대전지방법원 2025타경11925. 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 상일맨션 비동 204호입니다. 소유자는 김종갑 씨로, 2011년 4월 11일 거래가 94,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2018년 아산신용협동조합 명의로 채권최고액 75,600,000원의 근저당권이 설정됐고, 2023년에는 조완준 명의의 후순위 근저당권 75,000,000원이 추가됐습니다.

이번 경매는 후순위 근저당권자인 조완준이 신청했습니다. 청구액은 53,342,466원입니다. 매각으로 소멸하는 등기상 권리의 구조 자체는 비교적 명확하지만, 선순위 근저당권의 배당으로 매각대금 대부분이 소진되는 구조입니다. 현재 최저가 기준 후순위 신청채권자에게 돌아가는 예상 배당액도 0원으로 계산됩니다.

매수인 입장에서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 낙찰자가 인수하는 채무를 구분하는 것입니다. 제공된 배당가정에서는 근저당권이 매각으로 소멸하므로 채권 미배당액 87,484,240원을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 실제 임차관계와 점유 현황은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당 소멸

말소기준은 2018.06.08 접수된 을구 10번 아산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 75,600,000원이며 채무자는 소유자 김종갑입니다. 그 뒤 2023년 설정된 조완준의 후순위 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그보다 앞선 배방농업협동조합 근저당권, 과거 전세권 및 압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 특히 2009년 김종갑 명의로 설정됐던 전세금 40,000,000원의 전세권은 2011년 4월 11일 혼동을 원인으로 말소됐으므로 현재 존속하는 전세권이나 별도의 인수채무로 합산하지 않습니다.

② 점유·임대관계 — 확인된 임차인과 실제 점유는 구분

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 이를 곧바로 임차인 부존재 또는 소유자 직접 점유로 단정할 수는 없습니다.

등기부상 선순위 임차권이 확인되지 않는다는 점과 실제 주택임대차에 따른 대항력이 없다는 점은 다릅니다. 현장 방문, 전입세대 확인, 매각물건명세서 및 현황조사서 원본을 통해 실제 점유자의 지위와 임차관계를 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 검증은 별개

현재 최저매각가는 64,680,000원으로 감정가 132,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과 가격이 내려왔지만, 이 숫자는 감정가 대비 할인율이지 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다.

상일맨션은 19세대 규모이고, 현재 비교 가능한 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지, 감정가 자체가 현재 시장보다 높은지는 판단을 유보해야 합니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 매각가격을 가정한 계산이며, 실제 후속 매각 여부나 낙찰가격을 확정하는 것은 아닙니다. 인수액은 확인된 권리 및 동일한 배당가정을 기준으로 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액은 선순위 아산신용협동조합 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권자인 조완준에게는 예상 배당액이 없습니다.

집행비용은 추정액이며, 채권액은 근저당권의 채권최고액을 적용한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 순위별 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

특히 경매 신청채권자 조완준의 청구액은 53,342,466원이지만, 현재 회차의 단순 배당계산에서는 선순위 근저당권에 매각대금이 소진돼 신청채권자 예상 배당액이 0원입니다. 후속 유찰 시나리오에서도 신청채권자의 예상 배당액은 0원으로 나타납니다. 이는 매각대금 배분에 관한 추정이며, 별도의 법원 절차 진행 여부를 확정하는 판단은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 아산세무서 북측 인근입니다. 주변은 빌라·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성돼 있으며, 감정평가상 접근성과 주변환경은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 시내간선도로상에 버스정류장이 있습니다. 노선버스 운행여건을 고려한 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 사용승인일은 1993.10.15입니다. 외벽은 인조석 붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤시창호입니다. 급배수·위생·난방·도시가스 공급설비를 갖췄습니다.
• 도로. 단지 남측 노폭 약 6m의 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다. 도로의 폭·계통·연속성 등은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 연립주택 부지입니다. 도시지역·제2종일반주거지역에 해당하며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 토지면적은 997.0㎡, 공시지가는 700,400원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 하나유치원 관련 상대보호구역에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상일맨션은 19세대 규모의 소규모 단지입니다. 비교 가능한 최근 거래가격과 유효한 낙찰사례가 확보되지 않아 실제 매각 가능가격과 매도 소요기간은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 대조. 사건상 근린주택 분류와 감정평가상 연립주택 이용상태가 다릅니다. 건축물대장·등기부·매각물건명세서에서 전유부분의 용도와 면적을 직접 확인해야 합니다.
• 실거래 확인. 감정가 132,000,000원과 최저가 64,680,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 같은 단지 또는 비교 가능한 인근 연립주택의 최근 거래가격을 확보해야 합니다.
• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금 및 확정일자를 확인해 대항력과 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 배당 검토. 아산신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 75,600,000원이며, 현재 회차에서 신청채권자 조완준의 예상 배당액은 0원입니다. 실제 채권신고액과 배당요구, 법원 진행 상황을 확인하세요.
• 건물 상태. 1993년 사용승인된 건물입니다. 누수·균열·배관·난방·도시가스 설비 등 노후화에 따른 수선비를 현장 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 실제 점유 형태에 맞는 명도 절차 및 관련 비용을 검토해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다”

아산 상일맨션 204호의 핵심은 등기상 권리관계가 비교적 단순하다는 점과 실제 시장가치 검증은 아직 별개라는 점입니다. 2018년 아산신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 조완준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당가정상 매수인이 인수할 채무는 0원입니다.

하지만 물건은 이미 두 차례 유찰됐고 최저가는 감정가의 49%인 64,680,000원입니다. 후순위 경매 신청채권자에게 돌아갈 것으로 계산되는 배당액도 0원입니다. 여기에 실거래 시세를 직접 비교할 자료가 확인되지 않고 임대관계 역시 미상입니다. 사건 분류와 감정평가상 이용상태가 서로 다른 점도 확인 과제입니다.

등기상 권리는 비교적 명확하지만, 가격과 점유 확인은 보류. 감정가 대비 할인율에만 주목하기보다 실제 거래가격, 물건 용도, 점유 및 수선비를 확인한 뒤 입찰가격을 판단해야 하는 물건입니다.