대전지방법원 2025타경12719. 충청남도 천안시 동남구 구룡동 4의 단독주택입니다. 감정평가상 경량철골조 기타지붕(판넬) 단층이며, 주택은 방3·거실·주방·욕실겸화장실·현관으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2004.11.10., 토지는 662.0㎡의 대지로 자연녹지지역에 속합니다.
등기 흐름에서 현재 말소기준권리는 2018.08.02. 천안시 압류입니다. 임창열의 전입신고일은 2023.09.27.로 그보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계는 매각물건명세서와 관련 원본의 최종 확인이 필요합니다. 더 큰 쟁점은 임차관계보다 법정지상권과 위반건축물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12719 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 구룡동 4 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 · 주택(방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 현관) |
| 건물 구조 | 경량철골조 기타지붕(판넬) 단층 · 사용승인일 2004.11.10. |
| 토지 | 대 662.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이현섭 |
| 감정가 / 최저가 | 44,564,600원 / 21,837,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충남신용보증재단 / 64,028,662원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 2018.08.02. 천안시 압류가 기준
현재 권리관계의 기준은 갑구 4번 천안시 압류입니다. 이후 등기된 천안시 압류, 채연경 가압류, 충남신용보증재단 가압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정과 2026.05.15. 천안시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 2011년 이종래 근저당과 2019년 이종래 근저당도 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 전입은 기준권리 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 임창열 | 2023.09.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
임창열의 전입신고는 2018.08.02. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 순서상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 보증금 자체의 규모와 배당 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 44,564,600원, 현재 최저매각가는 21,837,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 15,285,899원(감정가 34%), 4회 유찰 시 10,700,129원(감정가 24%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 793,066원 |
| 2. 가압류 · 채연경 | 99,600,000원 | 21,043,934원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 59,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 충남신용보증재단 | 64,028,662원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 222,628,662원, 채권자 예상배당은 21,043,934원, 미배당은 201,584,728원입니다. 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 존재하면 선순위에서 차감돼 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 위반건축물과 제시외 건물
- 위반건축물. 일반건축물대장상 2016.06.29.자로 건축법 제11조·제20조 위반에 따른 위반건축물로 등재돼 있습니다. 구체적인 위반사항은 천안시 동남구청 건축지도팀 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ이 매각에 포함됩니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가의 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 현장사정상 임대관계는 확인할 수 없었던 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도지역. 자연녹지지역이며 도시지역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 662.0㎡, 토지이용상황은 단독입니다.
- 형상·도로. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 342,300원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 유류온수보일러에 의한 난방설비가 돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·도시지역·자연녹지지역에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권부터 확인. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지·건물의 소유관계와 성립요건을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 내용 확인. 2016.06.29. 위반건축물 지정의 구체적인 위반 부분과 시정 가능 여부를 천안시 동남구청 건축지도팀에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각 포함인 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ의 위치·구조·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임창열 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당 결과가 바뀔 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 49%만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 현장 가치와 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮아진 최저가보다 먼저 볼 것은 ‘사용 가능한 권리인가’
이 물건은 2회 유찰되어 최저가가 21,837,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금전채무는 0원이고, 임창열도 2018.08.02. 말소기준권리 이후 전입해 대항력은 없습니다. 그러나 이 두 사실만으로 안전형 물건으로 분류하기에는 중요한 변수가 남습니다.
법정지상권 성립 여부 불분명, 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함, 국세·지방세 압류, 확인되지 않은 임창열의 보증금이 동시에 존재합니다. 게다가 최근 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 토지·건물을 실제로 안정적으로 사용하고 처분할 수 있는지를 원본 서류와 현장에서 먼저 확정하는 데 있습니다.
