128,800,000원
서울중앙지방법원 2024타경106755. 자곡동 강남푸르지오시티2차 6층 605호 오피스텔입니다. 감정가 161,000,000원에서 현재 최저매각가는 128,800,000원으로 내려와 있지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2023.07.21 등기된 유서우의 주택임차권은 보증금 160,000,000원, 전입 2021.06.28, 확정일자 2021.05.18로, 2024.04.04 말소기준인 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당 가정에서도 유서우에게 126,196,800원이 배당되고 33,803,200원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다.
더 중요한 점은 유서우 한 명으로 끝나지 않는다는 것입니다. 현황조사상 이선민·김지원·김진주·김민지· 김효선이 추가로 확인됩니다. 이들은 전입일은 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력 있다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관 승계로 기록된 1건은 이선민 보증금의 중복 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 6명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경106755 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 자곡로 192, 6층605호 (자곡동,강남푸르지오시티2차) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 10층 · 6층 605호 |
| 소유자 | 조문석 · 2022.07.22 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 128,800,000원 |
| 유찰 | 10회 |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 110,069,956원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 2014.09.23 설정된 우리은행 근저당권 90,960,000원은 2018.11.23 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.04.04 신용보증기금의 강제경매개시결정입니다. 이후 2024.04.18 국 압류, 2024.09.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.02.26 중소기업은행 가압류 56,751,190원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 6명, 보증기관 승계는 중복
| 이름 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선민 | 2021.09.24 | 미상 | 미상 | 있음 · 2024.04.18 | 대항력 가능·미상 승계 중복 연결 |
| 김지원 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 |
| 김진주 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 |
| 김민지 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 |
| 김효선 | 2014.10.27 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 |
| 유서우 | 2021.06.28 | 2021.05.18 | 160,000,000원 | 있음 · 2023.07.21 | 대항력 有 우선변제 |
| 시보증 | 해당 없음 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 해당 없음 | 보증기관 승계 이선민 보증금 중복 신고 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준
현재 최저가는 128,800,000원이지만 유서우의 보증금 160,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 낙찰가가 내려가면 유서우의 미배당 보증금이 늘어나는 구조라, 최저가 하락분이 그대로 매수인의 경제적 이익이 되지 않습니다. 현재 배당 가정의 집행비용까지 반영하면 확인분 실질취득액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 유서우 인수 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 · 80% | 128,800,000원 | 33,803,200원 | 162,603,200원+ |
| 11회 유찰 시 · 64% | 103,040,000원 | 59,202,560원 | 162,242,560원+ |
| 12회 유찰 시 · 51.2% | 82,432,000원 | 79,451,776원 | 161,883,776원+ |
즉 128,800,000원에서 103,040,000원, 다시 82,432,000원으로 최저가가 내려가더라도 유서우의 인수액이 33,803,200원 → 59,202,560원 → 79,451,776원으로 커집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 실질취득이 보증금 수준에 묶인다는 전형적인 구조입니다. 이 표의 금액은 유서우 확인분만 반영한 것이므로, 보증금 미상 임차인의 인수 가능성은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,603,200원 |
| 1. 임차인 유서우 보증금 | 160,000,000원 | 126,196,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 110,069,956원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,069,956원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 56,751,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 2,603,200원을 공제한 뒤 유서우에게 126,196,800원이 배당되어 보증금 160,000,000원 중 33,803,200원이 남습니다. 신용보증기금·주택도시보증공사·중소기업은행에는 배당이 없고, 후순위 채권 미배당액은 276,891,102원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 서울특별시 강남구 자곡동 풍문고등학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수서역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 10층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 업무 및 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북서측 약 35미터, 남동측 약 15미터 포장도로 등에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구)·공공주택지구·과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제5구역(전술) 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 128,800,000원만 보지 말고 유서우 부족분 33,803,200원을 합산한 확인분 실질취득 162,603,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유서우 인수 확인. 보증금 160,000,000원, 전입 2021.06.28, 확정일자 2021.05.18, 임차권등기 2023.07.21의 권리관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 미상 임차인 확인. 이선민·김지원·김진주·김민지·김효선은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 각 보증금과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증기관 승계 1건은 이선민 보증금의 중복 신고이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 확약 범위 구분. 2026.06.26 확약은 해당 보증기관 승계분의 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의에 관한 것이므로 다른 임차인에게 확대 적용하지 않아야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 가정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않으므로 실제 배당과 인수액은 원본 서류를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “10회 유찰 ≠ 싸다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 161,000,000원에서 최저가 128,800,000원까지 내려온 10회 유찰 물건입니다. 그러나 유서우의 보증금 160,000,000원이 최저가보다 크고, 현재 배당 가정에서 33,803,200원이 매수인에게 남기 때문에 확인분 실질취득은 162,603,200원입니다. 11회·12회로 더 유찰되어도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 계속 160,000,000원 수준에 묶입니다.
여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 실제 임차인이 추가로 존재합니다. 보증기관 승계분은 2026.06.26 확약으로 실질 인수를 0원으로 보더라도 그 효과는 해당 승계분에 한정됩니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인보다 임차보증금 인수 위험이 훨씬 중요한 사건입니다. 현재 확인된 권리만으로도 감정가보다 높은 실질취득 구조이고, 미상 임차인까지 남아 있으므로 권리 확인 전 가격 메리트를 논하기 어렵습니다.
