대전지방법원 2025타경12227. 아산시 영인면 신화리 335-14를 포함한 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 전원주택 단지 ‘컨스더비스타’ 내에 위치하며, 기호(2)는 지하층 주차장·1층 제2종근린생활시설, 기호(4)(6)은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지 중에는 공유지분이 포함되고, 기호(8)은 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 도로입니다. 목록5 지상의 철파이프조 천막지붕 간이구조 1동은 매각에서 제외됩니다.
등기상 권리의 출발점은 2022.09.06. 도솔신용협동조합 근저당 채권최고액 1,548,000,000원입니다. 뒤이어 2022.09.20. 세한건설이앤씨주식회사 근저당 채권최고액 2,296,800,000원, 2023.10.27. 국의 압류가 붙었습니다. 현재 경매개시결정은 2025.08.19.이며, 1순위 근저당은 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12227 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 영인면 신화리 335-14 · 충청남도 아산시 영인면 고룡산로 558-55 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호(2) 지하층 주차장·1층 제2종근린생활시설 · 기호(4)(6) 단독주택 |
| 소유자 | 주식회사조안산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 2,065,719,070원 / 1,012,202,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 도솔신용협동조합 / 908,023,041원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 신화리 335-14 토지 | 446㎡ · 계획관리지역 · 지목 대 · 업무용 · 급경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 96,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 유치권은 별도 변수
말소기준권리는 2022.09.06. 도솔신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 세한건설이앤씨주식회사 근저당과 국의 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1순위 근저당은 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 말소기준일 자체는 2022.09.06.로 변하지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박애련 | 2023.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공석희 | 2023.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SMITH RYAN WILLIAM | 2023.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| BUSH TYLER NICOLE | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인 신고는 4명입니다. 네 명 모두 전입일이 말소기준일인 2022.09.06.보다 뒤이므로 제공된 권리관계 기준으로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 관계와 실제 점유 범위는 매각물건명세서 원본과 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 해석 — 감정가 49%라도 ‘시세 대비 할인’은 별개
현재 최저매각가는 1,012,202,000원으로 감정가 2,065,719,070원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 제시되어 있지 않기 때문에, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 단독주택·근린생활시설·토지·공유지분이 섞인 일괄매각이라 일반적인 공동주택처럼 동일 평형 실거래를 단순 적용하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,012,202,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,522,020원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 도솔신용협동조합 | 1,548,000,000원 | 999,679,980원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 세한건설이앤씨주식회사 | 2,296,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 3,844,800,000원 중 예상 배당액은 999,679,980원, 미배당은 2,845,120,020원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 유치권 신고의 성립 여부는 이 배당표와 별도로 판단해야 합니다. 또한 등기상 1순위 근저당권은 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있으므로 실제 배당기준 권리자도 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 토지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신화초등학교 북동측 근거리에 위치한 전원주택 단지 ‘컨스더비스타’ 내 토지로, 주변은 주택·공장·농경지·임야가 혼재하며 부근 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 남측 인근에 간선도로와 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 기호(2)는 지하층 주차장·1층 제2종근린생활시설, 기호(4)(6)은 단독주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 기호(2)가 공부상 제2종근린생활시설이나 단독주택으로 이용 가능한 것으로 추정된다고 기재되어 있습니다.
- 토지규제. 기호(1)(3)(5)(8)은 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 기호(7)은 계획관리지역·가축사육제한구역·초지에 해당합니다.
- 공유지분. 신화리 335-11과 335-8은 공유지분으로 위치 확인이 곤란하고, 주식회사조안산업개발 지분의 위치가 특정되지 않아 전체 면적 기준 평균단가로 평가됐습니다.
- 현황 차이. 기호(8)은 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘도로’입니다.
- 매각 제외. 기호(5) 지상의 철파이프조 천막지붕 간이구조 차고 1동은 이동이 용이한 것으로 판단되어 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
- 건물. 기호(2)(4)(6)은 철근콘크리트구조·콘크리트지붕이며, 위생·급배수·전기·난방·LPG 공급설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 2026.03.13. 유선영의 2,675,000,000원 신고와 2026.07.03. 나리건설(유선영)의 220,000,000원 신고에 대해 실제 점유자, 공사계약·분양계약금, 공사대금 발생 근거와 해당 부동산과의 관련성을 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 임차인 4명은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 실제 점유 상태는 원본 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유지분 위치 확인. 신화리 335-11·335-8의 매각대상 지분은 위치가 특정되지 않았습니다. 실제 사용·통행·경계 관계를 확인해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 기호(8)은 공부상 ‘대’, 현황은 ‘도로’입니다. 일괄매각 가치와 향후 이용 가능성 판단에서 별도로 검토해야 합니다.
- 제시외 구조물 확인. 기호(5)의 철파이프조 천막지붕 차고는 매각 제외입니다. 현존 여부와 철거·사용 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 할인이라고 판단하지 말고, 유사 전원주택·근린생활시설·토지의 실제 거래와 수익성·환금성을 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고서 및 관련 소명자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 유치권과 물건 구조
이 사건은 말소기준권리가 분명하고 임차인 4명도 모두 말소기준 이후 전입이라, 대항력 있는 임차보증금 인수 문제는 크지 않습니다. 예상배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 하지만 여기서 분석을 끝내면 핵심을 놓칩니다. 유선영의 2,675,000,000원, 나리건설(유선영)의 220,000,000원 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명하며, 공유지분·현황 도로·매각 제외 구조물까지 겹쳐 있습니다.
현재 최저가는 1,012,202,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일 비교 실거래가가 확인되지 않은 상태에서 “시세보다 저렴하다”는 결론은 낼 수 없습니다. 이 물건은 단순한 가격 할인형이 아니라, 유치권의 실체와 일괄매각 대상의 이용·경계·점유를 얼마나 정확히 확인하느냐가 결과를 좌우하는 고난도 권리분석형 물건입니다.
