의정부지방법원 2025타경699. 파주시 아동동 장안프라자상가 지상 10층 건물의 9층 903호로, 전유부분은 108.06㎡입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설이고, 외부에서는 중국선교교회·이주노동자상담소 등으로 표기되어 있으나 실제 이용상태는 확인이 필요합니다. 소유자 김강식은 2015년 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 27,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
현재 권리의 출발점은 이 2015.10.01. 우리은행 근저당입니다. 그보다 앞선 근저당·압류·경매 기록은 과거 경매 매각과 개별 말소로 정리됐고, 이후 설정됐다가 해지된 근저당도 현재 효력이 없습니다. 현 점유자로 조사된 김요셉의 전입일은 2022.03.24.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금은 확인되지 않았지만, 제공된 판정상 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경699 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 335-1 장안프라자상가 9층 903호 · 도로명 경기도 파주시 중앙로 279 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(근린시설) · 전유부분 108.06㎡ · 지하 2층/지상 10층 중 9층 |
| 공부상·현황 용도 | 제2종근린생활시설 · 감정 당시 근린생활시설(실제 이용상태 미상) |
| 소유자 | 김강식 (2015.10.01. 강제경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 37,730,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장안프라자관리단 / 22,992,862원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액 0원
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김요셉 | 2022.03.24. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
김요셉은 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 실제 점유자 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준인 2015.10.01.보다 늦어 대항력은 없다고 판정됐습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 34.3%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가는 37,730,000원으로 감정가 110,000,000원의 34.3%입니다. 감정가보다 72,270,000원 낮고 이미 3회 유찰됐지만, 동일 건물 또는 유사 근린시설의 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 따라서 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 37,730,000원 | 293,853,428원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 26,411,000원 | 304,968,686원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 18,487,700원 | 312,749,367원 | 0원 |
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준액 | 예상액 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 배당 시뮬레이션상 채권배당 | 330,504,288원 | 36,650,860원 |
| 채권 미배당 | - | 293,853,428원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
⑤ 현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설이며 외부에서는 중국선교교회·이주노동자상담소 등으로 표기되어 있습니다. 실제 내부 이용상태는 확인이 필요합니다.
- 입지. 파주시청 북서측 인근으로 아파트와 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층·지상 10층 건물입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·용도지역. 동측 약 25m 도로와 남서측 약 4m 포장도로에 접하며, 도시지역· 일반상업지역입니다.
- 전유면적. 평가는 전유부분 108.06㎡를 기준으로 했습니다. 집합건축물대장에는 통로 면적이 함께 기재되어 있어 전유·공용 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 출입문. 본건 출입문 외에 ‘903-1호’로 표시된 출입문이 존재합니다. 공간 분할 여부와 실제 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 체납. 건물 공용부분의 전기요금 등이 체납된 것으로 탐문됐습니다. 인수 범위와 공급중단 가능성을 관리단·공급자에게 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 진행상태. 기재된 매각기일은 2026.07.22.입니다. 입찰 전 매각 결과·변경·연기· 차기기일 여부를 법원 공고로 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2015.10.01. 우리은행 근저당이 현재 말소기준인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 세금 확인. 등기 이력의 압류는 말소 기록이 있으나, 세금 압류 3건과 당해세 가능성이 함께 제시되어 있습니다. 교부청구와 당해세 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 김요셉의 계약서·보증금·점유 부분·실제 사용 주체를 확인하고 명도 기간과 비용을 산정하세요.
- 공용요금 체납. 공용부분 전기요금 체납액, 연체기간, 단전 여부, 낙찰자 부담 주장 범위를 관리단과 공급자 양쪽에 확인하세요.
- 호실 경계. 903호와 903-1호 출입문, 내부 벽체, 전유부분 108.06㎡의 실제 경계를 건축물대장·도면·현장실측으로 대조하세요.
- 수익가치 산정. 실거래 비교가 확인되지 않으므로 실제 임대료·공실·관리비·용도변경 비용을 조사한 뒤 수익가치 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 현황은 보류”
이 물건의 권리구조는 생각보다 단순합니다. 2015년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 실제 점유자 1명의 전입은 2022년으로 늦습니다. 대항력 있는 임차인이나 승계 보증금이 없어 최저가 37,730,000원이 곧 실질취득액입니다.
그러나 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 저가 매수로 결론내리기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않고, 근린시설의 실제 이용상태도 미상이며, 공용부분 전기요금 체납과 903-1호 출입문 문제까지 남아 있습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 현장·수익성·환금성 확인 없이는 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다. 결론은 권리 합격, 가격과 현황은 보류입니다.
