서울중앙지방법원 2024타경106755. 강남구 자곡동 강남푸르지오시티2차 6층 605호 오피스텔입니다. 감정가는 1.61억원인데, 11회 유찰 후 최저매각가격은 1억 304만원까지 내려왔습니다. 처음 보면 강남 소재 오피스텔을 감정가보다 크게 낮은 가격에 취득할 기회처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 가격보다 임차권과 확약의 적용 범위를 먼저 살펴야 하는 사건입니다.
등기부상 2023년 설정된 임차권의 보증금은 1.6억원입니다. 배당표만 보면 현재 최저가로 매각될 경우 임차인에게 100,797,440원이 배당되고 59,202,560원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다. 하지만 본건에는 주택도시보증공사의 확약서가 제출되어 있어 확약 대상 보증금의 미배당분은 매수인이 실질적으로 부담하지 않는다는 중요한 차이가 있습니다.
다만 현황조사에는 유서우 외에 이선민·김지원·김진주·김민지·김효선이 등장합니다. 모두 전입신고가 경매개시결정보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들의 대항력 성립 여부와 보증금 인수 범위는 별도로 조사해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경106755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 자곡로 192, 6층 605호 (자곡동, 강남푸르지오시티2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 5층/지상 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 조문석 (2022.07.22. 소유권이전 등기, 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 | 161,000,000원 |
| 최저매각가 | 103,040,000원 (11회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 110,069,956원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 말소기준 | 갑구 4번 · 2024.04.04. 신용보증기금 강제경매개시결정 |
| 등기 임차권 | 유서우 · 160,000,000원 · 2023.07.21. 임차권등기 |
| 특별사항 | 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 권리포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권
2024.04.04. 이후의 국세 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정 및 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 말소기준 이전에 형성된 임차인의 권리는 후순위 압류와 같은 방식으로 단순히 소멸한다고 볼 수 없습니다.
주택도시보증공사의 후행 강제경매개시결정과 유서우의 선행 임차권, 그리고 제출된 확약의 관계는 서로 구별해야 합니다. 배당계산상 보증금 부족액이 표시된다는 사실과 그 부족액을 매수인이 최종 부담한다는 결론은 동일하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 6명, 보증기관 1건은 중복
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유서우 임차권등기 |
2021.06.28. 확정 2021.05.18. |
160,000,000원 | 있음 | 있음 |
확약 적용분 실질 인수 0원 확약 전 미배당 추정 59,202,560원 · 임차권 말소 동의 |
| 이선민 | 2021.09.24. | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.04.18. |
별도 위험 확약 밖 보증금 확인 필요 |
| 김지원 | 2022.11.18. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 위험 점유·계약 확인 필요 |
| 김진주 | 2021.08.06. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 위험 점유·계약 확인 필요 |
| 김민지 | 2022.02.03. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 위험 점유·계약 확인 필요 |
| 김효선 | 2014.10.27. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 위험 장기 전입 경위 확인 필요 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 |
해당 없음 | 별도 합산 없음 | 독립 판정 대상 아님 | 별도 판정 대상 아님 | 중복 신고 이선민 보증금 관련 승계 |
실제 임차인 또는 임차인으로 조사된 사람은 6명입니다. 보증기관 대위·승계 신고 1건은 별도의 임차인이나 독립 보증금으로 계산하지 않습니다. 전입일만으로 대항력 성립을 확정하지 않으며, 실제 점유·계약·보증금·확정일자·주거용 사용 여부를 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 낙찰가와 실질취득비용을 구별하라
감정가 161,000,000원에서 최저가 103,040,000원으로 내려왔다고 해서 이 오피스텔이 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 실제 실거래 비교가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인과 시장가격 대비 할인은 전혀 다른 개념입니다.
확약서가 없었다면 유서우의 보증금 160,000,000원 중 배당 부족액을 낙찰자가 인수하는 구조이므로, 현재 회차의 실질취득비용은 다음과 같이 계산됩니다.
