대전지방법원 2025타경12719. 천안시 동남구 구룡동 4의 단독주택으로, 감정평가상 경량철골조 기타지붕(판넬) 단층이며 2004.11.10. 사용승인됐습니다. 현재 이용상태는 방3·거실·주방·욕실겸화장실·현관으로 구성된 주택입니다. 소유자는 이현섭으로, 2011.07.06. 증여를 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 31,195,000원이지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일·인근 실거래 비교자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부가 확인되지 않기 때문입니다.
등기상 핵심은 2018.08.02. 천안시 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 이후의 압류·가압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임창열은 2023.09.27. 전입했으므로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 이 사건의 진짜 확인 포인트는 등기 순위보다 토지 사용관계와 건축물 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 구룡동 4 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 · 주택(방3·거실·주방·욕실겸화장실·현관) |
| 건물 | 경량철골조 기타지붕(판넬) 단층 · 사용승인일 2004.11.10. |
| 소유자 | 이현섭 (2011.07.06. 소유권이전 · 2011.07.05. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 44,564,600원 / 31,195,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충남신용보증재단 / 64,028,662원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원이지만 별도 리스크가 있다
말소기준은 2018.08.02. 천안시 압류입니다. 2019.11.27. 천안시 압류, 2024.10.02. 채연경 가압류 99,600,000원, 2024.11.19. 충남신용보증재단 가압류 59,000,000원, 2025.03.11. 국 압류, 2025.06.16. 국민건강보험공단 압류, 2025.11.19. 강제경매개시결정, 2026.05.15. 천안시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임창열 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임창열의 전입신고일 2023.09.27.은 말소기준권리인 2018.08.02.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
② 가격 판단 — 유찰 1회만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 44,564,600원, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 31,195,000원입니다. 1회 유찰로 가격이 낮아진 것은 사실이지만, 비교할 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 961,510원 |
| 2. 가압류 · 채연경 | 99,600,000원 | 30,233,490원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 59,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 충남신용보증재단 | 64,028,662원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 222,628,662원 중 예상 배당액은 30,233,490원, 미배당은 192,395,172원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인에게 금액으로 승계되는 것으로 계산된 금액도 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 단독주택이며 현재 방3·거실·주방·욕실겸화장실·현관의 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 경량철골조 기타지붕(판넬) 단층, 외벽은 사이딩판넬 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 유류온수보일러에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 대, 토지면적 662.0㎡, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 342,300원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 가축사육제한구역·도시지역·자연녹지지역에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ은 매각에 포함됩니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장상 2016.06.29.자로 위반건축물로 등재돼 있으며, 구체적인 위반사항은 천안시 동남구청 건축지도팀 확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 매각물건명세서가 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 적고 있으므로, 토지·건물의 소유관계와 권원부터 확인해야 합니다.
- 위반건축물 내용 확인. 2016.06.29. 위반건축물 지정의 구체적인 위반사항을 천안시 동남구청 건축지도팀에 확인하고 시정 가능 여부와 사용상 영향을 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ이 매각에 포함되므로 현황·구조·위반사항과 본체 건물과의 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 임창열은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지와 실제 체납액을 확인해야 예상배당 순서를 보다 정확하게 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 단독주택 거래와 토지·건물 가치를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 사건은 아니다
이 사건은 표면적인 권리 순위만 보면 단순합니다. 2018.08.02. 천안시 압류가 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 임창열도 2023.09.27. 전입으로 대항력이 없습니다. 현재 배당 추정상 매수인에게 금액으로 승계되는 금액도 0원입니다.
하지만 결론은 ‘권리가 깨끗하니 안전하다’가 아닙니다. 매각물건명세서가 건물 대지의 법정지상권 성립 여부 불분명을 명시하고 있고, 건물은 위반건축물로 등재돼 있으며 제시외 건물 4개도 매각에 포함됩니다. 게다가 실거래 자료가 없어 현재 최저가 31,195,000원이 시장가 대비 싼지 검증할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 유찰 할인율이 아니라 토지 사용권과 위반건축물의 실체를 확인할 수 있느냐입니다.
