확하다는 점입니다. 2018년 아산신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 조완준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 한 차례 유찰돼 92,400,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 권리분석은 통과할 수 있지만 실제 응찰가 결정의 승부처는 상일맨션과 주변 연립주택의 현장 시세, 점유 상태, 건물 노후도를 직접 확인하는 데 있습니다.
