🔻 9회 유찰 🧾 보증금 160,000,000원 ⚠️ 인수 139,180,944원 🏷️ 실질취득 160,788,944원
서울중앙지방법원 2024타경106755. 강남구 자곡동 강남푸르지오시티2차 6층 605호 오피스텔입니다. 표면 숫자만 보면 감정가 161,000,000원짜리가 9회 유찰되어 최저매각가 21,608,000원, 감정가의 13.42%까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권등기 보증금이 핵심입니다. 을구 3번 주택임차권은 보증금 160,000,000원, 전입 2021.06.28, 확정일자 2021.05.18이고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 회차에서 매각가를 21,608,000원으로 놓으면 집행비용 788,944원을 뺀 대부분이 임차인 유서우 보증금에 배당되고, 부족분은 139,180,944원입니다. 즉 낙찰자가 실제로 부담하는 총액은 21,608,000원 + 139,180,944원 = 160,788,944원입니다. 최저가가 더 내려가도 인수 부족분이 늘어 총액은 보증금 수준에 가깝게 움직입니다. 이 물건은 최저가 비교가 아니라 실질취득가 비교로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경106755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 자곡로 192, 6층605호 (자곡동, 강남푸르지오시티2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 조문석 (2022.07.15. 매매, 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 21,608,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 110,069,956원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 승부처
말소기준은 갑구 4번 2024.04.04 강제경매개시결정입니다. 그 이후의 압류, 후행 강제경매개시결정, 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 을구 3번 주택임차권은 2023.07.21 등기로 말소기준보다 앞서 있고, 임차권 내용에는 전입 2021.06.28, 확정일자 2021.05.18, 보증금 160,000,000원이 기재되어 있습니다. 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 6명, 보증기관 1건은 중복 신고
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이선민 | 2021.09.24 / 미상 | 미상 | 2024.04.18 | 대항력 가능 인수 미상 |
| 김지원 | 2022.11.18 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능 인수 미상 |
| 김진주 | 2021.08.06 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능 인수 미상 |
| 김민지 | 2022.02.03 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능 인수 미상 |
| 김효선 | 2014.10.27 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능 인수 미상 |
| 유서우 | 2021.06.28 / 2021.05.18 | 160,000,000원 | 2023.07.21 | 대항력 우선변제 승계위험 |
| 시보증 | 미상 / 미상 | 별도 합산 안 함 | 미상 | 보증기관 대위·승계 이선민 보증금 중복 신고 |
실제 임차인은 이선민·김지원·김진주·김민지·김효선·유서우 6명으로 보입니다. “시보증”은 실제 점유 임차인으로 보지 않고, 이선민 보증금의 보증기관 대위·승계 중복 신고로 보아 보증금을 별도로 더하지 않습니다. 다만 유서우 외 임차인들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력을 단정하기보다 대항력 가능·인수 미상으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,608,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 788,944원 |
| 1. 임차인 유서우 보증금 | 160,000,000원 | 20,819,056원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 90,960,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 신용보증기금 | 110,069,956원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,069,956원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 56,751,190원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 유서우 부족분 | - | 139,180,944원 |
당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 다만 현재 제공된 배당 구조에서는 유서우 보증금이 전액 변제되지 않아 부족분 139,180,944원이 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 자곡동 소재 풍문고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역 수서역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 건물의 기호 물건들은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 10층 건물이며 기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등으로 표시되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰 판단 기준은 21,608,000원이 아니라 실질취득 160,788,944원입니다.
- 유서우 임차권 원본 확인. 임대차보증금 160,000,000원, 전입 2021.06.28, 확정일자 2021.05.18, 전유부분 전부 임차권등기 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 이선민·김지원·김진주·김민지·김효선은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 보증기관 중복 신고 구분. 시보증은 이선민 보증금의 대위·승계로 표시되어 있어 별도 보증금으로 합산하지 않되, 실제 채권관계는 매각물건명세서와 문건으로 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·당해세. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납과 당해세가 실제 부담액을 바꿀 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 명도 난도. 실제 임차인 6명과 보증기관 관련 신고가 얽혀 있어, 단순 공실 물건처럼 접근하면 안 됩니다.
맺으며 — “2,160만원 낙찰”이 아니라 “1.60억대 취득”이다
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 161,000,000원, 최저가 21,608,000원, 9회 유찰. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 을구 3번 임차권등기 보증금 160,000,000원이 배당으로 다 갚히지 않으면 부족분을 매수인이 인수할 수 있고, 현재 계산상 인수액은 139,180,944원입니다. 결국 매수인 실질취득은 160,788,944원. 감정가와 거의 같은 부담입니다.
더구나 유서우 외에도 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자들이 있어, 이 사건은 “싸게 받는 강남 오피스텔”이 아니라 대항력 임차권과 미상 점유 리스크를 감수할 수 있는지를 따져야 하는 물건입니다. 권리·명도·자금까지 모두 보수적으로 확인하지 않는다면, 낮은 최저가가 오히려 가장 큰 함정이 됩니다.