이는 집행비용 추정치가 반영된 배당 시뮬레이션에 따른 금액으로, 단순한 감정가 대비 64% 취득이 아닙니다. 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당액이 늘어나 총 부담액은 보증금 수준에서 유지되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,242,560원 |
| 1. 임차인 유서우 보증금 | 160,000,000원 | 100,797,440원 |
| 2. 강제경매 · 신용보증기금 | 110,069,956원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 110,069,956원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 56,751,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 국세·당해세·최우선변제 등 실제 우선순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권자 및 후순위 채권자에게 배당이 없는 것으로 계산된 예시입니다. 유서우 보증금 부족액 59,202,560원은 확약 적용 시 매수인 인수액에서 제외합니다. 다른 임차인의 권리관계가 확인되면 배당표 자체도 변경될 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락이 위험 해소는 아니다
| 회차 | 최저가 | 확약 전 추정 인수 | 확약 반영 후 취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 103,040,000원 | 59,202,560원 | 103,040,000원 + α |
| 12회 유찰 시 | 82,432,000원 | 79,451,776원 | 82,432,000원 + α |
| 13회 유찰 시 | 65,945,600원 | 95,641,421원 | 65,945,600원 + α |
확약 전 인수액은 각 회차의 배당 추정값입니다. 집행비용과 배당 추정 방식에 따른 차이가 있을 수 있습니다. 확약 적용 보증금은 매수인 실질 인수 0원으로 처리하고, α는 다른 임차인 관련 미확정 인수액을 의미합니다. 추가 유찰 가격은 시나리오이며 실제 매각기일과 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
확약이 존재하지 않는 일반적인 대항력 보증금 인수형에서는 입찰가격이 떨어질수록 미배당 보증금이 커져 총 취득비용이 크게 낮아지지 않습니다. 반면 본건은 확약 대상 보증금만큼은 인수 위험이 해소되는 차이가 있습니다. 그렇다고 다른 임차인의 불확실성까지 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강남구 자곡동 소재 풍문고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 수서역이 소재합니다. 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 10층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 해당 토지는 북서측 약 35미터, 남동측 약 15미터 포장도로 및 북동측 약 6미터 보도블럭 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 서울강남보금자리주택지구의 지구단위계획구역 및 공공주택지구에 해당합니다. 과밀억제권역, 비행안전제5구역 등 토지이용 제한도 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태는 탐문조사 내용이 포함되어 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 강남구 소재라는 입지 장점과 별개로 오피스텔의 실제 거래가격, 임대수요, 공실 위험, 관리비 및 매각 소요기간을 확인해야 합니다. 11회 유찰이라는 사실만으로 유동성 수준이나 적정 시세를 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트 — 무엇을 확인해야 하나
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 확약서 원문을 확인하고 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 대상 권리와 적용 범위를 대조해야 합니다.
- 유서우 임차권. 보증금 160,000,000원, 전입 2021.06.28., 확정일자 2021.05.18., 임차권등기 2023.07.21.의 관계를 검토하고 확약에 따라 매수인에게 부족분 청구가 남지 않는지 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 5명. 이선민·김지원·김진주·김민지·김효선 각각의 독립 임대차 여부, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구와 대항력 유지 여부를 조사해야 합니다.
- 보증기관 중복신고. 이선민 보증금 관련 대위·승계 건은 별도 보증금으로 더하지 않되, 실제 반환채권 규모와 승계관계를 확인해야 합니다.
- 배당관계. 국세 압류, 우선변제권 및 후순위 채권자의 권리관계가 배당에 미치는 영향을 실제 매각물건명세서와 배당 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 매각절차. 반복 유찰 이력 외에 2025.07.01. 기각결정정본 송달 기록이 있으므로 해당 결정의 대상과 절차상 의미, 현재 매각기일 진행 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 같은 건물의 유사 면적·층·이용상태 거래사례와 임대수익을 확인하고, 감정가 할인율 대신 실제 실질취득비용을 기준으로 매수가격을 판단해야 합니다.
- 점유·명도. 주민등록상 전입자와 실제 점유자가 일치하는지, 임차권등기 이후 퇴거 여부 및 잔존 점유자의 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·원본 대조. 미납 공용관리비와 세금, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 확약서를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 호재지만, 모든 위험의 면제권은 아니다”
이 사건의 핵심은 감정가 161,000,000원짜리 강남 오피스텔이 103,040,000원까지 내려왔다는 가격표가 아닙니다. 보증금 160,000,000원의 선순위 임차권, 주택도시보증공사의 권리포기 확약, 그리고 확약 밖에 남아 있는 미상 임차인 5명이 핵심입니다.
확약이 없었다면 현재 낙찰가에 미배당 보증금을 합산한 취득부담은 약 1.62억원으로, 감정가 대비 할인 효과가 사실상 사라지는 구조입니다. 확약 덕분에 해당 보증금의 실질 인수 위험은 해소될 수 있지만, 그것이 나머지 임차인의 권리까지 없애 주지는 않습니다.
따라서 이 물건은 단순한 11회 유찰 저가매물이 아니라 임차인별 권리확정이 필요한 고위험 분석 대상입니다. 시세도 확인되지 않은 상태에서 최저가만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
확약 대상 인수는 해소, 나머지 인수는 미확정. 권리 확인 전까지 입찰 판단 보류. 이것이 이 물건에 대한 결론입니다.
