대전지방법원 2025타경12227. 충청남도 아산시 영인면 신화리 일원의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 건물 중 지하층은 주차장, 1층은 제2종근린생활시설로 이용되고 다른 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022.09.06. 설정된 도솔신용협동조합의 채권최고액 1,548,000,000원 근저당권입니다. 이후 세한건설이앤씨주식회사 근저당권, 압류와 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
현재 최저매각가는 1,446,003,000원으로 감정가의 70%인 1회 유찰 회차입니다. 하지만 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 특히 유치권의 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있어, 최저가가 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12227 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 영인면 신화리 335-14 · 충청남도 아산시 영인면 고룡산로 558-55 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 · 단독주택 · 주차장 |
| 소유자 | 주식회사조안산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 2,065,719,070원 / 1,446,003,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 청구액 | 908,023,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록5 지상 간이구조 1동 매각 제외 · 목록8 공부상 지목 ‘대’, 현황 ‘도로’ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2022.09.06. 도솔신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.11.27. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이후 세한건설이앤씨주식회사 근저당권과 국의 압류, 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 말소기준 뒤 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박애련 | 2023.08.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공석희 | 2023.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SMITH RYAN WILLIAM | 2023.12.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BUSH TYLER NICOLE | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 네 사람의 전입일은 모두 2022.09.06. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 관계와 실제 점유·명도 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,446,003,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,860,030원 |
| 1. 근저당 · 도솔신용협동조합 | 1,548,000,000원 | 1,429,142,970원 |
| 2. 근저당 · 세한건설이앤씨주식회사 | 2,296,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 3,844,800,000원 가운데 예상 배당액은 1,429,142,970원이고 미배당은 2,415,657,030원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 유치권 변수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,446,003,000원 | 1,429,142,970원 | 2,415,657,030원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 1,012,202,099원 | 999,680,078원 | 2,845,119,922원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 708,541,469원 | 699,056,054원 | 3,145,743,946원 | 미충족 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권액 908,023,041원이 충족되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시에는 신청채권 배당액이 699,056,054원으로 내려가 충족되지 않습니다. 어느 시나리오에서도 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유치권 신고의 성립 여부는 이 배당 계산과 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 토지·건물 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신화초등학교 북동측 근거리에 위치한 전원주택 단지 내 토지로, 주변은 주택·공장·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남측 인근에 간선도로와 시내버스 정류소가 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(2)는 지하층 주차장, 1층 제2종근린생활시설이며 기호(4)(6)는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역이며, 신화리 335-14 토지는 면적 446㎡, 공시지가 96,000원/㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘업무용’, 급경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 공유지분. 신화리 335-11과 335-8은 공유지분으로 위치 확인이 곤란하고, 주식회사조안산업개발 지분만 평가됐습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록8은 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘도로’입니다.
- 제외 물건. 목록5 지상 간이구조 철파이프조 천막지붕 차고 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인·점유 확인. 유선영과 나리건설(유선영)의 유치권 신고가 실제로 성립하는지 공사계약, 대금채권, 점유 여부를 원자료로 확인해야 합니다.
- 임차인 4명 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 사용 부분과 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각대상과 목록5 지상 간이구조의 제외 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공유지분 확인. 신화리 335-11과 335-8은 지분 위치가 특정되지 않았으므로 이용·통행 관계를 확인해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 목록8은 공부상 ‘대’지만 현황은 ‘도로’이므로 실제 이용과 권리관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 실거래 시세 자료가 없어 최저가 1,446,003,000원이 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 관련 제출서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권 성립 여부가 먼저다
등록된 권리와 임차인만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2022.09.06. 도솔신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리와 임차인 전입은 매수인에게 대항하지 못하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 이 사건을 그 한 줄로 끝내면 위험합니다. 2,675,000,000원과 220,000,000원의 유치권 신고가 있고 성립 여부는 불분명합니다. 여기에 일괄매각, 매각 제외 구조물, 공유지분 위치 특정 곤란, 공부와 현황이 다른 도로까지 겹칩니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가의 시장 메리트를 검증할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원이나, 유치권과 현황 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
