대전지방법원 2025타경12744. 천안시 동남구 청수동 ‘청수행정타운금호어울림’ 102동 14층 1404호, 동일 면적 실거래 비교기준 72.8318㎡의 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 류정상이며, 2023.03.31 소유권이전 등기와 동시에 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 212,300,000원이고, 바로 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.21 이숙의 강제경매개시결정이 들어왔고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없고, 현재 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 신건 최저가는 최근 실거래 평균보다 이미 높은 수준이므로, 권리상 안전하다는 사실과 가격 메리트는 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12744 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청수동 435 청수행정타운금호어울림 102동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 72.8318㎡ · 방3·거실·주방/식당·드레스룸·욕실2·현관·알파룸 · 25층 중 14층 |
| 소유자 | 류정상 · 2023.03.31 소유권이전 · 매매원인 2020.08.11 · 거래가액 297,790,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 324,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이숙 / 14,510,067원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2023.01.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2023.03.31 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각대금에서 배당받고 매각으로 소멸하며, 이후 2025.11.21 접수된 강제경매개시결정도 함께 소멸합니다. 2018.03.22 입주자모집공고 승인신청을 원인으로 한 금지사항등기는 2023.03.31 소유권이전등기로 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 103.9%
청수행정타운금호어울림은 584세대, 사용승인일 2023.01.04인 아파트입니다. 동일 면적 72.83㎡의 최근 실거래 12건 평균은 311,916,666원이고, 최신 거래는 2026.08 298,000,000원입니다. 현재 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.9%로, 현 회차를 최근 실거래 대비 저가라고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 72.83㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2026.08 | 72.83㎡ | 10 | 323,000,000원 |
| 2026.07 | 72.83㎡ | 18 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 72.83㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 72.83㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 72.83㎡ | 8 | 306,000,000원 |
| 2026.03 | 72.83㎡ | 21 | 318,000,000원 |
| 2026.03 | 72.83㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 72.83㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 72.83㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2025.09 | 72.83㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 72.83㎡ | 11 | 348,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 311,916,666원 |
최근 12건 거래 범위는 290,000,000원~348,000,000원입니다. 현 최저가 324,000,000원은 평균보다 약 12,083,334원 높고, 최신 2026.08 거래가 298,000,000원보다 26,000,000원 높습니다. 따라서 현 회차에서는 “경매라서 시세보다 싸다”는 전제가 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,336,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 212,300,000원 | 212,300,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이숙 | 14,510,067원 | 14,510,067원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 91,853,933원 |
현재 회차 324,000,000원 가정에서는 표시된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 91,853,933원입니다. 1회 유찰 시 259,200,000원에서도 표시 채권은 전액 배당되고, 2회 유찰 시 207,360,000원에서는 채권 미배당 23,153,107원이 발생합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 청수동 청수2경로당 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·상가주택·근린생활시설·공원 등이 형성된 공동주택 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 14층이며 사용승인일은 2023.01.04입니다. 급탕·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화·주차·방송설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다. 상대보호구역, 가축사육제한구역과 도로 관련 도시계획사항이 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지 공시지가는 1,050,000원/㎡, 토지면적은 23,095.5㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 참고. 584세대 단지이며 동일 면적 최근 12건의 거래가 290,000,000원~348,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 103.9%입니다. 감정가 자체보다 최근 12개월 평균 311,916,666원과 최신 거래 298,000,000원을 중심으로 가격을 검토해야 합니다.
- 권리 재확인. 말소기준은 2023.03.31 농협은행주식회사 근저당권입니다. 매각 전 등기 변동 여부를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현황조사 및 현장 확인을 통해 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리비 체납 여부와 공용부분 체납액은 관리사무소를 통해 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개
이 사건의 권리관계는 단순합니다. 2023.03.31 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 확인 범위의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균 311,916,666원의 103.9%이고, 최신 거래 298,000,000원보다 26,000,000원 높습니다. 최근 거래 중 348,000,000원 사례도 있지만 290,000,000원 거래도 존재해 거래 편차가 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 해소 여부가 아니라 현 회차 응찰가격이 최근 실거래 범위에서 어느 위치에 놓이는지를 확인하는 것입니다.
